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身内に家を売却したいのですが、注意すべきことはありますか？
また、不動産会社を通さずに個人間で取引しても大丈夫でしょうか？
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
不動産の親族間売買では、親しい仲がゆえに、価格が著しく安く設定されたり、曖昧な取引内容となる可能性が高いので、他の取引よりも注意して進めなければなりません。
場合によっては、脱税行為に該当してしまったり、後々トラブルになるケースも多いからです。
そこでこちらでは、不動産を親族間売買するうえでの注意点や適正な価格の求め方についてわかりやすく説明します。
もくじ
1.親族間での不動産売買は可能だが注意が必要！
所有している不動産を親族の誰かに売却することは、それほど珍しいことではありません。たとえば兄弟で相続した土地をどちらか一方の名義にしたいなど、いろいろな状況が考えられます。
親族間での不動産売買は問題なくできますが、いくつか押さえておくべき注意点があるので必ず確認しておきしましょう。
1-1.安すぎる価格での売買は贈与とみなされる
親族の誰かに家を売るときには、大きな利益を出さないようにできるだけ価格を抑えたいと考えるのが一般的です。
たとえば親から子に時価2,000万円の家を譲り渡すときに、
と考えるのは不思議ではありません。
しかし売却価格が時価よりも安すぎると、相続税法第7条に基づいて売買ではなく贈与に当たるとみなされ（みなし贈与）、贈与税が課されることがあるため注意が必要です。
国税庁のホームページでも、以下のように警告しています。
先ほどの例だと、時価2,000万円と売却価格100万円の差額である1,900万円は贈与されたとみなされて、贈与税を課されます。
時価とかけ離れた売買を認めてしまうと、贈与税の支払いから逃れる抜け道になってしまうため、国税庁は厳しくチェックしているのです。
1-2.住宅ローンの審査が通りにくい
親族間の不動産売買は、住宅ローンの審査が通りにくいことも注意点です。一般の金融機関では、住宅ローンを借りられるところはほとんどないと考えておく必要があります。
身内間での売買は、贈与税の抜け道にされる心配があることや、住宅ローンを悪用して別の目的に使われる可能性があることが大きな理由です。
子どもが借り入れたお金を親に支払ったとしても、実際はそれを子どもが使う可能性は十分考えられます。住宅ローンは住宅購入用の資金であるため、それ以外に使われるのはローンの趣旨から外れてしまうのです。
また住宅ローンを借り入れるときには、保証会社を利用するのが一般的ですが、保証会社は身内間の取引を認めていません。
保証会社の審査に通らなければ銀行は融資を引き受けないので、住宅ローンを借り入れられる可能性はかなり低くなるでしょう。
1-3.譲渡所得税が高額になる可能性がある
不動産を売却して譲渡所得（不動産を売却したときに出た利益）が発生したら、所得税を支払う必要がありますが、売却したのがマイホームであれば、3,000万円の特別控除を利用できます。
譲渡所得から3,000万円を差し引けるので、譲渡所得が3,000万円を超えなければ、実質、譲渡所得に対する所得税は発生しません。
ただし、3,000万円の特別控除には、以下のような条件が定められています。
特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。（国税庁のHPより引用）
つまり、売買の相手が上記に当てはまる親族であれば、3,000万円の特別控除を受けられず、譲渡所得に対する所得税が高額になる可能性があります。
2.親族間売買で贈与とみなされない価格の求め方
国税庁では著しく低い対価での財産の譲渡を認めていませんが、「著しく低い価額の対価であるかどうかは、個々の具体的事案に基づき判定する」とだけされていて、明確な基準を述べていません。
贈与とみなされないための価格の決め方として、一般的な方法を3つ紹介します。
2-1.①不動産鑑定士に鑑定してもらう
不動産鑑定士とは、地域の環境やいろいろな条件を考慮したうえで、土地や建物の「適正な価格」を決定する国家資格を持った人のことです。
税務署に売買した価格が適正だったと認めてもらうためには、不動産鑑定士に価格を見極めてもらうのがもっとも信頼性が高いでしょう。
不動産の鑑定について詳しくは「一戸建ての鑑定を依頼するには？費用はいくらなの？」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
しかし、不動産鑑定士に依頼するのは数十万円の費用が発生してしまうので、少しでも費用を抑えたいなら次から紹介する方法も有効です。
2-2.②路線価を調べる
平成19年に、東京地裁において
とした判例があります。判例では、路線価で売買をした場合には相続税法第7条に違反せず、贈与したとみなされにくいとしています。
路線価は固定資産税評価額のもととなるため、国税庁のHPで確認が可能です。路線価をチェックするのもひとつの方法です。
2-3.③複数の不動産会社に査定してもらう
平成19年の東京地裁の判例では、
ともされました。つまり市場価格の80%は、親族間売買でも妥当な金額と判断される可能性が高くなります。
そのため不動産会社に査定してもらい、その80%を売買価格にする方法もあります。ただし、1社では信頼性が薄くなるため、複数の不動産会社に査定を依頼し、平均を出すようにしてください。
とはいえ、いきなり不動産会社に依頼するのは気が引けるという方や大量に連絡がきそうで不安という方は、ぜひ「イクラ不動産」でご相談ください。
無料＆秘密厳守で簡単に素早く相場価格を調べることができます。また、宅建士の資格を持つ専門スタッフに、無料で親族間売買について相談することも可能です。
3.親族間売買であっても不動産会社に依頼するのがおすすめ
不動産を親族間売買するときでも、不動産会社に仲介を依頼するといろいろなメリットがあるのでおすすめです。
どのようなメリットがあるのか、3つ紹介します。
3-1.①贈与とみなされる可能性が下がる
親族間で不動産売買をするときには、贈与とみなされないように慎重な価格設定が求められます。
不動産会社を通せば、適正な価格を設定してもらえると同時に、税務署に対しても取引の正当性を主張できることがメリットです。
また贈与ではない正当な売買であることを主張するためには契約書の作成も必須ですが、効力を発揮する正式なものを作成するには一定レベルの知識が必要です。
不動産会社に依頼すれば、書類の作成も任せられるので安心です。
3-2.②住宅ローンの審査が通りやすくなる
親族間の売買では、不動産の売却価格が適正なのか、金融機関では判断できません。贈与税の抜け道にされる心配があることから、住宅ローンの審査に通してもらえる可能性はかなり低いのが現実です。
しかし不動産会社を通した正当な取引であることを証明できれば、融資を受けられる確率が高くなることもメリットです。
3-3.③トラブルを回避できる
不動産を親族間で売買したときには、ほかの親族から
と疑われる可能性もあります。
不動産会社を通していれば、自作ではなく不動産会社が作成した契約書を見せて、正当な金額で取引したことを証明できます。
また契約内容の理解にズレがあったり、引き渡された物件に瑕疵（かし：見えない欠陥や欠点、過失などのこと）が見つかったりといったトラブルを避けることも可能です。
4.不動産会社に依頼すると費用はどうなる？
と思われる方も多いですが、親族間売買は、既に売主と買主が決まっているので、仲介手数料を値引いてもらえる可能性が高いです。
取り引きの安全性や何かあった場合のトラブルを未然に防ぐためにも必ず不動産会社に依頼するようにしましょう。
ただし、親族間の売買であるからと詳細な調査をしてくれない不動産会社も中にはいるため、信頼できる不動産会社を選定しなければなりません。
どこの不動産会社に依頼すればいいのかわからないという方は「イクラ不動産」にご相談ください。
無料＆秘密厳守で、簡単に素早くお家の査定価格がわかるだけでなく、お客様のご希望にあった信頼のできる不動産会社を選ぶことが可能です。
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