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「相続空き家の3000万円特別控除」をわかりやすく説明する

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「相続空き家の3000万円特別控除」をわかりやすく説明する

相続した実家の売却を検討しています。
空き家の3000万円特別控除というものがあると聞いたのですが、どういった制度なのでしょうか?

ご相談ありがとうございます😊
「相続空き家の3000万円特別控除」とは、売却して出た利益から…

こちらはスマホの不動産屋さんをご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。

相続した空き家の売却で利益が出た場合、一定の条件を満たしていれば「相続空き家の3000万円特別控除」が適用され税金が安くなります

ただし、適用条件が厳しいため、まだまだあまり利用されていないのが現状です。しかし、節税効果が大きいので、適用できるのであれば、是非使うべき特例です。

そこでこちらでは、この「相続空き家の3000万円特別控除」の適用条件についてわかりやすく説明します。

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「相続空き家の3000万円特別控除」とは

「相続空き家の3000万円特別控除」は、2016年度の税制改正によって新設された控除特例です。正式名称は、「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。

この特例が適用となれば、相続した空き家の売却によって出た売却益(譲渡所得)から最大3000万円が控除されるので、とても大きな節税効果があります。

売却益(譲渡所得)とは

売却益=売却価格-(取得費+譲渡費用)

売却価格から、買った金額(=取得費)と、仲介手数料や印紙税といった売却するときにかかった費用(=譲渡費用)を差し引くことで、売却益を求めることができます。

ただし、所得費には、減価償却という計算が必要となるため単純に買った金額と同額ではありません。

減価償却の計算方法などについて詳しくは「譲渡所得の取得費と譲渡費用の計算方法についてわかりやすく説明する」の記事をご参考ください。

参考 譲渡所得の取得費と譲渡費用の計算方法についてわかりやすく説明するイクラちゃんねる

つまり、不動産を売却したからといって必ずしも税金が課せられるのではなく、売却益に対して税金が課せられます。

この売却益が出た場合に「相続空き家の3000万円特別控除」が適用できれば、3000万円を控除してもらえるので、ほとんどのケースで税金が免除されることになるケースが多いです。

控除の適用により、納税が0円であっても必ず確定申告が必要となりますので注意してください。

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相続空き家の3000万円特別控除の適用条件

ヒグチ(宅地建物取引士)
適用条件が厳しく、解釈にも難しい点があるので、適用条件について詳しく解説していきます!

適用条件は国税庁HPに詳細に記載されていますが、噛み砕いてポイントとなるものをあげます。

  1. 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
  2. 区分所有建物でないこと
  3. 売却時点で一定の耐震性が認められることあるいは建物を解体して売却していること
  4. 被相続人(亡くなった方)が亡くなる直前まで居住していた家であること
  5. 相続があった日から3年後の年末までの間に売却したこと
  6. 相続してから売却するまで、賃貸に出したり、相続した人が住んだりしていないこと
  7. 売買金額が1億円以下のもの
  8. 配偶者や直系血族など、特別な関係の人に対する売却ではないこと

ここから上記①~⑥項目についてさらにわかりやすく解説します。

①なぜ「昭和56年5月31日以前」なのか

適用条件に築年数が設けられている理由は、「昭和56年5月31日」に建築基準法の耐震基準が改訂されたからです。つまり、この特例は、旧耐震基準」の家を対象にしているということです。

そもそも特例創設の背景には、深刻化する空き家問題があります。この3000万円特別控除は、古くて耐震性が低い空き家が増えるのを抑えることを目的につくられたものなので、建築年月日に条件が設けられています。

②「区分所有建物」とは

区分所有建物とは、簡単にいえば「マンション」のことです。

前述したように「耐震性の低い空き家」を対象としているため、一戸建てに比べて、きちんと修繕計画がされているマンションは適用外となっています。

③耐震リフォームまたは建物を解体しないと適用にならない

この特例は「旧耐震基準」の家を対象としていますが、そのままの状態で売却しても適用とはなりません。

適用となる条件は、

  • 耐震リフォームをして一定の耐震性を満たしたもの
  • 耐震性が認められないものは解体していること

のいずれかです。

「耐震性の低い空き家の増加を抑制」することが目的の特例なので、耐震性を向上させるか、耐震性の低い建物を解体しなければ適用されません(出典:国土交通省

④亡くなる直前まで居住していた家でなければならない

相続開始まで亡くなった人が一人暮らししていたことを証明するには「被相続人居住用家屋等確認書」や被相続人(亡くなった人)の住民票、電気ガスの閉栓証明書などが必要です。

ご主人様
亡くなる前は老人ホームに入居していたんだけど…

このように、被相続人(亡くなった人)が老人ホームに入居していたケースも多いはずです。そんな場合には、次の条件を満たす必要があります。

  1. 被相続人が介護保険法に規定する要介護認定などを受け、かつ相続開始の直前まで老人ホームなどに入所していたこと
  2. 被相続人が老人ホームなどに入所したときから相続開始の直前まで、その家屋が被相続人によって一定の使用がなされ、かつ事業や貸し付け、被相続人以外の者に居住用に利用されていないこと

⑤適用期限に注意

この特例の適用期限は、2016年(平成28年)4月1日から2023年(令和5年)12月31日までの間で、かつ、相続のあったときから3年後の年末までの売却という適用条件があります。

たとえば、2019年1月1日に相続が開始(基本的に被相続人の死亡)されたとしたら、2022年の12月31日までの売却に適用となります。

⑥相続後の安易な活用は避けるべき

適用期限は「相続のあったときから3年後の年末まで」ですが、この間に賃貸に出したり、駐車場として貸したりといった事業をした場合は適用外となります

また、相続人が相続後に一度でもその家に住んだら、たとえ適用期限内の売却であっても適用できません

そのため、相続した空き家を安易に活用したり、一時的に自身で住んだりすることは避ける方がいいでしょう。

きちんと収支シミュレーションもせずに事業を始め、思ったような収益があがらず

ご主人様
やっぱり売却しよう!

と思っても、すでに3000万円控除は適用外になっています。

同じように「家賃の節約のため」などと相続した家に一時的に住み、その後3年以内に売却したような場合も適用されませんので注意が必要です。

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相続空き家の3000万円特別控除の注意点

ヒグチ(宅地建物取引士)
適用条件以外でも注意点がありますので、確認しておきましょう!

兄弟で相続した不動産を売却した場合

相続空き家の3000万円特別控除は、相続人1人あたりにつき3000万円の控除額となります。たとえば、兄弟で2分の1ずつの持分で不動産を相続した場合、それぞれが3000万円を限度とし、それぞれの売却益の全部について、3000万円特別控除を受けることができます。

ただし、被相続人(亡くなった方)の建物と土地の両方を引き継いで売却することが条件ですので、長男が土地を次男が建物を相続していた場合は、どちらも特例を受けられません。

自宅と相続した空き家の両方を売却した場合

マイホームを売却したときには、一定の条件を満たせば、居住用財産の3000万円特別控除が受けられます。

しかし、同一年中に自宅と相続した空き家の両方を売却した場合は、2つの特例制度を併用することは可能ですが、3000万円が限度額となります。

既に相続により一部を取得していた場合

数年前、父が亡くなった際に、実家の持分2分の1を相続により取得していました。

今回、母が亡くなったことにより、残り2分の1の持分を所得したケースでは、家全体ではなく、母から相続した2分の1のみが3000万円控除の対象となります。

既に相続により一部を取得していた場合

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まとめ

相続した家を空き家のまま放置しておくにも控除の適用期限があることを考えると、相続した空き家を売却することで大きな利益が出そうな場合は、3000万円控除を適用させるための改修や解体をして、すぐに売却するのが賢明な判断だといえそうです。

相続した家の売却については「相続した家の売却方法」も併せてご覧ください。

とはいえ、耐震工事や解体するにもそれなりの費用がかかりますので、どちらを選択すべきなのか慎重に検討しなければなりません。また、そもそも売却益が出るのかどうか調べる必要があります。

相続した空き家の価値を知りたいという方や売却したいけど、どうしたらよいのかわからない方はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

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スマホ一つで、もっと気軽に家を売る相談をしましょう

40代女性(東京都・戸建)
自宅売却にあたりイクラ不動産を目にし、東京と大阪で離れているし最初はスマホで相談なんて大丈夫かな…と思いましたが、 よくある不動産屋さんの査定よりよほど丁寧で親切で、的確なお話をして頂きました。
何より、消費者の立場に立った目線でお話頂けたので、その後の不動産会社選びに大いに参考になりました。
30代男性(大阪府・マンション)
無料にもかかわらず非常に有益な情報を提供して頂きました!
おかげさまで非常に高額な金額でスムーズに自宅を売却することができました。
ありがとうございました!
60代女性(兵庫県・戸建)

一人暮らしの母が高齢になり、家を売却することになり、どうしたらいいのかわからなくて、困ってました!
息子の紹介でスマホの不動産屋さんを知る事ができて、とてもよかったです!

はじめは、スマホ?LINE?とちょっと不安でしたが、売却する家に適した不動産屋をご紹介していただきまして、感謝しております!

はじめは、自動的にお返事が入るのかなぁ?と思っていましたが、そうではなく、丁寧にお返事をしていただいて、とても助かりました!

無事に家も売却の契約ができる事になりました!ありがとうございました!
また、知人に家を売却するかたがいたら、ぜひご紹介したいです!

30代女性(鹿児島県・戸建)
非常にイレギュラーな不動産売却だった為、 仮定の話では誰にもどこにも相談できず、ラインでのやり取りだったらと思い相談してみました。
結果、丁寧に査定価格を出してくださり、そのお陰で売却の手続きに思いきって踏み込むことが出来ました。
そして、短期間高額にて売却できました。
50代女性(宮城県・戸建)
初めはスマホやLINEで大丈夫なのかなとも思ったのですが申し分ありませんでした。
迅速で丁寧なご対応をいただきLINEであっても実に分かりやすくご教示くださいました。
LINEも自動応答などではなく最初から体温の感じられる対応をしていただけます。
なによりもしつこさや強引さがひとつもありません。

※実際にいただいたGoogle口コミ

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一生に一度あるかの家の売却…
相談したいけど、まだ売るか決まっていないのにいきなり不動産屋さんへ相談へ行くのはハードルが高いものです。
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