家を売ってお金をもらいそのまま住めるリースバックとは？

まとまったお金が必要で、お家ぐらいしか売却するものがないのですが、できれば今住んでいるお家に住み続けたいです。
都合が良いのはわかっていますが、なにか良い方法はないでしょうか？

ご相談ありがとうございます😊
リースバックという売却方法がございます✨リースバックとは…

こちらはスマホの不動産屋さんをご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。

様々な理由からお金が必要で、自宅（一戸建・マンション）を売却するというケースは少なくありません。

当たり前ですが、お家を売却してしまうと、他人のものとなります。

（正直お金に困っているから、お家を売ったお金が必要だけど、家から出ていくのは嫌だな…）

非常に都合の良い話のように聞こえますが、この希望を叶えることができるのがリースバックというサービスです

最初に結論を言ってしまいますが、リースバックでの売却は普通にお家を売却するときに比べて、間違いなく損をします。

リースバックは売却した後、何年もそこに住み続けることができるわけではないため、今すぐ資金が欲しい人で、かつ、今すぐには出て行きたくない人向けの売却方法です。

ここでは、リースバックとはなにかについてわかりやすく説明します。

リースバックとは

リースバックとはなにかわかりやすく言うと、

という売却方法です。

そもそもリースとは、企業が利用したい高額な機械や設備をリース会社が代わりに購入し、その企業に対してその機械や設備を長期間にわたり賃貸する取引をいいます。

例えば、コピー機があげられます。物品の所有権はリース会社にありますが、企業は毎月使用料さえ支払えば、自社で購入した場合と同じように機械や設備を使用できるため広く普及しています。

リースバックは、そのお家版です。このように、資産を売却した後でも、それをそのまま使用しながら買主に使用料を支払う方式をリースバックといい、不動産リースバックと呼ばれることもあります。

もう少し詳しく説明すると、不動産会社が買い取る際に不動産売買契約を結び、所有権はあなたから不動産会社に移ります。代わりに、売却代金があなたの手元に入ります。同時に賃貸借契約を結び、あなたはオーナーとなった不動産会社に賃料を支払うことで住み続けることができるというものです。

リースバックのメリットとデメリット

「そのまま住み続けることができる」以外のメリットとして、次の点があげられます。

逆に一番のデメリットは、一般的な売却金額より安くなり、相場価格の40〜50%ぐらいになります。例えば、相場で3,000万円売れるマンション場合、1,200〜1,500万円になります。

その他のデメリットとして、次の点があげられます。

リースバックには、期間内に売却した自宅を再度購入することができる買い戻し優先権がついています。このときの賃貸の契約は定期賃貸借契約（ていきちんたいしゃくけいやく）です。定期賃貸借契約とは、契約期間が終了した時点で契約が終了し、確実に出ていかなければならない契約です。

この定期賃貸借契約の期間は、買い取る不動産会社が決めますが、一般的に3年程度であることが多いです。つまり、3年以内に買い戻せない場合は、結局出ていかなければなりません。この買い戻しの金額は、一般的に売却金額の130%〜140%となっています。

簡単にいうと、市場で3,000万円で売れるお家が、リースバックだと1,200万円で買い取られ、毎月10万円程度の家賃を支払い、3年以内に1,680万円で買い戻せないと、3年後にはお家から出ていかなければならなくなります

このように考えると、リースバックは売却した後、何年もそこに住み続けることができるわけではなく、今すぐ資金が欲しい人で、かつ、今すぐには出て行きたくない人向けの売却サービスということができます。

この条件は、リースバックを行う不動産会社によって異なりますが、出ていく期間（買い戻し優先権）が長ければ長いほど、売却金額が安くなるか、賃料が高くなります。

住宅ローンが残っている場合、リースバックは利用できる？

住宅ローンが残っていても、完済できるのであればリースバックが利用できます。

ただし、「リースバックの資金＜住宅ローンの残債」のように住宅ローンの方が多い場合は、リースバックが利用できない可能性が高いです。

住宅ローンというのは、もしお金を返済できなくなったときは、お家を強制的に売却してお金を返すという契約になっています。

「リースバックの資金＜住宅ローンの残債」のように住宅ローンの方が多い場合は、お家を売却してしまうと「いざというときに換金できる」お家そのものがなくなってしまうので、銀行は売却することを許してくれません。

この場合、住宅ローンの完済に足りない金額を、貯金などの自己資金から用意する必要があります。

住宅ローンが残っている場合、無料＆匿名の「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。リースバックが利用可能かどうかわかります。

リースバックを取り扱っている不動産会社は？

とはいえ、リースバックというサービスは、比較的新しいサービスなので、利用できる不動産会社が限られています。

マンションなのか一戸建てなのか、築年数が浅いのか古いのか、駅から近いのか遠いのか、条件によってリースバックを扱う会社が変わってきます。

また、リースバックでの売却金額や家賃などの条件などは不動産会社によって大きく異なるので、複数の不動産会社に査定してもらうとよいでしょう。

リースバックを取り扱っている不動産会社を知りたいという方は「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。

リバースモーゲージとの違い

今まで、老後になって資金がないときは、自宅を売却するという選択肢しかありませんでした。

しかし、最近は自宅を売却せず、自宅を担保にして銀行など金融機関からお金を借りることができる「リバースモーゲージ」が少しずつではありますが、利用されはじめています。

担保（たんぽ）とは、お金を返せなくなったときのために、あらかじめ銀行に提供しておくものという意味です。

借りたお金は、利用者が亡くなり契約が終了した時に、銀行が担保となった不動産を売却し、そのお金で清算するという仕組みです。

ただし、リバースモーゲージは一般的に融資と同じ扱いであるため、もし金利が上昇した場合は返済額が増加したり、担保評価として不動産の価値が下がった場合は、早期返済を求められる可能性があります。また、年齢制限や年収制限があったり、借りたお金についても、老後資金や家のリフォーム、施設への入居費用などに限定されることがあります。

リバースモーゲージは「お金を借りる」だけで売却するわけではないため、所有者が所有権を保持したままですが、リースバックの場合、不動産会社に買い取ってもらう（売却する）ため、所有権は不動産会社に移ります。

リバースモーゲージについては「自宅を売らず、担保にしてお金を借りられるリバースモーゲージとは？」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

まとめ

お家を売却する方法として、「リースバック」だけでなく「仲介」「買取」、特殊な場合を含めると「任意売却」の4つの方法があります。

お家の売却方法については、「家を売る方法は4種類！はじめての方に宅建士がわかりやすく解説！」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

リースバックでの売却は普通にお家を売却するとき（上記の「仲介」で売却したとき）に比べて、間違いなく損をします。

リースバックは売却した後、何年もそこに住み続けることができるわけではないため、今すぐ資金が欲しい人で、かつ、今すぐには出て行きたくない人向けの売却方法です。

「まとまった資金が必要だけど、気に入っている自宅から出ていくのは嫌だな」と考えているという方は無料＆匿名の「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。

あなたの状況をお伺いし、リースバックの価格はいくらぐらいなのか、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。また、必要であればリースバックを扱っている複数の不動産会社も紹介してもらえます。