「相続空き家の3000万円特別控除」をわかりやすく説明する

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「相続空き家の3000万円特別控除」をわかりやすく説明する
奥様
「相続空き家の3000万円特別控除」ってなにかしら…?

相続した空き家の売却で利益が出た場合、一定の条件を満たしていれば「相続空き家の3000万円特別控除」が適用され税金が安くなります

こちらでは、この「相続空き家の3000万円特別控除」の適用条件についてわかりやすく説明します。

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相続空き家の3000万円特別控除とは

「相続空き家の3000万円特別控除」は、2016年度の税制改正によって新設された控除特例です。正式名称は、「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。

この特例が適用となれば、相続した空き家の売却によって出た売却益(譲渡所得)から最大3000万円が控除されるので、とても大きな節税効果があります。

簡単に言うと、売却益が出ても3000万円以内であれば税金が免除されるということになります。

ただし、適用条件が厳しく、解釈にも難しい点があるので、次項から適用条件を解説します。

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相続空き家の3000万円特別控除の適用条件

適用条件は国税庁HPに詳細に記載されていますが、噛み砕いてポイントとなるものをあげます。

  1. 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
  2. 区分所有建物でないこと
  3. 売却時点で一定の耐震性が認められること あるいは建物を解体して売却していること
  4. 被相続人(亡くなった方)が亡くなる直前まで居住していた家であること
  5. 相続があった日から3年後の年末までの間に売却したこと
  6. 相続してから売却するまで、賃貸に出したり、相続した人が住んだりしていないこと
  7. 売買金額が1億円以下のもの
  8. 配偶者や直系血族など、特別な関係の人に対する売却ではないこと

ここから上記1~6項目についてさらにわかりやすく解説します。

①なぜ「昭和56年5月31日以前」なのか

適用条件に築年数が設けられている理由は、「昭和56年5月31日」に建築基準法の耐震基準が改訂されたからです。つまり、この特例は、「旧耐震基準」の家を対象にしているということです。

そもそも特例創設の背景には、深刻化する空き家問題があります。この3000万円特別控除は、古くて耐震性が低い空き家が増えるのを抑えることを目的につくられたものなので、建築年月日に条件が設けられています。

②「区分所有建物」とは

区分所有建物とは、簡単にいえば「マンション」のことです。

前述したように「耐震性の低い空き家」を対象としているため、マンションは適用外となります。

③耐震リフォームまたは建物を解体しないと適用にならない

この特例は「旧耐震基準」の家を対象としていますが、そのままの状態で売却しても適用とはなりません。

適用となる条件は、

  • 耐震リフォームをして一定の耐震性を満たしたもの
  • 耐震性が認められないものは解体していること

のいずれかです。

「耐震性の低い空き家の増加を抑制」することが目的の特例なので、耐震性を向上させるか、耐震性の低い建物を解体しなければ適用されません。(出典:国土交通省

相続空き家の3000万円特別控除

④相続人が老人ホームに入居中に亡くなった場合

相続開始まで亡くなった人が一人暮らししていたことを証明するには「被相続人居住用家屋等確認書」や被相続人(亡くなった人)の住民票電気ガスの閉栓証明書などが必要です。

老人ホームへの転居で住民票を移したケースなどは次の条件を満たす必要があります。

  1. 被相続人(亡くなった人)が介護保険法に規定する要介護認定などを受け、かつ相続開始の直前まで老人ホームなどに入所していた
  2. 被相続人が老人ホームなどに入所したときから相続開始の直前まで、その家屋が被相続人によって一定の使用がなされ、かつ事業や貸し付け、被相続人以外の者に居住用に利用されていない

⑤適用期限に注意

この特例は、「相続のあったときから3年後の年末までの売却」という適用条件があります。

たとえば、2019年1月1日に相続が開始(基本的に被相続人の死亡)されたとしたら、2022年の12月31日までの売却に適用となります。

⑥相続後の安易な活用は避けるべき

適用期限は「相続のあったときから3年後の年末まで」ですが、この間に賃貸に出したり、駐車場として貸したりといった事業をした場合は適用外となります

また、相続人が相続後に一度でもその家に住んだら、たとえ適用期限内の売却であっても適用されません

そのため、相続した空き家を安易に活用したり、一時的に自身で住んだりすることは避ける方がいいでしょう。

きちんと収支シミュレーションもせずに事業を始め、思ったような収益があがらず「やっぱり売却しよう!」と思っても、すでに3000万円控除は適用外になっています。同じように「家賃の節約のため」などと相続した家に一時的に住み、その後3年以内に売却したような場合も適用されませんので注意が必要です。

相続した家を空き家のまま放置しておくにも控除の適用期限があることを考えると、相続した空き家を売却することで大きな利益が出そうな場合は、3000万円控除を適用させるための改修や解体をして、すぐに売却するのが賢明な判断だといえそうです。

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