マンション買取に向いてる物件とは？知っておくべきポイントを解説

事情があり、マンションの買取を考えています。
不動産会社に騙されないか少し不安なのですが…マンションの買取を依頼する際に注意すべきことはありますか？

ご相談ありがとうございます😊
マンションの買取を不動産会社に依頼する際は…

こちらは、スマホの不動産屋さんをご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。

マンションをすぐ売却するには「買取」という方法がおすすめですが、不動産会社に騙されないかなど少し不安はありますよね。

そこで、こちらでは、マンションを買い取ってもらうときに、知っておくべきポイントや買取に向いているのは、どんなマンションなのかわかりやすく説明します。

お家の相談をはじめる

マンションの売却方法は「買取」と「仲介」

マンションを売却する方法には、主に「買取」と「仲介」の2種類があります。

まずは「買取」と「仲介」の特徴について見てみましょう。

「買取」と「仲介」の特徴

大きな違いは買主が誰かということです。

「買取」では、不動産会社が買主となって、マンションを直接買い取ってくれます。

一方、「仲介」では、不動産会社に買主を見つけてもらって、主に一般消費者にマンションを購入してもらいます。

マンションを売ろう！

と思ったら、まず皆さんが思いつく方法が「仲介」で、マンションを売却するほとんどの方が利用する一般的な方法です。

「買取」では買取金額が相場価格の7割前後になってしまうことがほとんどだからです。

買取と仲介を比較すると次の通りです。

簡単にいえば、「早く売れるけど安くなってしまう」というのが買取の特徴です。

買取についてもっと詳しく知りたい方は「【不動産買取】お家をすぐに売ることができる方法をかんたん解説！」も併せてご覧ください。

最近よく聞く「買取保証」とは？

買取保証とは、簡単に言えば仲介と買取を組み合わせたものです。

まずは、仲介でマンションを売り出してみて、期日までに売れなければ、あらかじめ決められた金額で不動産会社が買い取ってくれるという方法です。

といった方には、買取保証がおすすめです。

買取保証は、主に大手不動産会社を中心に提供されているサービスの1つです。

マンションを買い取ってもらうときのポイント

マンションを買い取ってもらうときに、知っておくべきポイントは以下の3点です。

①マンションの相場価格を知っておく

なぜ、買取金額が相場価格の7割前後まで落ちてしまうのかというと、不動産会社がマンションを買い取る理由にあります。

不動産会社は買い取ったマンションをリフォームやリノベーションし、再販売することで利益を得ます。これを「買取再販事業」といいます。

つまり、マンションの買取は、不動産会社にとって「仕入れ」のようなもので、加工（リノベーション）し、再販売して利益が出せるように、仕入れ値を抑えているのです。

しかし、いざ、不動産会社に買取金額を提示してもらおうとなったときに、マンションの「相場価格」を知っておかなければ、その提示された金額が妥当なのか判断することができません。

そのため、まずは相場価格がいくらくらいなのか調べておくことが重要です。

マンションの相場価格を調べるには、インターネットやチラシなどで現在、同じマンション内で販売されている売却金額を見ればおおよそわかります。

しかし、現在販売中のお部屋はあくまでも「売れていない＝その金額では売れない」ということでもあります。また、自分のお部屋がいくらなのか、まで判断することはできません。

そこで「スマホの不動産屋さん」であれば匿名＆無料で、あなたのお部屋の相場価格と買取価格を調べてもらうことができます。

②複数の不動産会社にマンションの査定を依頼する

前述したように、不動産会社はできるだけ仕入れ値であるマンションの買取金額を抑えたいと思っているのが本音です。そのため、中には

相場価格の5割くらいで買い取って儲けてやろう

と考える悪徳な不動産会社がいるのも事実です。

このような不動産会社に安い金額で買い叩かれないようにするためには、複数の不動産会社にマンションの買取査定してもらうことが重要です。

また、依頼する不動産会社によって仲介手数料がかかる場合と、かからない場合がありますので、必ず買取査定してもらう際に確認しておきましょう。

詳しくは「不動産買取をしている会社の種類を知る」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

③マンションの買取金額の基準は相場の7割が下限

不動産（マンション・一戸建て・土地）の買取の中で、一番価格のブレがないのがマンションです。

なぜならマンションは、相場価格が安定しているからです。

不動産会社がマンションの相場価格を算出する方法は、過去に同じマンションで売れた直近の売却価格（成約価格）から1㎡あたりの価格を出して計算します。加えて、階数や角部屋、リフォームしているかなどの条件もプラスされます。

このように、立地や築年数などの条件がバラバラである一戸建てや土地と比べて、同じマンション内であれば基本的な条件は同一のため、相場価格が安定するのです。

そのため、マンションの場合、買取査定してもらったときに不動産会社によって提示する買取金額に大きく差が出ることはそれほどありません。

買取価格は、相場価格の7割前後になるのが一般的ですから、この7割を下限にあとはいかに高く買い取ってくれる不動産会社を探すかがマンションの買取をするうえで最大のポイントとなります。

ただし、事故物件などの場合は残念ながらこの基準にあてはまりません。

買取を依頼する不動産会社が決まったあとの流れについては「不動産買取の流れについてわかりやすく解説！」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

買取に向いているマンションは？

どんなとき、マンションは買取してもらうべきなの…？

マンションの買取に向いているのは以下の3つのケースです。

①旧耐震基準あるいは築30年以上のマンション

旧耐震基準とは、1981年（昭和56年）5月31日以前に設計されたマンションのことを指します。

近年、大きな地震が増えるとともに南海トラフ地震などといった地震も起きると予想されていることから、マンションを購入する際に耐震性を重要視する購入者は多いです。

さらに、旧耐震基準のマンションは買主の住宅ローンの金利が高くなることや地震保険に加入する際の地震保険割引も適用できないうえ、地震に耐えきれない可能性がある分、補償も自分自身でしっかりしておかなければならないなど、別途経費がかかってくるので、仲介では買い手がつきにくい傾向にあります。

また、築30年を超えるマンションは設備の老朽化により、今後不具合なども予想されます。売却後に大きな欠陥が見つかった場合、残念ですが、売主が修繕費を負担しなければなりません。

そういったリスクを考えると、修繕費を負担しなくてよいという契約にできる買取で売却するのがよいと言えます。

②事故物件であるマンション

室内での自殺や他殺（殺人）があった場合は、事故物件となり相場価格から大幅な値引きが必要となるだけでなく、購入希望者にこの事実を伝えなければならないという告知義務があります。

また、マンションから飛び降り自殺があった場合、事故物件とはならないものの、売りにくさに影響が出てしまうのは避けられません。

こういったケースは、仲介で売るのは非常に厳しいため、買取に向いています。

③部屋の状態が悪いマンション

お部屋の状態が悪く、リフォームが必要な場合も買取を選択すべきでしょう。

仲介の場合、必ず購入希望者は見学（内覧）に来ますので、その際に汚れや臭いのついてしまったお部屋は不利になってしまいます。

自分でリフォームするにも費用がかかるため、現状のまま買い取ってくれる不動産会社も多い、買取は売主の負担も少なく済むのでおすすめです。

部屋の状態が悪いお家を売却する方法については「ゴミ屋敷のお家を高く売る方法と処分費用を安くするコツ」も併せてご覧ください。

まとめ

ここまでマンションの買取について詳しく見てきましたが、基本的に少しでも時間がある場合は、「仲介」で売りに出してみるのがやはりおすすめです。

仲介の場合でも、相場価格より1割も引けば早期売却できる可能性は高まります。

早く売りたいという事情があったとしても、数週間や1ヶ月だけでも一般消費者に向けて売り出してみることが少しでも高額でマンションを売るコツです。

買取や仲介以外の売却方法については「家を売る方法は4種類！はじめての方に宅建士がわかりやすく解説！」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

どの売却方法を選ぶにしても、まずは「相場価格」を知ることから始まります。

相場価格は「スマホの不動産屋さん」で知ることができます。また、マンションの買取をしてくれる不動産会社も無料で紹介してもらえます。