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母親が認知症になりました。普通に会話できますが、たまに混乱します。
このような場合でも家を売却することは可能なのでしょうか？
どういった流れや手続きが必要になるのか教えていただきたいです。
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
家の管理のことや親の介護費用にはお金がかかるため、親の家を売却して介護費用などに充てたいとご相談いただくケースは多いです。
ただし、認知症などが原因で、判断能力がなくなってしまった親の家は子どもであったとしても勝手に売却することができず、「成年後見制度」を利用する必要があります。
そこでこちらでは、成年後見制度の内容と認知症になった親の家を売却する方法についてわかりやすく説明します。
もくじ
1.認知症の人は制限行為能力者になる
自分だけで法律行為をすることができる能力を「行為能力」といいますが、民法ではその行為能力が不足していると考えられる人のことを「制限行為能力者」と呼びます。
認知症のひとは判断能力が不足していると考えられるため、不利な契約を結ばされるなどの心配があり、法的に守ることが必要です。
そのため、裁判所に申し立てることによって制限行為能力者とになります。これが「成年後見制度」と呼ばれる制度です。
1-1.成年後見制度を検討する前に
認知症であってもどの程度症状が進行しているのかによって、直ちに意思・判断能力が欠如しているとはされません。
不動産の売却には、司法書士が名義人の本人確認のため、面談を行いますが、そのときに
と判断された場合、契約がストップします。
認知症が進行していくスピードには、もちろん個人差がありますが、症状の悪化まで8年から10年程かけてゆっくりと進行していくケースが約半数と言われています。
そのため、まずは医師による診断を受けましょう。認知症が疑われる場合でも、「意思能力」があると判断されれば、通常どおり親自身が不動産を売却できる可能性もあります。
その際は、医師の診断書（意思能力が欠如していない旨の確認）を取得しておくと安心です。
家の売却方法については「不動産売却の流れをイラスト解説！初心者は最初に何から始めるべき？」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
2.「成年後見制度」とは
成年後見制度とは、認知症などで判断能力を喪失してしまった方の代わりに、成年後見人等が不当な契約などから守ることができる制度です。
成年後見制度には、「任意後見制度」と「法定後見制度」の2種類があります。
2-1.将来に備えておくことができる任意後見制度
認知症の初期症状段階である場合に利用できるのが「任意後見制度」です。
任意後見制度は、親の判断能力があるうちに、将来、判断能力が不十分になったときに備えて、あらかじめ後見人を誰にするのか、どのような支援をしてもらうのか自分で決めておくことができる制度です。
任意後見制度を利用するには、親本人と後見人が、親の家の最寄りの公正役場で任意後見契約の公正証書（公証役場の公証人が作成する証書のこと）を作成します。
判断能力が衰えてきたときに家庭裁判所で改めて手続きを行います。任意後見制度では、後述する法定後見制度とは異なり、裁判所の許可がなくても家の売却が可能です。
手続きについては「任意後見の申し立て手続き」も併せてご覧ください。
2-2.判断能力が十分でなくなっているときは法定後見制度
認知症の症状が進行してしまい、判断能力が十分でなくなってしまった場合は「法定後見制度」を検討しましょう。
なお、法定後見制度は、判断能力の程度によって、
- 被補助人
- 被補佐人
- 被後見人
の3つのどれかに分類されます。それぞれ保護されるレベルにどのような違いがあるのかを確認しておきましょう。
2-2-1.①被補助人
判断能力が不十分であると考えられる人で、本人の同意により家庭裁判所で補助開始の審判を受けたときには、被補助人になります。
被補助人は、単独の法律行為は制限されていません。審判によって同意が必要とされた法律行為をするときのみ補助人の同意が必要です。
もし同意、または同意に代わる許可を得ないで法律行為をした場合には、補助人が取り消せます。
2-2-2.②被補佐人
被保佐人は、判断能力が著しく不十分である人で、家庭裁判所によって保佐開始の審判を受けた人を指します。
被保佐人は、通常の法律行為については単独で行えますが、民法第13条で示されている不動産の売買や借金、相続の承諾や法規、遺産分割など財産処分をするときや、その処分について承認を与えるときには保護者である保佐人の同意が必要です。
保佐人は被保佐人に代わって法律行為を行うことはできませんが、保佐人の同意が必要な行為を同意なく行った場合には取り消せます。
2-2-3.③成年被後見人
判断能力が常に欠けているとされる人で、家庭裁判所で後見開始の審判を受けた人が成年被後見人です。
成年被後見人は、買い物などの日常行為は単独でできますが、法律行為をひとりで行うことはできません。成年後見人の同意があったとしても、本人が単独で行った法律行為については取り消しできます。
たとえ同意があったとしても、判断能力が欠けているため期待通りに行動するとは限らないためです。
保護者となる成年後見人は、代理人として財産にかかるすべての法律行為を行えるうえ、日常生活に関する行為以外の行為のすべてを取り消す権利があります。
法定後見制度の手続きについては「法定後見で後見人などを決める手続き」も併せてご覧ください。
3.成年被後見人は不動産の売買ができない
判断能力が常に欠けている状態にあるとされる成年被後見人は、単独での法律行為はできません。不動産の売買は、法律行為である「契約」が含まれるので、成年被後見人には認められない行為にあたります。
それでは、親が成年被後見人になった場合、不動産の売買はどのように行えば良いかをみてみましょう。
3-1.成年後見人による売買は可能
認知症により、裁判所に申し立てをし成年被後見人になった場合、本人は法律行為を行えません。そのため不動産の売買は、保護者である成年後見人が代理権を行使して行います。
しかし成年後見人は、不動産を含む本人の財産を自由に処分できるのかというと、そのようなことはありません。
たとえば居住用の不動産は、本人にとって貴重な財産であるうえ、売却してしまったら住む場所がなくなってしまうことになります。
成年後見制度は、本人が不利益を受けないようにサポートするための制度であるため、後見人は本人が困るような行為を行うことは許されていないのです。
4.自宅の売却には裁判所の許可が必要
民法では、成年後見人が本人の居住用の建物や敷地を売却するときには、裁判所の許可が必要と定めています。（民法第859条の3）
当然ですが、裁判所に許可を求めれば、必ず売却許可が下りるわけではありません。許可が下りるには、それに相応する理由が必要です。
たとえば本人の認知症が進み、施設に入ることになったけれども資金が足りない、あるいは生活費や医療費が不足して生活に支障が出ているような正当な理由があれば、自宅の売却が認められる確率は高くなります。
また自宅といっても、居住の実態がなければ居住用の不動産とはされず、売却できる可能性もあります。田舎に自宅を残して子どもの家でずっと一緒に暮らしている、すでに施設に入っていて家に戻る予定はないようなケースは非居住用とされ、売却が認められる可能性があるでしょう。
5.後見申立ての注意点
認知症になった親の家を売却したいときには、親の住民票上の住所地を管轄する家庭裁判所に「後見開始の審判」を申し立てて、後見制度を利用する必要があります。
申し立てができるのは、本人や配偶者、4親等内の親族などに限られていて、必要に応じて裁判官が面接や審査などを行ったうえで、後見人などの保護者を選任します。
という意思を申し立てることができますが、その人が必ず選ばれるとは限りません。裁判所の判断にもよりますが、一定の財産がある場合には弁護士や司法書士などの専門家が選ばれる可能性が高くなります。
また成年後見制度は、いったん利用を開始したら、原則取り消しはできません。認知症が改善し、本人の判断能力が著しく改善したとの医師の診断があれば取り消されることもあり得ますが、通常考えられることではないでしょう。
なお前述したとおり、親が認知症で後見人をつけた場合でも、自宅が居住用である場合には正当な理由がなければ裁判所は売却許可を出しません。売却したい家が、居住用不動産に該当するかどうかは、専門家に相談するようにしてください。
まとめ
ここまで見てきたように、認知症の症状悪化によって判断能力がなくなってしまった場合、親の家を勝手に売却することはできず、道のりは非常に厳しいです。
まだ、初期症状の段階であれば、あらかじめ後見人を誰にするのか決めておくことができる「任意後見制度」を利用するのがおすすめです。
ただ、認知症であると本人も受け入れることができないケースも多いため、将来のリスクについて親本人も理解し、行動しない限り、なかなか話が進まないということもあるでしょう。
認知症になった親の家を売却したいけど、どうすればいいのかわからないという方はまず「イクラ不動産」でご相談ください。
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