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相続した家の共有持分を家族(親族)に売る時の注意点についてまとめた

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相続した家の共有持分を家族(親族)に売る時の注意点についてまとめた

相続時に親の家を姉弟で半分ずつしたのですが、姉がその家に住むことになったので、私の共有持分を売ってほしいと言ってきました。
応じるつもりですが、こういった家族間での不動産売買の際、注意すべきことはありますか?

ご相談ありがとうございます😌
親族間の取引で注意すべきなのは…

こちらは、スマホの不動産屋さんをご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。

相続などが原因で不動産を親族で共有している場合、共有状態を解消するために親族間売買が行われるケースは少なくありません。

しかし、親族間での不動産売買は、親族であるからこそ起こりえるリスクがあります。

そこでこちらでは、相続した家の共有持分を家族(親族)に売る場合の3つの注意点についてわかりやすく説明します。

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そもそも共有持分とは

複数の人が1つの不動産を共同で所有しているとき、それぞれの人がその不動産について持っている所有権の割合を「共有持分(きょうゆうもちぶん)」といいます。

共有持分

被相続人(死亡した人)である親が住んでいた家を相続人(相続する人)の子どもが、とりあえず共有するケースはよくあります。ただ、売却するときは共有者全員の合意が必要です。

共有者の誰かがその家に住む場合、他の共有者の持分を借りる形になるため、賃料をいくらにするかなど問題も生じるため、できる限り単独所有にした方が良いでしょう。共有持分を他の共有者に売却するのも1つの方法です。

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共有持分を家族(親族)に売る場合の注意点

共有持分を家族や親族に売る場合の注意点は主に以下の3つです。

①安すぎる・高すぎる場合は贈与税がかかる

注意点の1つ目は、売買価格によって贈与税(ぞうよぜい)がかかるケースがあることです。

市場価格よりも著しく低いもしくは高い金額で売却すると、市場価格との差額に贈与税がかかります。

例えば、市場価格2,000万円の家を姉と弟が半分ずつ相続すると、持分はそれぞれ1,000万円になります。これを弟が姉に500万円で売却した場合、弟から姉に500万円の贈与があったとみなされ、姉に贈与税がかかります。

反対に姉が1,500万円で弟の持ち分を買い取ると、弟は500万円分得したことになり、姉から弟への贈与があったとされ、弟に贈与税がかかります。

贈与税は、いずれも贈与額から基礎控除の110万円を差し引いた390万円にかかり、計算すると53万円の税金を支払わなければなりません。

参考 贈与税の計算方法イクラちゃんねる

税務署は、法務局(登記所)から不動産の所有権移転の情報を入手しています。特に親子や兄弟姉妹の間の移転については、市場価格と乖離(かいり)した売買が行われがちなので、念入りにチェックしています。

ヒグチ(宅地建物取引士)
市場価格から乖離した金額で、売買することは避けましょう

市場価格は、実勢価格(実際の取引が成立する価格)であるお家の売却価格や公示価格(基準地価)、相続税評価額(路線価)などが参考になりますので、不動産会社に聞けばわかります。

とはいえ、いきなり不動産会社に相談するのは気が引けるという方も多いです。このような方は「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。無料で市場価格がいくらなのか教えてもらうことができます。

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②不動産共有持分売買契約書は必ず作成する

親族間同士の売買の場合、

奥様
わざわざ契約書の作成まではもういいか

と考える方も多いですが、高額な不動産の取引を契約書なしに行うのは非常に危険です。また、そもそも契約書がないと持分の移転登記を受け付けてもらうことができませんので必ず作成しましょう。

親族間売買であれば、個人間で済ませることも可能ですが、契約書などは自分たちで作成しなければならず、不備や間違いが非常に起こりやすいです。

そのため、親族間売買であっても不動産会社に依頼するのが基本です。

不動産会社に依頼すれば、仲介手数料がかかってしまいますが、売買契約書や重要事項説明書の作成、物件の調査、司法書士の紹介など全てを任せることができるうえ、不備が発生したり後々それらを巡ってトラブルになるリスクもありません。

Point

親族間売買であれば、不動産会社としても買主を探す必要がないことから仲介手数料を値引きしてくれる可能性があります。

仲介手数料は、あくまでも上限が決まっているだけなので、仲介手数料を割引することは、違法ではありません。

ただし、不動産会社に依頼したとしても、登記に関する手続きは司法書士に依頼することとなりますので、別途費用(10~15万円程度)がかかります。

物件の詳細な調査などが必要ない場合は、司法書士に依頼するだけで良いケースもあります。

③必ず「持分移転登記」をしておく

持分移転登記とは、共有持分の名義を変更するための登記手続きのことです。

たとえば、Aの共有持分をBに全部移転した場合は、Aの持分全部移転登記が、Aの共有持分をBに一部移転した場合は、Aの持分一部移転登記が必要となります。

ご主人様
お金がもったいないし、親族間での売買だから登記はとりあえずいいか

このように不動産の個人売買では、登記せずに放置されるケースが多々あります。移転登記には期限も義務もないのでやらずに放置したとしても罰則などがないからです。

しかし、自分が所有者であることを第三者に対抗するためには、登記が必ず必要です。民法で

不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。(民法第177条

と定められている通り、登記がなければ第三者から見て元の売主が所有者であると判断できてしまうので、元の売主が他の人へ二重売買する危険があります。二重売買がされた場合、売買契約の後先に関わらず、登記を先に終えた買主が所有権を主張できることとなっています。

さらに将来、登記しないままで元の売主が亡くなってしまい、相続が起こったときは、登記の手続きには元の売主の相続人全員の協力が必要となるためさらに複雑化してしまいます。場合によっては、真の所有者が誰になっているのかわからない状態となっている恐れもあります。

誰が所有者かわからない

売主としては、共有名義人として登記され続けている限り、固定資産税の納税義務を負い続けます。持分に関係なく、それぞれが固定資産税の全額について支払い義務があるので、買主が滞納すると最悪の場合、共有名義人となっている元売主の財産も差押え対象になるリスクがあります。

代表者になっている場合は、納税通知書が郵送される先の変更届出も必要となりますので、速やかに登記手続きと変更手続きが必要です。

ヒグチ(宅地建物取引士)
このように「売買契約が成立しているだけでは、不完全な状態である」ということです

持分移転登記も自分たちですることは可能ですが、登記申請に間違いがあっては絶対にいけません。もしも間違いがあればさらに費用がかかります。

不動産会社が間に入ってくれる取引では、売買代金が全て支払われた日に確実に司法書士が登記申請をしてくれるため、間違いが起こるリスクも登記をしないままで放置してしまうこともありません。

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まとめ

家族や親族間での不動産売買は、親しい関係であるからこそ起こりうる危険なリスクがあるのはお分かりいただけたと思います。

ヒグチ(宅地建物取引士)
たとえ親族間売買であってもなるべく安全で確実な取引を行うべきです!

費用はどうしてもかかってしまいますが、不動産売買のプロである不動産会社や司法書士に必ず依頼するようにしましょう。

とはいえ、まずはご自身の共有持分はいくらぐらいで売却するのが妥当なのか調べる必要があります。

お家の市場価格がいくらくらいで、ご自身の共有持分はいくらくらいの価値があるのか知りたいという方は「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。無料で市場価格がいくらなのか教えてもらうことができます。

また、どの不動産会社に依頼すればいいのかわからないという方にはおすすめの不動産会社も紹介してもらうことができます。

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スマホ一つで、もっと気軽に家を売る相談をしましょう

40代女性(東京都・戸建)
自宅売却にあたりイクラ不動産を目にし、東京と大阪で離れているし最初はスマホで相談なんて大丈夫かな…と思いましたが、 よくある不動産屋さんの査定よりよほど丁寧で親切で、的確なお話をして頂きました。
何より、消費者の立場に立った目線でお話頂けたので、その後の不動産会社選びに大いに参考になりました。
30代男性(大阪府・マンション)
無料にもかかわらず非常に有益な情報を提供して頂きました!
おかげさまで非常に高額な金額でスムーズに自宅を売却することができました。
ありがとうございました!
60代女性(兵庫県・戸建)

一人暮らしの母が高齢になり、家を売却することになり、どうしたらいいのかわからなくて、困ってました!
息子の紹介でスマホの不動産屋さんを知る事ができて、とてもよかったです!

はじめは、スマホ?LINE?とちょっと不安でしたが、売却する家に適した不動産屋をご紹介していただきまして、感謝しております!

はじめは、自動的にお返事が入るのかなぁ?と思っていましたが、そうではなく、丁寧にお返事をしていただいて、とても助かりました!

無事に家も売却の契約ができる事になりました!ありがとうございました!
また、知人に家を売却するかたがいたら、ぜひご紹介したいです!

30代女性(鹿児島県・戸建)
非常にイレギュラーな不動産売却だった為、 仮定の話では誰にもどこにも相談できず、ラインでのやり取りだったらと思い相談してみました。
結果、丁寧に査定価格を出してくださり、そのお陰で売却の手続きに思いきって踏み込むことが出来ました。
そして、短期間高額にて売却できました。
50代女性(宮城県・戸建)
初めはスマホやLINEで大丈夫なのかなとも思ったのですが申し分ありませんでした。
迅速で丁寧なご対応をいただきLINEであっても実に分かりやすくご教示くださいました。
LINEも自動応答などではなく最初から体温の感じられる対応をしていただけます。
なによりもしつこさや強引さがひとつもありません。

※実際にいただいたGoogle口コミ

利用者、続々! 嬉しい口コミも多数いただいております

一生に一度あるかの家の売却…
相談したいけど、まだ売るか決まっていないのにいきなり不動産屋さんへ相談へ行くのはハードルが高いものです。
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