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離婚の財産分与に必要な家の価値である「評価額」の調べ方をまとめた

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離婚の財産分与に必要な家の価値である「評価額」の調べ方をまとめた

離婚を考えているのですが、家の価値ってどうやって出せばいいんですか?

ご相談ありがとうございます😌✨
離婚の財産分与で、お家の評価額を出したいということですね😄

こちらは、スマホの不動産屋さんをご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。

離婚するとき、夫婦の財産に「家」があったら家の財産分与をしなければなりません。

MEMO

財産分与(ざいさんぶんよ)

財産分与とは、夫婦が結婚中に協力して築いた財産を、離婚時に夫婦それぞれ分け合うことをいいます。不動産は、財産分与の対象に含まれます。

そのとき家の「評価額(ひょうかがく)」が非常に重要です。

ヒグチ(宅地建物取引士)
評価額とは家の価値のことです

こちらでは、家の財産分与で重要なポイントとなる「評価額」についてわかりやすく説明します。

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家の評価額とは価値のこと

家の評価額とは、家の持っている「価値」のことです。

ヒグチ(宅地建物取引士)
わかりやすく言うと、今家を売ったらいくらで売れるか?という金額です

ただし、家の評価額にはいくつかあり、全てが「今家を売ったらいくらで売れるか?」という金額を指すわけではありません。

たとえば、相続税を課税するときの家の評価額は「路線価」という方法で評価され「相続税評価額」と呼ばれますが、この価格は不動産の市場価格とは異なります。固定資産税を課税するときの評価額(固定資産税評価額)も別の基準で決められています。

土地や建物などの不動産には複数の評価方法があり、どの評価方法を利用するかによって評価額が異なるため、価格が変わってきます。

そのため、離婚時の家の財産分与でも、どの評価方法で計算すべきかが問題となります。

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財産分与において家の評価額が重要な理由

財産分与の価値ですが、まず、夫婦間の同意があれば、その合意内容に従い評価額を決めることができます

とはいえ、最初からお互いの主張がいきなり合意するというケースは少ないです。

奥様
そんなに安くないはずよ!
ご主人様
いや、これぐらいの金額だ!

離婚の財産分与の際、家の評価額が重要な理由は、家の評価額が財産分与の計算の基礎になるからです。

財産分与では、夫婦が2分の1ずつ財産を取得するのが基本です。

たとえば、夫婦の財産として「家」と「3,000万円の預貯金」があるケースでは、家の評価額と3,000万円の合計を夫婦が2分の1ずつします。

すると、家の評価額がいくらになるかによって、それぞれ取得する分が異なってきます。

たとえば…
家の評価額が3,000万円の場合
3,000万円+3,000万円=6,000万円
→夫婦1人の取得分は3,000万円

家の評価額が4,000万円の場合
3,000万円+4,000万円=7,000万円
→夫婦1人の取得分は3,500万円

このように家の評価額によって金額は大きく変わります。

家をどちらかが所有する代わりに、相手に代償金を支払うケースでは、家の評価額が大きく財産分与に影響します。代償金(だいしょうきん)とは、一方が家を全部もらう代わりに、もう一方にお金で弁償することです。

家の評価額が上がると代償金の金額が高額になるので、家を取得する側に不利となり、代償金をもらう側には得になります。家の評価が下がると反対の結果(家をもらう側が得、もらわない側が損)となります。

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離婚の場合の家の評価額の調べ方

財産分与するとき、家の評価額の計算方法には、次の4種類があります。

  1. 実勢価格(じっせいかかく)
  2. 公示地価(こうじちか)
  3. 路線価(ろせんか)
  4. 固定資産税評価額(こていしさんぜいひょいうかがく)

離婚で財産分与するときは、不動産を実際の取引で活用したり、売買したりすることが予定されているので、①の実勢価格や②の公示地価を使うべきです

相手が代償金を支払うケースなどでは、評価額を下げるために路線価や固定資産税評価額による評価を持ち出してくることなどもあるので、注意が必要です。

詳しくみてみましょう。

① 実勢価格

実勢価格は、実際に不動産の市場で売買されている金額です。一番利用されます。

不動産の実勢価格を調べたいときは、次の3つの方法があります。

A:類似の取引事例を調べる

1つは自分で自宅と類似の取引事例を調べてみる方法です。

近隣の同じような条件の家が最近売れていないか調べてみます。その金額とだいたい同じくらいの金額で売れることが予想できます。

インターネット上で調べることができます。

参考 不動産の取引価格情報国土交通省土地総合情報システム 参考 成約価格を基にした不動産取引情報レインズ

しかし、自分で取引事例を調べるには限界があります。また、そもそもマンションや一戸建て、土地はそれぞれ査定方法が異なります。イクラ不動産で調べることもできます。

参考 価格がわかるサイトイクラ不動産

B:不動産鑑定士に鑑定評価を依頼する

不動産鑑定士に依頼するという方法もありますが、費用がかかることがネックです。

鑑定評価を行うことは不動産鑑定士の独占業務です。

たとえば、

  • 国・都道府県・市区町村からの土地評価(公示地価基準地価路線価など)
  • 裁判所からの競売物件の評価などの公的な仕事
  • 銀行からの担保評価
  • 会計事務所からの企業が所有する不動産の時価評価、売買の目安とするための鑑定評価

といった仕事があります。

鑑定が必要となるのは、どちらかというとオフィスや大規模な開発を要する土地などを売買するときです。これらは、最低でも数億円要することが多く、お金を借り入れて売買することが多いため、貸す銀行としても、不動産としての正確な価値がいくらなのか評価(担保)しておく必要があるからです。

鑑定の費用は、不動産や鑑定の目的によって大きく異なりますが、数十万円かかります。

C:不動産会社に査定を依頼する

不動産会社であれば無料査定してもらうことができます。

鑑定士資格を持っていない不動産会社が、査定価格の費用を有料ですることは、法律違反になるため無料なのです。

ただし、不動産会社は売却(仲介)を前提としていない価格査定は認められていません

仲介とは、売り手(貸し手)と買い手(借り手)の間に入って話をまとめ、契約を成立できるように両者を結びつける仕事のことです。

ですから、不動産会社に査定依頼すると、売却するかどうか決まっていなくても

営業マン
いつご売却予定ですか?訪問査定に行きますね

と言われます。

もし、まだ売却するかどうか決まっていないのであれば、スマホの不動産屋さんで実勢価格を教えてもらうこともできます。

スマホの不動産屋さんについて詳しくは「スマホの不動産屋さんとは」をご覧ください。

② 公示地価

全国のポイントとなる地点における地価です。実勢価格を参考に鑑定や調査などによって国が決定しており、土地取引の指標とされています。

参考 公示地価とはイクラちゃんねる

③ 路線価

路線価は、土地の相続税や贈与税を計算するときに使われる評価額です。全国の宅地に面した道路の1㎡当たりの単価を基準に計算します。公示地価の8割程度の金額になることが多いです。つまり、路線価を1.25倍すればおよその公示地価がわかります

参考 路線価とはイクラちゃんねる

④ 固定資産税評価額

固定資産税や建物の相続税と贈与税を計算するときに使われる評価額です。市町村が3年に1回改定して決定しています。公示地価の7割程度の金額になります。つまり、固定資産税評価額を1.43倍すればおよその公示地価がわかります

参考 固定資産税評価額とはイクラちゃんねる

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もし、家の評価額で争いになったら

夫婦間で家の評価額について争いになった場合、売却することも考慮に入れて、それぞれが自分の信頼する不動産会社で査定書を取得して、平均値をとることをおすすめします。明らかに突出して高い査定額や低い査定額のものは外しても良いでしょう。

不動産会社については、「お家を売るとき売却に強い不動産屋さんの正しい選び方」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

家の評価額が決まらないと財産分与の話を進められないので、双方がどこかの点で妥協して、話合いを進めるべきです。

どうしても納得できず、不動産会社の査定で家の評価額を決められない場合は、家の「鑑定」をするしかありません。しかし、鑑定は査定とは異なり何十万円もの費用がかかってしまいます。

とはいえ、離婚の財産分与の話し合い時点で、まだ売却することを決まってもいないのに、いきなり不動産会社に査定を依頼したり、相談するということにハードルを高く感じてしまうのは普通のことです

とりあえず自宅の査定価格が知りたいという人はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。査定価格だけでなく、不動産会社の紹介を受けることもできます。また、あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスももらえます。

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スマホ一つで、もっと気軽に家を売る相談をしましょう

40代女性(東京都・戸建)
自宅売却にあたりイクラ不動産を目にし、東京と大阪で離れているし最初はスマホで相談なんて大丈夫かな…と思いましたが、 よくある不動産屋さんの査定よりよほど丁寧で親切で、的確なお話をして頂きました。
何より、消費者の立場に立った目線でお話頂けたので、その後の不動産会社選びに大いに参考になりました。
30代男性(大阪府・マンション)
無料にもかかわらず非常に有益な情報を提供して頂きました!
おかげさまで非常に高額な金額でスムーズに自宅を売却することができました。
ありがとうございました!
60代女性(兵庫県・戸建)

一人暮らしの母が高齢になり、家を売却することになり、どうしたらいいのかわからなくて、困ってました!
息子の紹介でスマホの不動産屋さんを知る事ができて、とてもよかったです!

はじめは、スマホ?LINE?とちょっと不安でしたが、売却する家に適した不動産屋をご紹介していただきまして、感謝しております!

はじめは、自動的にお返事が入るのかなぁ?と思っていましたが、そうではなく、丁寧にお返事をしていただいて、とても助かりました!

無事に家も売却の契約ができる事になりました!ありがとうございました!
また、知人に家を売却するかたがいたら、ぜひご紹介したいです!

30代女性(鹿児島県・戸建)
非常にイレギュラーな不動産売却だった為、 仮定の話では誰にもどこにも相談できず、ラインでのやり取りだったらと思い相談してみました。
結果、丁寧に査定価格を出してくださり、そのお陰で売却の手続きに思いきって踏み込むことが出来ました。
そして、短期間高額にて売却できました。
50代女性(宮城県・戸建)
初めはスマホやLINEで大丈夫なのかなとも思ったのですが申し分ありませんでした。
迅速で丁寧なご対応をいただきLINEであっても実に分かりやすくご教示くださいました。
LINEも自動応答などではなく最初から体温の感じられる対応をしていただけます。
なによりもしつこさや強引さがひとつもありません。

利用者、続々! 嬉しい口コミも多数いただいております

一生に一度あるかの家の売却…
相談したいけど、まだ売るか決まっていないのにいきなり不動産屋さんへ相談へ行くのはハードルが高いものです。
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