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離婚時に家を売却したときにかかる税金についてわかりやすくまとめた

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離婚時に家を売却したときにかかる税金についてわかりやすくまとめた

離婚で家を売却することになりそうなのですが、どんな税金がどれくらいかかるのか知りたいです。

家を売却すると譲渡所得税・住民税・登録免許税・印紙税・消費税がかかる可能性があります。また離婚にともなう財産分与においては…

こちらは、スマホの不動産屋さんをご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。

離婚するとき、夫婦のどちらも家が不要であれば「売却」する必要があります。

ただ、家を売ると税金がどれくらいかかるのが心配ですよね。

こちらでは、離婚時に家を売却したとき、どのような税金がどのくらいかかるのか、わかりやすく説明します。

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家を売却したときにかかる税金は?

まず、家を売ると、次のような税金が発生します。

  1. 譲渡所得税、住民税
  2. 登録免許税
  3. 印紙税
  4. 消費税
順番にみていきましょう。

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①譲渡所得税と住民税

家を売却して利益が出た場合には譲渡所得税・住民税を納めなければなりませんが、損失の場合は必要ありません。

譲渡所得税(じょうとしょとくぜい)とは、不動産を売却したことによって得られた「利益」に対する税金です。売却利益のことを「譲渡所得(じょうとしょとく)」というので、「譲渡所得税」と言います。

また、譲渡所得税がかかる場合は、その金額に応じて「住民税」も発生するので、譲渡所得税と住民税をセットで把握しておくとわかりやすいです。

譲渡所得は、次の計算式で計算します。

譲渡所得 = 家の売却金額 − (家の購入金額 + 家の取得にかかった費用 + 家の売却にかかった費用

参考 譲渡所得税の計算方法イクラちゃんねる

家の購入費用や取得にかかった費用がわからない場合には、合計額を「売却金額の5%」として計算することも可能です。

参考 取得にかかった費用を求めるには?イクラちゃんねる

こうして得られた「譲渡所得」に譲渡所得税・住民税の「税率」をかけ算すると、税額を計算できます

譲渡所得税・住民税の税率

居住用不動産の税率は所有期間によって異なり、売却した年の1月1日現在において、所有期間が5年以下か、5年を超えるか、10年を超えるかによって判断します。

所有期間が5年以下の不動産の「短期譲渡所得」の税率
譲渡所得税20%、住民税9%、合計39%

 

所有期間が5年以上の不動産の「長期譲渡所得」の税率
譲渡所得税15%、住民税5%、合計20%

 

10年を超えて所有している不動産の「譲渡所得」の税率(マイホームを売ったときの軽減税率の特例)
6000万円以下の譲渡所得にかかる譲渡所得税は10%、住民税4%の合計14%
6000万円を超える譲渡所得については、通常の長期譲渡所得と同じ(合計20%)

このように、不動産を所有していた年数が長ければ長いほど、譲渡所得税・住民税は安くなります

売却を考えていて、今年1月1日現在の不動産所有期間が「4年5か月」や「9年8か月」など区切りの時期に近い場合には、年が明けてから不動産を売却すれば、譲渡所得税や住民税を節税できます。

なお、確定申告では所得税の申告のみをおこないます。所得税の申告をすれば、同時に住民税の申告もすませたことになりますので、住民税を単体で計算・申告する必要はありません。

マイホームを売った場合の3000万円の特別控除の特例

居住用の住居の場合、譲渡所得税に大きく控除(減税)の制度がもうけられています。

居住用の不動産を売却(譲渡)した場合に、所有期間に関係なく譲渡所得から特別控除として最大3000万円を差し引くことができるという特例です。

つまり、3000万円利益が出ていても所得税・住民税はかからないため、本来、譲渡所得税を支払わなければならない人にとっては大きなメリットとなる制度です。

具体的には、譲渡所得が3000万円までの場合には課税されないことになっています。

この控除制度は離婚時に売却するときにも適用されますので、大半の方は課税対象から外れるでしょう。

参考 3000万円控除イクラちゃんねる

支払い(納税)方法

譲渡所得税が発生する場合、家を売却した翌年3月に確定申告を行って所得税を納付する必要があります。

3000万円の居住用住居の特例によって納税が不要な場合にも、確定申告をすることが必要です。

住民税については、確定申告した年の6月ころに自治体から納付用紙が届くので、それを使って指定の金融機関で支払うことになります。

各市町村によって異なりますが、6月・8月・10月・翌年1月のように4期に分けて納付するようになっています。一括での納付も可能です(普通徴収の場合)。

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②登録免許税

家を売ると「登録免許税(とうろくめんきょぜい)」という税金がかかるケースがあります。

登録免許税とは、不動産の「登記」をするときに法務局で支払う税金のことです。

売却時の「所有権移転登記」にかかる費用は、通常買主が負担するので、売主である夫婦が支払う必要はありません。

ただし、登記されている住所と現在住んでいる住所が異なっている場合、また、夫婦名義の不動産の場合、離婚によって「名字」が変わると「変更登記(へんこうとうき)」にかかる登録免許税が必要となります。

参考 変更登記とはなにかイクラちゃんねる

また、住宅ローンを利用している場合「抵当権抹消登記(ていとうけんまっしょうとうき)」にかかる登録免許税も必要です。

参考 抹消登記とはなにかイクラちゃんねる

なお、登記は自分でもできますが、通常、司法書士に依頼するので「司法書士への報酬」が別途発生します。変更登記や抵当権抹消登記がある場合、売却にかかる登記費用は、司法書士への報酬や実費などを合わせて、4~6万円程度になることが多いです。

参考 不動産の登録免許税とはなにかわかりやすくまとめたイクラちゃんねる

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③印紙税

印紙税(いんしぜい)とは、売買契約書などの契約書を作成するときに発生する税金です。

契約書に「収入印紙」を貼り付けることによって納付します。印紙税の金額は、不動産の売買代金が上がると増額されます。

売買金額 不動産売買契約書
100万円超〜500万円以下のもの 1,000円
1,000万円以下のもの 5,000円
5,000万円以下のもの 10,000円
1億円以下のもの 30,000円
5億円以下のもの 60,000円
参考 不動産の印紙税はいくら?イクラちゃんねる

売買契約書は売主の分と買主の分の2つ作成するので、それぞれが自分の分の印紙税を負担するのが通常です。

なお、売却する場合、契約書原本ではなくコピーでよければ、印紙税を節税することもできます。

参考 売主は不動産売買契約書の印紙税をできるのか?イクラちゃんねる

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④消費税

お家の所有者が法人ではなく、夫婦どちらかもしくは両方の名義である場合、不動産売却に消費税はかかりません

参考 不動産の消費税はいくら?イクラちゃんねる

ただし、不動産会社に売却仲介を依頼するとかかる仲介手数料と登記を司法書士に依頼する場合の報酬については、消費税がかかります。

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まとめ

離婚時には夫婦で離婚条件を話し合って決定しなければなりませんが、家を売るなら税金問題などにも配慮する必要があります。

売るときに利益(譲渡所得)が発生するケースでは、きちんと申告と納税をしないと、不申告や脱税状態となって税務署から督促されてしまうおそれもあるので注意が必要です。

譲渡所得税がかかるかどうかは、そもそもお家の売却価格がどれくらいなのか、不動産会社に査定してもらわなければわかりません

でも、不動産会社に査定を依頼するとなると「売らされてしまうんじゃないか」と不安になる方は多いはずです。

「売却したらいくらぐらいになるのか知りたい」という人はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

また、税理士もいるため、税金がどれぐらいかかるのか相談することもできます。

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40代女性(東京都・戸建)
自宅売却にあたりイクラ不動産を目にし、東京と大阪で離れているし最初はスマホで相談なんて大丈夫かな…と思いましたが、 よくある不動産屋さんの査定よりよほど丁寧で親切で、的確なお話をして頂きました。
何より、消費者の立場に立った目線でお話頂けたので、その後の不動産会社選びに大いに参考になりました。
30代男性(大阪府・マンション)
無料にもかかわらず非常に有益な情報を提供して頂きました!
おかげさまで非常に高額な金額でスムーズに自宅を売却することができました。
ありがとうございました!
60代女性(兵庫県・戸建)

一人暮らしの母が高齢になり、家を売却することになり、どうしたらいいのかわからなくて、困ってました!
息子の紹介でスマホの不動産屋さんを知る事ができて、とてもよかったです!

はじめは、スマホ?LINE?とちょっと不安でしたが、売却する家に適した不動産屋をご紹介していただきまして、感謝しております!

はじめは、自動的にお返事が入るのかなぁ?と思っていましたが、そうではなく、丁寧にお返事をしていただいて、とても助かりました!

無事に家も売却の契約ができる事になりました!ありがとうございました!
また、知人に家を売却するかたがいたら、ぜひご紹介したいです!

30代女性(鹿児島県・戸建)
非常にイレギュラーな不動産売却だった為、 仮定の話では誰にもどこにも相談できず、ラインでのやり取りだったらと思い相談してみました。
結果、丁寧に査定価格を出してくださり、そのお陰で売却の手続きに思いきって踏み込むことが出来ました。
そして、短期間高額にて売却できました。
50代女性(宮城県・戸建)
初めはスマホやLINEで大丈夫なのかなとも思ったのですが申し分ありませんでした。
迅速で丁寧なご対応をいただきLINEであっても実に分かりやすくご教示くださいました。
LINEも自動応答などではなく最初から体温の感じられる対応をしていただけます。
なによりもしつこさや強引さがひとつもありません。

利用者、続々! 嬉しい口コミも多数いただいております

一生に一度あるかの家の売却…
相談したいけど、まだ売るか決まっていないのにいきなり不動産屋さんへ相談へ行くのはハードルが高いものです。
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