転勤で持ち家をどうする?判断基準と高く売るためのポイントを解説!

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転勤で持ち家をどうする?判断基準と高く売るためのポイントを解説!

もう転勤がないと聞いていたのでマイホームを購入したのに、まさかの転勤辞令が出ました。売るか貸すか、空き家のままにしておくべきか迷っています。
どうすればいいですか?

ご相談ありがとうございます😊✨
それは転勤期間によって判断基準が異なります💦
売る場合は…

こちらは、スマホの不動産屋さんをご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。

転勤でお家(マンション・一戸建て)を購入した後に、転勤を命じられることは決して少なくありません。

転勤の場合、持ち家(マイホーム)は「売却する」「賃貸に出す」「そのまま維持しておく(空き家)」の3つの選択肢しかありません。

こちらは、転勤前に購入したマイホームの現在の状況(実際に転勤を命じられた非単身赴任者339名の回答、アットホーム調べ)の回答になります。非単身赴任者とはファミリーで転勤した方のことです。

転勤前に購入した住宅の現在の状況

  • 売却した:37.5%
  • 賃貸している:26.8%
  • 空き家:10.6%

売却が約4割、賃貸している人が2〜3割、空き家にしている人も1割います。

では、持ち家を売るのか、貸すのか、空き家にするのか、どのようにして決めればよいのでしょうか?

ここでは、転勤で持ち家をどうすべきなのかの判断基準と、その中でも一番多い売却する場合に、高く売るためのポイントをわかりやすく説明します。

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転勤時、売却か賃貸か空き家かを決める基準

転勤が決まると、夫が単身赴任する場合を除いて、時間が少ない中で「売却」するか「賃貸」に出すか「空き家」のままにしておくのかを決めなければなりません。

奥様
もし、売れるなら売ります。売れなければ賃貸にします

という方もいますが、なにを基準に決めるかのポイントは

  1. その場所(お家がある場所)に戻ってくるかどうか
  2. 転勤時間が決まっているかどうか

です。

転勤期間が1年以内の場合は「空き家」転勤期間が決まっている場合は「賃貸」決まっていない場合は「売却」というのが判断基準になります。

賃貸にするか売却にするか

それぞれについて見ていきましょう。

転勤が1年以内の場合は空き家

まず、1年以内に戻ってくるとわかっているのであれば、家具や家電を置いておき、空き家で維持しておくケースが多いです。

1年以内であれば、貸すには期間が短すぎて借り手がなかなか見つかりません。また、仮に見つかった場合でも期間が短い分、家賃はかなり安くなってしまいます。

転勤の期間が決まっている場合は賃貸

転勤期間が「◯年」と決まっている、または決められている場合で、数年間で帰ってくるということであれば賃貸を選ぶ人が多いです。

《賃貸のメリット》

貸すメリットは、家賃収入として決まったお金が入ってくることです。月々の定額の家賃収入は、誰かが入居しているかぎり入り続けます。

ただし、住宅ローンの支払い中に賃貸するには注意が必要です。

住宅ローンは、本人やその家族が住むための家を購入するために使えるローンであり、基本的に賃貸の目的には利用できないからです。家を勝手に賃貸すると契約違反になり、金利が上がったり一括返済を求められる可能性があります。

転勤などの理由や5年間であれば賃貸することを認めてもらえるケースもあるので、まずは借り入れた金融機関に相談してください

住宅ローンを借りていて賃貸したい場合については、「ローン返済中に賃貸するのはOKなの?」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

《賃貸のデメリット》

家を貸すデメリットは、第三者に貸すことで、トラブルが起こる可能性が増えることです。

ご主人様
家賃を滞納される…
奥様
部屋を綺麗に使ってくれない!

など、貸すことが不利益になるケースも少なくありません。

また、貸し出すときの方法は、賃貸の期間を定めない「普通借家契約」と決まった期間だけ貸し出す「定期借家契約」と2パターンあります。

普通の賃貸契約(普通借家契約)では、法律上、借主側のほうの権利が守られがちです。契約期間中は

奥様
転勤が終わるので出て行ってほしい

と借主を無理に追い出すことはできないため、自分が転勤から戻ってくるタイミングで、再び住むことが難しい可能性もあります。

一方、定期借家契約なら、契約期間が終われば自分が確実に戻れる契約スタイルです。また、借主探しや契約、管理など、転勤期間の賃貸業務すべてを業者に任せるリロケーションサービスを利用することもできます。

ただ、「期間を数年間に限定して貸し出す物件」という事情から、家賃設定を低めにしなければ借り手が見つかりにくいというデメリットもあります。

さらに、管理業務の手数料が、通常の物件が家賃の5~10%なのに対し、リロケーション物件になると10~15%と高くなってしまいます。そのため、結果的にあまり収入に結びつかないこともあります。

MEMO

普通借家契約と定期借家契約

普通借家契約では正統な事由が無い限り、貸主側から契約更新の拒否はできませんでしたが、定期借家契約ではあらかじめ期限を決めておくことにより、契約満了時に退去してもらうことができます。

借主にとっては期間の制限があるため、定期借家契約の方が条件が悪く、そのため賃料は普通借家契約より下がることが一般的です。

もちろん、転勤が当初予定していた期間よりも短くなってしまっても、定期借家契約が終了するまでは戻ることができません。

貸している間もお家の価値(建物部分)は下がっていくので、10年間誰かに貸してから売った結果、10年前に売っておいた方が高く売れたというケースもあります。

転勤の期間が決まっていない場合は売却

しかし、大抵の場合、何年後に帰ってくるのかという予測はつきません。少なくとも3〜5年以上戻ってこれないと判断した場合は、売却という決断を下す人がほとんどです。

また、住宅ローンの兼ね合いもあります。住宅ローンが残っている場合、売却しない限り返済を続けなければなりません。家賃補助が出ない場合は、転勤先の家賃と住宅ローンの2重払いになる可能性があります。住宅ローンの返済に余裕がなければ売却することになります。

《売却のメリット》

転勤の際に持ち家を売るメリットは、管理の費用がかからないことです。

売らずに「空き家にしておく」か「誰かに貸す」のどちらにしても、所有者であるうちは固定資産税やメンテナンス費用、マンションの場合は管理費や修繕積立金を支払う必要があります。

特に、転勤辞令を受けた方は、まだ購入して数年というケースも多く、住宅ローンもかなり残っています。売却すれば、これらの支出がいらないので家計の負担が減ります。

また、新しい転居先でマイホームを買い替えることもできます。仮に、現在の場所にいつか戻ってくるとしても、より築年数の新しい、条件の良い家に住み替えできる可能性もありますので、賃貸や空き家にすることに比べて選択肢が広がるのもメリットの1つと言えます。

他にも、売却することで精神的に気楽になります。

空き家にすると「掃除や換気に行かなければ」と手間と時間がかかります。一戸建てで、管理会社に管理を頼むと、その分支出が増えます。マンションの場合でも、空き家の場合は、別途その管理料を支払わなければならないというケースもあります。

《売却のデメリット》

もし、住宅ローンが残っている場合、「自宅の売却金額>残っている住宅ローン」であれば、売却代金できれいに住宅ローンを完済できるのでなんの問題もありません。

ただし、売却するときに損失が出る可能性もあります。お家の価値は時間の経過とともに下がりますし、なにより新築価格には、宣伝広告費や不動産業者の利益が含まれています。

加えて、住宅ローンの返済は、当初の毎月返済金額は利子の占める比率が大きく、なかなか元本が減りません。

住宅ローンはなかなか減らない

築10年以内の場合、自宅の売却代金だけで、残っている住宅ローンを全て返済できるというケースは、実はあまり多くありません、このように残っている住宅ローンが売却代金を上回ってしまう状態を「オーバーローン」といいます。

オーバーローン

オーバーローンでも「自宅の売却代金+貯蓄額」で住宅ローンを完済できるのならば問題なのですが、「自宅の売却代金+貯蓄」でも住宅ローンを完済できないケースがあります。

オーバーローンについては、「オーバーローンだと売却できないの?!調べる方法と今後の選択肢!」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

このように、自分で用意できるお金だけでは住宅ローンを完済できないというときは、空き家もしくは貸すという選択肢を取らざるを得ないということもあります。

まずは自宅がどのくらいの価値があるのかを調べることが大事です。

自分のお家の査定価格がいくらぐらいなのか知りたいという人はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。

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転勤での売却の流れと高く売るポイント

売却することに決めたとしても、転居までに売却してしまうことはまず無理です。ですので、転居までに複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

  • ステップ.1
    ①(転居するまでに)情報収集する
    売却に強い不動産会社がどこなのか調べましょう。
  • ステップ.2
    ②(転居するまでに)査定してもらう
    あなたのお家がある地域の売却に強い不動産会社3〜4社ほどセレクトしましょう。
  • ステップ.3
    ③媒介契約を結ぶ
    媒介契約を結ぶと正式に売却活動がスタートします。
  • ステップ.4
    ④転居する
    空き家にした状態で、売却活動をしてもらいます。鍵は不動産会社に預けます。
  • ステップ.5
    ⑤売買契約を結ぶ
    購入希望者が見つかれば、価格交渉の上、不動産売買契約を結びます。
  • ステップ.6
    ⑥物件引渡しの準備
    売買契約を結ぶと、お家を買主に引き渡す準備をします。
  • ステップ.7
    ⑦残代金の受け取りと物件の引渡し
    準備が終わればお家を買主に引き渡します。

不動産売却の流れについて詳しくは、「不動産屋選びからお家の引渡しまで」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

転勤でお家を売却するときに心がけることは

営業マン

転居後できるだけ現地に戻ってくる回数を減らすこと

です。

特に転居先と売却物件の位置が物理的に遠いと交通費がかさみます。

そのため、転居するまでに、不動産会社に「②査定してもらう」と後がスムーズです。

そうすると、転居後に現地に戻る必要があるのは

⑤売買契約
⑥物件引き渡しの準備
⑦残代金の受け取りと物件の引渡し

です。

「⑤売買契約」は、持ち回り契約という方法にすれば現地に戻る必要はありません

持ち回り契約は、売主・買主・不動産会社が一同に集まらず、買主と売主がそれぞれ別日や別場所において不動産売買契約を結ぶ方法です。自宅にきてくれるケースもあります。

ただし、売主・買主のどちらかが「対面しないでお金のやり取りをするのは不安」と持ち回り契約を了承しない場合は、この方法を利用することができません。

「⑥物件引き渡しの準備」は転居の際にお家に何も荷物(残置物:ざんちぶつ)がない状態にしておけば必要ありません

ですから、「⑦残代金の受け取りと物件の引渡し」の1回のみ、現地に戻ってくれば良いということになります。

もし、転居後の場合であれば、一度戻ってきて現地で不動産会社に「②査定してもらう」必要があります。

転勤で高く売るには?

転勤という理由だけで高く売れるということはありません。

むしろ、転勤が理由で、安く売らされてしまったと後悔する方はいます。

転勤の売却で一番多い失敗は、住んでいないだけに状況がイマイチわからず、不動産会社に安く買い叩かれることです。

奥様
(なかなか売れないんだけど…)どうなっていますか?
営業マン
それが、あまりお客様の反応が良くないんですよね…

【後日】

奥様
全然売れないんですけど、どうしたらいいんですか??
営業マン
お困りのようなので、こちらの金額でしたら当社で購入しますよ

転勤して住んでいた所を離れると、不動産会社とのやり取りは、電話や文書、メールになり、直接話することが少なくなるため、イマイチなぜ売れていないのか、どうずれば良いのかが伝わりにくくなります。不動産会社も、売主からのプレッシャーをそれほど受けないため、「そのうち売れるだろう」と放置気味になることもあります。

お家を売ったあとに「失敗した」という後悔をしないためにも、重要なことは不動産会社選びです。依頼する不動産会社を慎重に選ぶべきです。

不動産会社の選ぶ方法として大きく「転居前の物件があるエリアの不動産会社」「転居先の近くの不動産会社」の2つがありますが、転居前の物件があるエリアの不動産会社を選ぶべきです。

転居先の不動産会社に依頼すれば、売主としては、相談や打ち合わせに行きやすいものです。

でも、物件が離れた場所にあると、例えば、物件の調査や写真を取りにいったり、家を見たいと購入希望者の内覧の度に、現地に行かなければならないなど、不動産会社側の売却活動もスムーズではありません。

そもそも、不動産会社がその街のことをよく知っていないのに、その地域や不動産の魅力を伝えることなんてできないことが一番の問題です。こんな状態で高く売ることは容易ではありません。

不動産会社に聞くべきこと

転勤の場合は、転居前の物件があるエリアかつ、売却に強い不動産会社を選ぶべきです。

大手・中小問わず、「売却に強い=現地での販売実績が多い」不動産会社に依頼すれば、エリアの売却事情に合った提案・集客をしてくれます。地域に精通しているので、購入希望者の背中を押すポイントも心得ています。

その不動産会社にカギを預けておけば、見学希望の人が現れれば随時対応してもらえるので売却のチャンスを逃しにくいでしょう。

お家を高く売るコツについては、「お家を高く売るために絶対にやるべきこと」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

また、不動産会社を選定する際は1社ではなく、売却に強い複数の不動産会社を比較すべきです。

現地で、実際に訪問査定(ほうもんさてい)をしてもらい、どれだけ買主を集める広告をしてくれるのか売却戦略を聞いたり、会ったときの話しぶりや第一印象などを含めて信頼できる不動産会社選びましょう。信頼できる不動産会社を選ぶことができれば、今後のやり取りが電話やメールなどでも安心です。

不動産会社については、「転勤でお家売却!失敗しない不動産会社選びのポイント」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

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まとめ

転勤が決まって時間がない中、家をどうすればいいのか焦るあまり不動産会社に駆け込んだり、電話で相談して不動産会社の言うがままに信じてしまう人が多いのも、仕方のないことです。

しかし、売却すると決めたのであれば、まずは相場価格を知っておくことが重要です。実際に売れる金額がいくらなのか知っていれば、そのことを踏まえた上で、あなたのスケジュールで売却することも可能です。

売却か賃貸か迷っている人、相場価格を知りたい人、また、売却に強い不動産会社を紹介して欲しいという人はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。不動産屋さんに行かずとも、LINEであなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

お家は、一生にする買い物の中でも恐らく一番高い買い物でしょう。あなたの財産です。

時間の制約があって焦ってしまうのは仕方のないことですが、購入するときに色々と考え悩んだように、売却するときにもよく考えて、納得できる売却ができるようにしましょう。スマホの不動産屋さんがお手伝いいたします。

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利用者さん1利用者の声
無料にもかかわらず非常に有益な情報を提供して頂きました! おかげさまで非常に高額な金額でスムーズに自宅を売却することができました。
ありがとうございました!
利用者さん2利用者の声
初めはスマホやLINEで大丈夫なのかなとも思ったのですが申し分ありませんでした。
迅速で丁寧なご対応をいただきLINEであっても実に分かりやすくご教示くださいました。
LINEも自動応答などではなく最初から体温の感じられる対応をしていただけます。
なによりもしつこさや強引さがひとつもありません。
利用者さん3利用者の声
非常にイレギュラーな不動産売却だった為、 仮定の話では誰にもどこにも相談できず、ラインでのやり取りだったらと思い相談してみました。
結果、丁寧に査定価格を出してくださり、そのお陰で売却の手続きに思いきって踏み込むことが出来ました。
そして、短期間高額にて売却できました。
利用者さん4利用者の声
自宅売却にあたりイクラ不動産を目にし、東京と大阪で離れているし最初はスマホで相談なんて大丈夫かな…と思いましたが、 よくある不動産屋さんの査定よりよほど丁寧で親切で、的確なお話をして頂きました。
何より、消費者の立場に立った目線でお話頂けたので、その後の不動産会社選びに大いに参考になりました。

利用者、続々! 嬉しい口コミも多数いただいております

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相談したいけど、まだ売るか決まっていないのにいきなり不動産屋さんへ相談へ行くのはハードルが高いものです。
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