【事故物件になる？】孤独死があった家の売却方法についてまとめた

マンションで一人暮らしをしていた身内が孤独死しました。その部屋を手放したいと思うのですが、どうすればいいでしょうか？

こちらは、スマホの不動産屋さんをご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。

超高齢化、核家族化が進む日本において、高齢者の孤独死は社会問題といえるほど増加しています。孤独死のあった家（マンション・一戸建て）をどうするかという問題は、これから多くの人が直面することになるでしょう。

孤独死物件は、いわゆる「事故物件」に該当する可能性があります。事故物件になってしまうと家の価値が大幅に下がってしまいますが、売却自体は可能です。ただ売却するためには、状況に応じた売却方法を選ぶ必要があります。

こちらでは、孤独死があった家の売却方法についてわかりやすく説明します。

孤独死が事故物件になるかはケースにより異なる

孤独死の売却方法を考える前に、まずは孤独死が事故物件になるのか判断する必要があります。

事故物件とは、自殺や他殺など、その家で人の死に関わる事件や事故が起きた物件のことです。

「心理的瑕疵（しんりてきかし）」がある場合、事故物件になってしまいます。

心理的瑕疵の有無

「心理的瑕疵」とは、人が心理的に「この物件買いたくないな」「住みたくないな」と思う要因のことです。

不動産業界でいう「瑕疵」とは、シロアリ被害や雨漏りといった物件の見える欠陥のことをいいます。一方、「心理的瑕疵」にあたるのは、次のような要因があるときです。

孤独死があった家は、①に該当する可能性があります。

瑕疵・心理的瑕疵ともに、売却前には必ずその事実を購入希望者に伝えなければなりません。これを「告知義務」といいます。

瑕疵があるのにも関わらず告知義務を怠った場合、売却後に損害賠償請求されたり詐欺罪に問われたりする恐れもあります。

物件にかかわることは、些細なことでもお話しくださいね

ご自身で「告知義務は不要」とは判断せず、必ず売却を依頼する不動産会社に伝えて、判断を仰ぎましょう。

必要に応じて、不動産会社がその内容を購入希望者に伝えてくれます。

すぐに孤独死が発見された場合

孤独死があったとしても、必ず事故物件に該当するわけではありません。

人は必ず死を迎えるわけですから、全ての「死」が心理的瑕疵として判断されるわけではないのです。

孤独死があったとしても発見までに時間がかからなければ、「自然死」と判断され、一般的な方法で売ることができるでしょう。

ただし、「〇日以内に発見すればいい」という明確な基準があるわけではありません。過去の判例でいうと、4日後に発見された孤独死は、心理的瑕疵に該当しないとの判決もあります。（心理的瑕疵に関する裁判例について　平成19年3月9日東京地裁）

発見が遅れてしまった場合

発見が遅れて臭気がすごい

畳や床にシミがついてしまった

このように死亡から発見まで長期間かかってしまったり、物件に損失があった場合は、「事故物件」に該当します。

自殺や他殺よりも心理的瑕疵の度合いは低いと考えられるものの、売却方法を考える必要があるでしょう。

孤独死があった家の売却方法

では、孤独死があった家を売却するにはどんな方法があるのかみていきましょう。

心理的瑕疵の度合いが低い場合

このような場合は、一般的な方法によって売却できる可能性があります。ただし、「告知義務」は必ず果たすようにしてください。

状況によって売却価格が相場より下がってしまう可能性がありますが、ある程度の価格で売ることができるでしょう。

清掃・クリーニング・リフォームをして売却

このような場合、そのままの状況で売ることはまずできないでしょう。

心理的瑕疵を緩和するために、清掃やハウスクリーニング、リフォームなどが必要になります。

ただし一般的な清掃業者ではなく、「特殊清掃」の専門機関に依頼する必要があります。特殊清掃とは、発見が遅れて遺体の腐敗や腐乱によりダメージを受けた室内の原状回復や原状復旧をすることで、消毒や臭気取りなどによって事件や事故を彷彿とさせないための処置をおこないます。

状況に応じて、床や壁紙の張替えなどのリフォームが必要なこともあります。

このような不動産を売りに出すときには、事故物件などを多く扱う不動産会社に査定を依頼するようにしましょう。
事故物件を多く扱う不動産会社であれば、対応方法や査定方法にもしっかりとしたノウハウを持っているでしょう。複数社に依頼して、査定額や販売戦略を比較検討して決めるようにしてください。

事故物件を多く扱う不動産会社がわからない・そのような不動産会社を紹介してほしいということであれば「スマホの不動産屋さん」にご相談ください。

不動産会社に「買取」してもらう

特殊清掃後は、先述のように一般的な方法で売却することもできるかもしれません。しかし、それでも売れない場合には、買取を検討しましょう。

「買取」とは、一般消費者ではなく不動産会社が直接買主となって物件を買い取ってくれることです。不動産会社の中でも、事故物件の買取を主な事業としている不動産会社に依頼すれば、高確率で買い取ってもらえます。

ただしその場合は、「価格」に期待はできません。事故物件ではない家でも、買取は相場の7割前後になってしまうのが一般的です。発見が遅れた孤独死があった家なら、相場価格の半値前後になることも覚悟しなければなりません。

まとめ

事故物件を売却する方法については「事故物件はどうすべき？相場や損しない方法」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

孤独死があった家が事故物件に該当するかどうかは、発見までの時間経過がどのくらいあったのか、物件自体に損失があるのかどうかが目安となります。

といっても、どう思うかは買主次第です。物件の情報は些細なことでも不動産会社に伝えておきましょう。

事故物件になると売買価格に影響するため、できれば伏せておきたいものですが、後々トラブルに発展する可能性があるため、不動産会社には必ず事実を伝えて判断を仰ぎましょう。

孤独死があった家（マンション・一戸建て）の売却について、どうしたらよいのかわからない、相談したいという方はまず「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。