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浸水した家は安くなる?できるだけ高く売却する3つの方法

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浸水した家は安くなる?できるだけ高く売却する3つの方法

昨年の台風で、床下浸水した地域なので、価値が下がったと思います。維持する力がありませんので、売却できたらと思っているのですが、できるだけ高く売るにはどうしたらいいのでしょうか?

ご相談ありがとうございます🙇そうだったんですね😢
できるだけ高く売るには…

こちらは、スマホの不動産屋さんをご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。

浸水被害にあった家やその地域にある家は、価値が下がるのではないかと不安に思われる方も多いです。

おおよそ相場価格の2~3割程度安くなってしまうのが一般的ではありますが、場合によってはそれほど価格に影響がないケースもあります。

こちらでは、浸水被害にあった家をできるだけ高く売る方法についてわかりやすく説明します。

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浸水被害があった事実は説明する義務がある

浸水被害にあった家の売却を検討するときに、

ご主人様
数十年に一回の豪雨被害にたまたま遭っただけなので、わざわざ言わなくてもいいよね?
奥様
被害にあったことを正直に話したら高く売れないから、黙っておいたほうが得なのでは…

と考える方もときどきいますが、被害にあった事実は、売買契約の際に交わす「重要事項説明書」で正直に告知する必要があります。

浸水被害にあったことを隠して売却した場合、あとになって告知義務違反を問われ、契約不適合とされて契約解除や損害賠償を請求される可能性があるためです。

告知義務と契約不適合責任とは

不動産を売却するときには、「取引の相手の判断に重要な影響を及ぼすこととなるものについて説明しないでおく、または嘘を言うようなことをしてはならない」と、宅地建物取引業法で定められています。(宅地建物取引業法第47条第1項)

このことを「告知義務」といいますが、建物に浸水被害を受けたことは、買主が知っておくべき事実にあたり、隠した場合には「告知義務違反」とされるため注意が必要です。

告知義務違反となった場合には、「契約不適合責任」を問われる可能性が高くなります。

契約不適合とは、「引き渡された目的物が種類、品質または数量に関して契約の内容に適合しない」という意味です。

住宅は「浸水しない」ことが通常あるべき品質と考えられるため、あとでバレた場合には契約不適合責任を問われて、契約の解除や賠償責任を求められる可能性があるのです。

重要事項説明書に必ず記載しなければならない事項

日本各地で平成30年7月豪雨など、甚大な自然災害が発生したことを受け、国土交通省は令和元年7月に宅地建物取引業施行規則を一部改正しました 。

これに従い、仮にこれまで一度も浸水被害にあっていなくても、物件のある地域が災害リスクの高いエリアである場合には、「重要事項説明書」にそのことを記載し、買主に報告しなければなりません。

重要事項説明書とは、物件や取引条件に関して買主が知っておくべき重要な事項が記載されている書類です。

宅地建物取引士が内容を記載した書面に記名押印したうえで買主に交付し、さらに口頭で説明しなければならないとされているほど、不動産取引においてはとても重要な書類です。

ヒグチ(宅地建物取引士)
現在、重要事項説明書には、以下の区域について記載が義務づけられています!

①造成宅地防災区域

宅地造成(森林や山林、農地、原野などの宅地以外の土地を住宅地などにするために切土や盛り土といった改良工事などを行うこと)にともなう災害で、相当数の居住者などに危害が発生するおそれが大きい区域のこと。

②土砂災害警戒区域

土砂災害による被害を防止・軽減するため、危険の周知や警戒避難態勢の整備を行う区域のこと。

③津波災害警戒区域

津波による人的被害を防止するために、警戒避難態勢をとくに整備する必要がある区域のこと。

④水害ハザードマップ

洪水浸水想定区域図に洪水予報などの伝達方法、避難場所、そのほか洪水が発生したときに、スムーズかつ迅速に避難するために必要なことが記載された、市町村が作成したマップのこと。

(水害ハザードマップ[洪水]大阪市北区2020年10月現在)

物件が上記の区域に入っている場合には、買主には隠しておいてほしいと思っても、不動産会社には義務があるため必ず説明する必要があります。

また物件のある地域でこれまで実際に水害被害があったかどうかについても、不動産業者はきっちり調べるため、隠し通すことはできません。

下手に隠そうとして不動産業者や買主の心象を悪くしないためにも、自ら進んで申告するほうが賢明です。

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浸水被害があった家はどのくらい価格が下がる?

浸水被害を受けた家は、再び水害にあうのではと心配して、購入をためらう買主がほとんどです。

そのため相場通りの価格で売ることは難しく、一般的には相場価格から2~3割程度安くなってしまいます

しかし水害を教訓として、再び水害が起こらないように被害再発防止策が施され、周辺の地域よりもかえって防災設備などがしっかり整えられている場合があります。

そのような地域なら、「水害対策がしっかりした地域に住みたい」と考える買主にとってはメリットと思えるかもしれません。

また駅から近いなど、立地条件に優れた物件なら、資産価値がそれほど下がらないこともあります。

浸水被害にあった物件だからとあきらめずに、その地域の売却に強い不動産会社に相談すれば、どうすればよいのか提案してもらうことができます。

浸水の被害にあった家の価値が知りたいという方は「スマホの不動産屋さん」でも無料調べてもらうことができます。

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浸水被害があった家をできるだけ高く売る3つの方法

浸水被害にあった家を、できるだけ高く売るにはどのような方法があるのか、ポイントを3つ紹介します。

①不動産会社に買い取りしてもらう

一度でも水害にあってしまうと、買主を見つけるのはかなり困難になるため、不動産会社に買い取りをしてもらうのが、もっとも現実的な方法です。

不動産会社に買い取りしてもらった場合には、仲介で個人の買主に売却するのに比べて取引価格が下がるので、デメリットと感じるかもしれませんが、メリットもあります。

仲介手数料が不要となるケースがある

不動産会社に買いとってもらう場合、個人に売却するときに必要となる仲介手数料が不要となるケースがあります。

仲介手数料は、売買価格が400万円を超えるときには、

(売買価格×3%+6万円)+消費税

を支払うのが一般的です。

仮に2000万円で売却すると仮定した場合、約73万円の仲介手数料が発生しますが、買取の場合は不要になります。

相談先によっては、仲介手数料がかかるケースもありますので、詳しくは「不動産買取をしている会社の種類を知る」をぜひ読んでみてください。

契約不適合責任を免除してもらえる可能性がある

個人の買主に売却するときには、売却後に不具合や問題が見つかった場合、契約不適合責任を問われる可能性があると前述しました。

しかし売却相手が不動産会社なら、状況を確認したうえで買い取るため、契約不適合責任を免責してもらえる可能性があります。

水害にあった家は、のちのちどのような欠陥が発生するかわかりません。契約不適合責任を免責してもらえたら、大きなメリットになります。

また不動産会社が買い取りするときには、全面リフォームをして売りに出すことを前提としていることが多いため、被害を修復しないままで買い取ってもらえることもあります

その場合買い取り価格はさらに安くなりますが、自力でリフォームして売りに出しても、その費用を回収できるかは不明です。

そう考えると、買取はいい選択肢のひとつになるでしょう。

買取についてさらに詳しくは「【不動産買取】お家をすぐに売ることができる方法をかんたん解説!」も併せてご覧ください。

②ホームインスペクションを行う

近年国土交通省は、中古住宅市場の拡大を図るために、インスペクション(建物状況調査)を推進しています 。

インスペクションは、建物の基礎や外壁など、建物の構造上主要な部分の劣化状況や、ひび割れや雨漏りの状況等を、専門の資格を持ったホームインスペクターが調査することです。

ホームインスペクション

いまのところ売買において義務づけられてはいませんが、インスペクションを実施したかどうかは重要事項説明書に記載する必要があります。

一般的には物件の購入前に買主が実施しますが、水害にあった物件の場合、売主があらかじめ実施して大きな問題がないことを示せれば、買主を見つけられる可能性が高くなります。

目視での一次診断で5〜6万円、機材を使用しての詳細診断は10万円以上かかる場合がありますが、ぜひ実施を検討してみてください。

③家を解体して更地で売却する

水害にあった場合、被害の程度によっては修理する費用が高額になります。

床下浸水なら大きな修繕は必要ないケースがほとんどですが、床上浸水してしまったなら、1階の畳や床、壁をすべて取り払っての全面リフォームが必要になる可能性が高くなります。

それは現在の家の多くが床や壁に断熱材を使用しているためで、繊維系の断熱材が水を吸い込んでしまうと乾燥させることは非常に困難なのです。

また壁に石膏ボードが使用されている場合には、給水してもろくなり、グズグズに壊れていってしまいます。

建物に被害痕が残ったままでは、仲介での売却は難しくなりますが、かといってリフォームに数百万円かけたとしても、高く売れるかどうかはわかりません。

そのようなケースでは、建物を取り壊して更地にして売却したほうが、最終的には出費が少なくてすむ可能性があります。

とくに駅前にあるなど立地がよければ、何をしても売れないとあきらめてしまうのは早計です。

そのまま買い取ってもらえる可能性もあるため、建物を取り壊して更地にしたほうがいいと自己判断するのではなく、まずはプロである不動産会社に相談するようにしましょう。

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まとめ

浸水被害にあった家でも、適切な修繕や売却方法を工夫すれば、高く売ることが可能です。

売却後にトラブルとならないためにもきちんと売主としての告知義務は果たす必要があります。

個人に売る場合、不動産会社としても「仲介責任(不動産の売買や賃貸借に関して、売主・買主の両当事者の間に立って、売買契約や賃貸借契約の成立に向けて尽力すること)」が伴いますので、きちんと不動産の調査や家の売却に向けてどうしたらいいのか提言してくれる不動産会社に依頼することが重要です。

どの不動産会社に売却をお願いすればよいのかわからない、ひとまず家がいくらくらいになるのか知りたいという方は「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。無料で不動産会社を紹介してもらうことができます。

また、あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

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スマホ一つで、もっと気軽に家を売る相談をしましょう

40代女性(東京都・戸建)
自宅売却にあたりイクラ不動産を目にし、東京と大阪で離れているし最初はスマホで相談なんて大丈夫かな…と思いましたが、 よくある不動産屋さんの査定よりよほど丁寧で親切で、的確なお話をして頂きました。
何より、消費者の立場に立った目線でお話頂けたので、その後の不動産会社選びに大いに参考になりました。
30代男性(大阪府・マンション)
無料にもかかわらず非常に有益な情報を提供して頂きました!
おかげさまで非常に高額な金額でスムーズに自宅を売却することができました。
ありがとうございました!
60代女性(兵庫県・戸建)

一人暮らしの母が高齢になり、家を売却することになり、どうしたらいいのかわからなくて、困ってました!
息子の紹介でスマホの不動産屋さんを知る事ができて、とてもよかったです!

はじめは、スマホ?LINE?とちょっと不安でしたが、売却する家に適した不動産屋をご紹介していただきまして、感謝しております!

はじめは、自動的にお返事が入るのかなぁ?と思っていましたが、そうではなく、丁寧にお返事をしていただいて、とても助かりました!

無事に家も売却の契約ができる事になりました!ありがとうございました!
また、知人に家を売却するかたがいたら、ぜひご紹介したいです!

30代女性(鹿児島県・戸建)
非常にイレギュラーな不動産売却だった為、 仮定の話では誰にもどこにも相談できず、ラインでのやり取りだったらと思い相談してみました。
結果、丁寧に査定価格を出してくださり、そのお陰で売却の手続きに思いきって踏み込むことが出来ました。
そして、短期間高額にて売却できました。
50代女性(宮城県・戸建)
初めはスマホやLINEで大丈夫なのかなとも思ったのですが申し分ありませんでした。
迅速で丁寧なご対応をいただきLINEであっても実に分かりやすくご教示くださいました。
LINEも自動応答などではなく最初から体温の感じられる対応をしていただけます。
なによりもしつこさや強引さがひとつもありません。

※実際にいただいたGoogle口コミ

利用者、続々! 嬉しい口コミも多数いただいております

一生に一度あるかの家の売却…
相談したいけど、まだ売るか決まっていないのにいきなり不動産屋さんへ相談へ行くのはハードルが高いものです。
匿名でも大丈夫。

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