借地の家はなぜ安いの？査定方法と高く売却する方法をまとめた

お家を売りたいのですが、土地が借地でも売れますか？
いくらぐらいになりますか？

ご相談ありがとうございます😊✨
借地権の土地は、普通に比べて安くなります。理由は…

こちらは、スマホの不動産屋さんをご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。

借地とは借りた土地のことで、その土地に自分のお家（建物）を建てた場合、その土地の部分のことを指します。

借地権とは、自分の建物を建てるために他人の土地を借りる権利のことです。自分の土地の場合は所有権と区別されます。

土地を借りて住んでいて、いきなり

ワシの土地を返してくれ

とか言われても困るので、権利として認められているものになります。

また、借地権の土地を売買することは認められています。

ここでは、借地の家がなぜ安いのか、そして借地の家の査定方法、借地を売却するときどうすべきかについてわかりやすく説明します。

借地はなぜ安い？

借地が安い理由は明白で、自分の土地ではないからです。

自分の土地ではなく、他人の土地を借りている以上、毎月の費用が発生しますが、これが借地料です。

マンションじゃないのに、一戸建で毎月費用がかかるのはしんどいわ…

と思う方が多いので、当然借地の売買価格は下がります。

また、借地権には大きく普通借地権と定期借地権（一般定期借地権）に分けられますが、それによっても価格が変わります。

例えば、定期借地権の場合だと、残りの期間によって、土地を有効に利用できる時間が短くなるので、価格が下がります。

借地の家（借地権付き建物）の査定方法

借地の家（正式には「借地権付き建物」と言います）が、今どれぐらいの価格なのか計算することは容易ではありません。

土地を査定するとき、取引事例比較法を利用します。取引事例比較法とは、売却する土地と条件が近い土地の過去の成約事例をいくつか選んで平均坪（㎡）単価を算出します。算出された単価に、売却する不動産の広さを掛けます。

その金額をベースに、方角・前面道路・高低差などの要因や経済状況を考慮の上、査定価格を出す方法です。

詳しくは「土地の査定方法である取引事例比較法をわかりやすく解説！」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

借地の場合であっても、近隣に同じような借地の成約事例や売出事例があれば比較できますが、そんなケースはほとんどありません。

じゃあ、どうするの？

借地の家の価格は、借地権割合（しゃくちけんわりあい）で計算できます。

借地権割合とは？

「借地権がある」ということは「土地を利用する権利がある」ということであり、価値があります。

借地は、借り手側が借りている土地のことを指し、土地の所有者である貸し手側は、その貸している土地を「底地（税務上は「貸宅地」）」と呼びます。

借地権割合とは、その土地の権利の内、借地の権利が何割を占めるかを示す数字です。借地権割合80%の土地は、借地の権利が80%、底地の権利が20%であることを指します。

借地権の土地の計算方法

借地権割合は本来、相続税や贈与税を計算するときに利用するものです。借地権は財産としての価値があるため、相続した場合は相続財産として評価されるからです。

土地の相続税や贈与税を計算するときは、路線価を利用します。そのため、借地権割合も路線価に記載されています。

こちらの★の土地が200㎡の場合、200㎡×930,000円で186,000,000円になります。もしこの土地が借地権の場合、借地権割合が70%なので、186,000,000円×70%で130,200,000円となります。

路線価は、全国の宅地に面した道路の1㎡当たりの単価を基準に計算します。相場の8割程度の金額になることが多いため、路線価を1.25倍すればおよその査定価格がわかります。

つまり、130,200,000円×1.25=162,750,000円が借地の査定価格となります。

逆に底地（貸宅地）の査定価格は186,000,000円×（1-70%）×1.25で69,750,000円となります。

借地権割合は、国税庁が30〜90%の10%刻みで定めており、地域によって異なります。

一般的に、借地であっても土地の利用価値が高い地域、都心部や駅の周辺は借地権割合が高くなる一方、郊外や田舎で建物があまり建っていない地域では、借地権割合が定められていないケースもあります。これは、借地であっても権利として評価しないという意味です。

上記の計算方法で価格を出すことができるのは普通借地権の場合で、定期借地権は貸主（地主）の権利が強く、計算方法が異なるので注意が必要です（※計算方法が複雑なため省略します。）

建物自体は、借地であってもそうでなくても、どこに建てても同じです。

詳しくは「原価法とは？一戸建て（一軒家）の査定方法をわかりやすく解説！」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

もし、ご自宅が借地で、価格がいくらなのか知りたいという方は「スマホの不動産屋さん」で教えてもらうことができます。

借地を高く売却したいときは？

冒頭で伝えたように、借地が安い理由は明白で、自分の土地ではないからです。

特に、借地権の家を購入するケースの多くは「新築」です。

東京23区など都心部で、新築のお家を購入するというのは価格が高すぎてなかなか手が出せません。

そんなとき借地権の新築であれば、土地が安い分ハードルが下がり、都心部でマイホームが手に入ると購入される方は少なくありません。

しかし、それは新築だから魅力的なのであって、中古になると一気に売りづらくなります。毎月の借地料の負担もかなり重たくなります。

そのため、「相当価格を下げなければ売れない」というケースも珍しくありません。

中古物件で借地の家を購入してくれる方は、借地であっても学校区などの理由でどうしてもその地域に住みたい方、もしくは、借地権の中古物件だから、他の中古物件より安くてハードルが下がり買うことができるという方になります。

上記のような購入見込み客を多く抱えている地域の不動産会社に相談するのが、少しでも高く売却できる方法です。簡単に言うと売却実績の多い不動産会社になります。

家を高く売る方法について詳しくは「98%以上が満足【家を高く売る】方法は不動産会社選びとインスタ映え」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

売却実績の多い不動産会社が知りたい方は、スマホで気軽に無料で相談できる「スマホの不動産屋さん」をぜひご利用ください。

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