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買い先行による買い替え・住み替えの流れや住宅ローンについて解説する

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買い先行による買い替え・住み替えの流れや住宅ローンについて解説する

住み替えを検討しているのですが、家を売りに出すと住んでいるところを見に来られるので、いつも待っていないといけない気がして気が引けます。
また、仮に売れたからといって気に入るところが見つかるのか不安なのですが、購入を先に進めてもいいのでしょうか?

ご相談ありがとうございます😊
購入を先行させる「買い先行」で進める方もいらっしゃいますよ✨ただし、買い先行では…

こちらは、スマホの不動産屋さんをご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。

家の買い替えには主に

  • 買い先行(購入先行)
  • 売り先行(売却先行)

の2つの方法があります。

どちらが先であっても結局は同じことを行うのですが、購入が先か売却が先かでメリット、デメリットは大きく異なります。

買い先行の住み替えは、じっくり新居を探すことができますが、資金計画が立てにくいことのが難点です。

こちらでは、「買い先行」による買い替え(住み替え)方法について売り先行のケースと比較しながらわかりやすく説明します。

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「買い先行」とはどんな買い替え(住み替え)方法なのか

「買い先行」とは、新居を先に購入し、引越ししてから今まで住んでいた家を売るという買い替え方法です。

 

「買い先行」のメリット

「新居に転居してから住んでいた家を売却する」ことができるので、新居選びに妥協することなく時間をかけておこなえるというのが買い先行の最大のメリットです。

奥様
どうしても欲しい物件があって、家の売却を待っていられない…

という方にも適した買い替え方法だと言えます。

先に新居を購入するので、今まで住んでいた家を売却した後に仮住まいの費用などが発生することもありません。

また、中古物件は部屋の劣化や生活感がどうしもチェックされてしまうポイントではありますので、空き家にしてからハウスクリーニングをするだけでも購入検討者に与える印象は良くなります。

空き家であれば購入検討者もじっくり見学することができますし、売主としても鍵を預けておけば、勝手に不動産会社が案内してくれるので、立ち会う必要もありません。

場合によっては、不動産会社がオープンハウス(決められた日に予約なしで購入検討者が自由に見学できるよう家を開放しておくこと)を実施してくれることもあります。

不動産集客(オープンハウス)

内覧が多いほど家は売れやすくなる傾向にあるため、住んだままの売却よりも有利に売却を進めることができます。

「買い先行」のデメリット

ただし、買い先行にもデメリットがあります。

今の家に住宅ローンが残っていて、新居も住宅ローンで購入する場合、住宅ローンが重複する期間が生じます。いわゆるダブルローン状態の期間があるということです。

ダブルローンの状態になるのは、新居の引渡しから今まで住んでいた家の次の購入者への引渡しまでの期間です。

つまり、今まで住んでいた家の売却が遅れれば遅れるほど、ダブルローンの期間が長くなり費用がかさむことに注意が必要です。

ダブルローンについて詳しくは「家を買い替えする際のダブルローンとはなにかわかりやすくまとめた」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

また、今まで住んでいた家が最終的にいくらで売れるかは買主が決まるまでわかりません。そのため、想定していた金額よりも安くでしか売れず、資金計画に大幅なずれが生じる可能性もあります。

つまり、買い先行で住み替えを進めるには金銭的な余裕がなければ難しいと言えます。

「売り先行」との違いとは?

「売り先行」とは、今住んでいる家を先に売ってから、新居を購入するという買い替え方法です。

今の家の売却代金が確定するので、残っている住宅ローンをどれだけ返済できるのかもしくは売却代金が手元にいくらぐらい残るのかがはっきりするため無理のない資金計画を立てることができます

新居購入の資金計画をしっかり立てたい方に適した買い替え方法だと言えます。

また、買い先行のようにダブルローンになる期間などもないため、売り急ぐ必要がありません。そのため、不本意な値下げをすることもなく、買主と価格交渉ができるので、できるだけ希望の金額に近い価格で家の売却をすることができます。

残代金決済

ただし、今の家が売れてしまったら買主と決めた期限には家を引き渡さなければなりません。それまでに新居が見つからなかった場合は、仮住まいが必要となってしまうというのが売り先行のデメリットです。

仮住まい先の家賃や引越しが2回必要となってしまうので、無駄な資金がかかってしまう可能性があることに注意が必要です。

また、住みながらの売却となるため、購入検討者のために内覧に応じなければなりません。基本的に売却期間中は室内を綺麗に片づけ、予定も入れられないものと考えておかなければなりません。

売り先行については「売り先行による買い替え・住み替えの流れについて解説するも併せてご覧ください。

理想的なのは「売り買い同時進行」

ここまでみてきた通り「買い先行」にも「売り先行」にもそれぞれメリット・デメリットがあります。

そこで、最もスムーズに買い替えるには、家の売却と新居の購入を同時に進める「売り買い同時進行」がおすすめです。

新居と今まで住んでいた家の引渡し日を同日にする必要がありますが、今の住宅ローンを完済する日と、新居のローンを借り入れる日が同日になるので、ダブルローンとなる期間もなければ、仮住まい先が必要となることもありません。

  • ダブルローンにできる経済力がない(審査に通らない)
  • できるだけ住み替えにかかる費用負担を抑えたい

という方にとっては理想的な買い替え方法です。

ただし、売却と購入のタイミングを合わせることは簡単なことではありません。実際「売り買い同時進行」で進めるにしても「買い先行」あるいは「売り先行」となり、その期日までに合わせるといった進め方になります。

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「買い先行」で進めるときは「買い替え特約」や「買取保証」という選択肢もある

買い先行で住み替えを進める際の一番の不安は「家が売れなかったらどうしよう」ということではないでしょうか。

タニグチ(おうち売却アドバイザー)
そんなときは以下の2つの方法もあります

家が売れなければ購入を白紙にできる「買い替え特約」

買い替え特約とは、新居購入の契約時に「いま住んでいる家が売れなかった場合、この契約を無効にする」という条件をつけるということです。住んでいる家が売れなかった場合には、無条件に購入の契約を解消することができます。

ただし、新居の売主にとって、買い替え特約はリスクでしかありません。そのため、なにかしらある程度売れるという見込みがない限り、売主から買い替え特約を断られるのが普通です。

決められた金額で家を買い取ってくれる「買取保証」

買取保証(かいとりほしょう)とは不動産会社が提供するサービスで、期限内に家が売れなかった場合、あらかじめ決められた金額で不動産会社が自ら買い取ってくれるというものです。買取保証は、「売却保証」という名前でサービスが提供されていることもあります。

買取保証は「売れなかったとき」の安心にはなりますが、一般の人に売るより金額が安くなってしまうというのが最大のデメリットです。買取保証額は、相場価格の7~8割前後になることが一般的です。

買取保証についてさらに詳しくは「家の買い替え・住み替えで買取保証をつけるメリット・デメリット」も併せてご覧ください。

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「買い先行」で進めても住宅ローンは借りられるの?

買い先行で住み替えを進めたくても、今の家に住宅ローンが残っている場合、ダブルローンを利用できないケースもあります。この場合、売り先行で進めるしかないのでしょうか。

つなぎ融資を利用して一時的に資金を補う

つなぎ融資とは、新居購入の残代金支払いが今の家の売却代金の受け取りより先に来てしまった場合に一時的な資金不足を補うために利用する短期の融資制度のことです。

毎月の返済ではなく、今の家が売れたらその売却代金で一括返済をします。借入期間は6ヶ月~1年以内が基本です

注意すべきは、つなぎ融資の金利は住宅ローンに比べて高く、利息や事務手数料などの諸費用も発生するということです。一般的に、金利は2~3%台程度のものが多いです。

また、つなぎ融資を利用する場合も売却価格が予測を下回った場合などには、返済に預貯金を使う必要が出てきます。

つなぎ融資を利用する際の資金計画は、しっかりとした売却計画と売却価格の予測が重要となります。

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買い替えには不動産会社の協力が必要不可欠!

「買い先行」を中心に3つの買い替えの流れについて見てきましたが、スムーズに住み替えを行うにはやはり「売り買い同時進行」になるように売却と購入をいかにスムーズに行えるかが課題となります。

いつ売れるかわからない不動産売却と、自分に理想の住まいがいつ見つかるかわからない不動産購入を同時期に行うのはとても困難です。

そのための販売戦略やスケジュール管理・資金計画を立てるには、不動産会社の役割が非常に重要です。

売却と購入を別々の不動産会社に依頼することも可能ですが、タイミング調整にも時間を取られる可能性があるため、買い替え先が遠方でなければ、1社にまとめて依頼してしまうというのも1つの手です。

不動産会社によって、持っているノウハウやサービスは全く異なりますので、総合的にサポートしてくれる会社を選ぶことができるかどうかがスムーズに住み替えを完了させるためのコツです。

どの不動産会社に相談すればいいのかわからないという方は是非「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。地域のおすすめの不動産会社を紹介してもらうことができます。

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「買い先行」による買い替え(住み替え)方法のまとめ

「買い先行」で買い替えを進めるのは

  • 今住んでいる家のローンは残っていない
  • 新居の予算は別にある

など資金に余裕がある方であれば、問題がないと言えます。

しかし、いま住んでいる家の住宅ローンが残っていて、新居もローンで購入しようと考えている人が買い先行による買い替えをするには、次の5つの選択肢から選ばなくてはなりません。

  1. 今の家を引き渡すまでダブルローン状態にする
  2. 今の家と新居の引渡し日を同日にする
  3. 今の家が売れなかった場合に備えて、新居の売買契約に買い替え特約をつける
  4. 今の家が売れなかった場合に備えて、住んでいた家の売却に買取保証をつける
  5. つなぎ融資で一時的に資金を補う

どの選択肢にもメリット・デメリットがあるため、ご自身の意向や経済的な状況をふまえて「売り先行」による買い替えも検討してみるべきです。

また、目安として、家の売却を全て完了するまでには、準備期間も含めて、早くても4・5ヶ月以上かかるというのが一般的ですので、住み替えのスケジュールをきちんと確保して、できるだけ早め早めに行動しておくことが大切です。

特に買い先行の場合、上記5つの選択肢全てに共通するデメリットは「資金計画」が立てにくいことです。

無理のない資金計画を立てるためには、まずお家がいくらくらいで売れるのか相場価格を知っておくことが重要です。相場価格とは、過去実際に売れた価格から判断して、現時点で市場に出して「実際に売れるであろう金額」のことです。

資金計画ができるだけ狂わないようにするためには、売却価格を保守的に低めで見込んでおくのがいいでしょう

今の家の相場価格を知りたいという方は「スマホの不動産屋さん」を利用すれば、匿名&無料で教えてもらうことができます。また、あなたの状況をお伺いし、どのように買い替えを進めるべきかアドバイスをもらうこともできます。

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スマホ一つで、もっと気軽に家を売る相談をしましょう

40代女性(東京都・戸建)
自宅売却にあたりイクラ不動産を目にし、東京と大阪で離れているし最初はスマホで相談なんて大丈夫かな…と思いましたが、 よくある不動産屋さんの査定よりよほど丁寧で親切で、的確なお話をして頂きました。
何より、消費者の立場に立った目線でお話頂けたので、その後の不動産会社選びに大いに参考になりました。
30代男性(大阪府・マンション)
無料にもかかわらず非常に有益な情報を提供して頂きました!
おかげさまで非常に高額な金額でスムーズに自宅を売却することができました。
ありがとうございました!
60代女性(兵庫県・戸建)

一人暮らしの母が高齢になり、家を売却することになり、どうしたらいいのかわからなくて、困ってました!
息子の紹介でスマホの不動産屋さんを知る事ができて、とてもよかったです!

はじめは、スマホ?LINE?とちょっと不安でしたが、売却する家に適した不動産屋をご紹介していただきまして、感謝しております!

はじめは、自動的にお返事が入るのかなぁ?と思っていましたが、そうではなく、丁寧にお返事をしていただいて、とても助かりました!

無事に家も売却の契約ができる事になりました!ありがとうございました!
また、知人に家を売却するかたがいたら、ぜひご紹介したいです!

30代女性(鹿児島県・戸建)
非常にイレギュラーな不動産売却だった為、 仮定の話では誰にもどこにも相談できず、ラインでのやり取りだったらと思い相談してみました。
結果、丁寧に査定価格を出してくださり、そのお陰で売却の手続きに思いきって踏み込むことが出来ました。
そして、短期間高額にて売却できました。
50代女性(宮城県・戸建)
初めはスマホやLINEで大丈夫なのかなとも思ったのですが申し分ありませんでした。
迅速で丁寧なご対応をいただきLINEであっても実に分かりやすくご教示くださいました。
LINEも自動応答などではなく最初から体温の感じられる対応をしていただけます。
なによりもしつこさや強引さがひとつもありません。

利用者、続々! 嬉しい口コミも多数いただいております

一生に一度あるかの家の売却…
相談したいけど、まだ売るか決まっていないのにいきなり不動産屋さんへ相談へ行くのはハードルが高いものです。
匿名でも大丈夫。

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