【転勤の間だけ貸す！】住宅ローン返済中のお家でも賃貸できるの？！

マイホームを一昨年購入したばかりなのに、転勤になりました。
住宅ローンもまだまだ残っているし…
転勤から戻ってくるまでの数年間だけ、知人に貸すにはどうしたらいいですか？

ご相談ありがとうございます😊✨
転勤になってしまったんですね💦
住宅ローン返済中に賃貸する場合、注意が必要です😓なぜなら…

こちらは、スマホの不動産屋さんをご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。

持ち家なので誰かに貸すのは自由だと思いがちですが、住宅ローン支払い中の場合は注意すべきことがあります。

こちらでは、転勤になったとき、住宅ローン返済中の持ち家（マンション・一戸建て）を誰かに貸すのはよいのか、また、その際の注意点についてわかりやすく説明します。

お家の相談をはじめる

住宅ローン返済中に人に貸すのは基本的にダメ

転勤で持ち家に住めなくなっても、誰かに貸せば住宅ローンの支払いに充てられると考える人は少なくありません。しかし、住宅ローンを借りている状態で賃貸することは、基本的にできません。

住宅ローンは「居住用」という条件のもと借りている

住宅ローンを借りる際、「契約者本人やその家族が住む」という条件があります。その条件の元、審査が行われ、通過した人が住宅ローンを借りることができるのです。

そもそも住宅ローンは、居住を目的としたローンであり、国の政策のもと購入を促進するために低金利となっています。そのため、契約者やその家族以外の人が住むことは、契約違反となってしまうのです。

つまり、住宅ローン返済中は、転勤で不在になるからといって自由に賃貸することはできません。

アパートローンへ借り換えると金利があがる

誰かに貸したいということであれば、「居住用」という条件から外れ、「賃貸で収入を得る」という目的で借りるアパートローンなどへ借り換えすることになるでしょう。

住宅ローンの金利は、居住用のため低いことから、アパートローンなど不動産投資目的の融資へと切り替わると金利は高くなり、毎月の返済も高くなることで総支払が増えます。

「家賃収入をローンの返済に回せばよい」と思っていても、結果的には賃料ではまかなえないこともあります。

転勤の場合は賃貸が認められるケースも

基本的に、誰かに貸すことは難しいですが、借入先の銀行によっては、転勤という理由で、住みたいのに住めないという「やむを得ない事情」を考慮し、住宅ローン返済中のお家を賃貸することを認めているケースがあります。

まずは、借入先の銀行に相談してみましょう。

転勤で家を貸すときに注意すべきポイント

住宅ローンを返済中に貸すときには、次のような点に注意すべきです。

必ず銀行に相談を

黙って貸してもバレないのでは？

このように、ローンの借り換えで金利が高くなるかもしれないと思うと、金融機関に連絡しないまま「こっそり貸そう」と考える人がいます。

ただ、これはとてもリスクがあります。

誰かに貸している時点で「契約内容に変更があったのに連絡してこない」ことは、最初に住宅ローンを借りるときに印鑑を押した金銭消費貸借契約違反です。

金融機関によっては違反を理由に、借り換えどころか「一括で返済してほしい」と言うこともできます。転勤で誰かに貸すことを考えているのであれば、必ず住宅ローンを借りている銀行に相談すべきです。

住宅ローン控除は受けられない

転勤で家を貸す場合、住宅ローン控除を受けられないことにも注意が必要です。

住宅ローン控除の適用要件には、

と定められています。

つまり、ローン契約者本人、もしくはその家族が持ち家に住んでいるということが必須条件なのです。

そのため、転勤で誰かに貸す場合は、この適用条件に当てはまらなくなり、住宅ローン控除は受けられなくなります。

ただ、転勤から戻ってきて再び元の持ち家に住む場合は、居住していない期間を除いて残りの控除期間があれば、再び住むようになった年の翌年から （賃貸していない場合は、再び住むようになった年から） 適用が受けられるようになります。

必ず転勤先に引越しする前に「転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」等の必要書類を所轄税務署に提出しましょう。
（参考：国税庁）

賃貸ではなく売却という方法もある

転勤から戻ってきたときに、住むという明確な気持ちがあれば貸すのも良いですが、売却という方法もあります。

そもそも入居者が出ていかないと売れない

誰かに貸しているなかで、「やっぱり売却しよう」と思うこともあるかもしれません。

期間を定めて貸す定期借家契約では、契約期間が満了して借主が退去すれば、売却することができます。

ただ、期間を定めない普通借家契約を結んだ場合、売却したいと思ったときに居住者がいれば、その人が出ていかない限り売却ができません。

誰かに貸してしまったばかりに、自分のタイミングで売却できない可能性があります。

投資用物件は売却価格が下がる

誰かに貸した状態で売却すると、そのお家は「収益物件（投資用物件・オーナーチェンジ物件）」という扱いになり、一般的な居住用物件とは違って低めに査定されてしまいます。

なぜなら、一般的な居住用物件と収益物件では査定方法が異なるからです。

収益物件の査定方法については「オーナーチェンジ物件が居住用の物件より安いのはなぜ？」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

そのため、とりあえず貸してしまった為に、将来売却する際、想定していた金額で売れない可能性があります。

売るか貸すかで迷ったときの判断ポイント

どうやって判断すればいいの…

売るか貸すか迷ったときの判断ポイントは2点です。

①転勤の期間や戻ってくる可能性は？

まず、「転勤の期間」や「戻ってくる可能性」で判断しましょう。

1年以内に戻ってくるとわかっているのであれば、家具や家電を置いておき、空き家（維持）にしておくのがよいでしょう。

また、転勤期間が数年と決まっている場合は、「賃貸」を選ぶ人が多いです。その場合は「◯年間のみの賃貸契約」という定期借家契約がおすすめです。

しかし、たいていの場合、何年後に帰ってくるのかという予測はつきません。期間がわからず、少なくとも3〜5年以上戻ってこれないと判断した場合は「売却」という決断を下す人が多いのです。

②住宅ローンは残っている？

住宅ローンが残っている場合、売却しない限り返済は続きます。家賃補助が出ない場合は、転勤先の家賃と住宅ローンの2重払いになる可能性があります。

住宅ローンの返済に余裕がなければ「売却」するしかありません。

高く売る方法については「転勤で持ち家をどうする？高く売るためのポイントを解説！」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

ただし、基本的にお家の売却は、残っている住宅ローンを完済しなければできません。

まずは、お家の価格がいくらぐらいなのか調べることが重要です。

転勤になりどうすべきか迷っている方やお家の価値が知りたいという方はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。

あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。