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一戸建てへの買い替えを検討しているのですが、まずはどこに話を聞くのが正しいのでしょうか？
どう進めていいのかわからずご相談させていただきました。
こちらは、イクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
※イクラ不動産は不動産会社ではなく、無料＆匿名で不動産の相談・会社選び・査定ができるサービスです。
家の買い替え（住み替え）は、今住んでいる家を売って、新居となる家を買う、もしくは建てることになるため、何から進めればいいのか、そもそもまずどこに相談すればいいのか迷います。
結論から述べると、家の買い替えを検討中の方は、まず、家の売却を依頼する売買仲介専門の不動産会社に相談に行くのがおすすめです。
この記事では、買い替え時に注意すべきことや相談する不動産会社の選び方などをわかりやすく説明します。
- この記事はこんな人におすすめ！
- 買い替えで何を注意すべきかわからない人
- 買い替えを相談する不動産会社の選び方を知りたい人
- 効率よく不動産会社選びと買い替えをしたい人
もくじ
1.買い替え相談の前に注意すべき2つのポイント
家の売却と購入を同時に行う買い替えでは、多額のお金が動くのでしっかりとした資金計画を立てる必要があります。
まず、買い替えの相談をする前に、次のポイントを頭に入れて無理のない返済計画を立てていきましょう。
1-1.借入金額を増やしすぎてはいけない
近年、住宅ローンの金利が著しく低い水準のため、頭金ゼロでもローンを組むことが可能です。
さらに「住み替えローン」を利用すれば、家の売却代金でローンを完済できなくても新居を購入することができます。そのため、家の買い替えはそれほど難しくないというイメージがあるでしょう。
しかし、安易な考えで買い替えを実行してしまうと
といった状況になりかねません。
そのため、返済が苦しくなるような金額を借りないことが大切です。「借りられる額」と「現実的に返せる額」は違います。
今の家を購入したときと世帯年収がそれほど変わっていないのに、買い替えによって住宅ローンの借入金額が増えるといったケースは危険です。
金融機関の審査に通るからといって毎月の返済金額を増やすのは、家計の破たんに繋がる危険な行為になるため注意しましょう。
住宅ローンと年収の適切な関係の指標として「返済比率（返済負担率）」があります。
返済比率（返済負担率）とは、年収に対して年間の住宅ローン返済額が占める割合のことです。
たとえば、手取り500万円の人が年間150万円の住宅ローンを支払う場合の返済比率は30％となります。審査基準は金融機関にもよりますが、おおよそ30~35％程度です。
しかし、一般的に無理のない返済比率は20～25％だと言われています。理想的な比率は20％程度です。
1-2.返済期間は定年を迎える65歳までにする
買い替えをする人の年齢は、主に40代～60代の方がメインです。つまり、買い替えを行う人の大半が、はじめて家を購入した時よりも、定年までの期間が短くなっています。
そのため、はじめて住宅ローンを組んだときと同じように30年や35年ローンなどにしてしまうと、老後の生活に負担が掛かる可能性があるため注意が必要です。
できるだけ定年を迎える65歳までに完済できるよう、返済期間は安易に延ばさず、しっかりとした計画を立てましょう。
しかし、そもそも今の家がいくらくらいで売れるのかわからないことには、資金計画を立てることはできません。
不動産会社に相談する前に家の売却価格が知りたいという方は、まず「イクラ不動産」をご利用ください。無料＆秘密厳守で、不動産の査定や売却相談ができます。
2.購入先の不動産会社に買い替えを依頼するメリット・デメリット
住み替え先の新居には、
- 中古物件
- 新築物件
- 賃貸物件
- 注文住宅
の4通りがあります。
住み替えや買い替えを考える場合、どうしても新居探しから始めたくなるものです、
と考えている方も多いことでしょう。
そのため、住み替え先となる新居購入と一緒に、今の家の売却を任せてしまうケースも多いです。
確かにそれでも住み替えは可能ですし、次のようなメリットも考えられます。
- 相談窓口を一元化できる
- 売ったらすぐ購入に移行できる
しかし、「不動産会社」とひとくくりに言っても、それぞれ専門分野が異なり、基本的にその分野を超えて仕事することはできません。
新居購入先の不動産会社やハウスメーカーに売却を依頼する場合、次のようなデメリットがあることも知っておきましょう。
不動産会社選びの失敗については「【売却検討中の方向け】マンション売却失敗事例一覧＆失敗しないコツを解説」で詳しく説明しています。ぜひ読んでみてください。
2-1.①中古物件購入先の不動産会社に相談するケース
中古物件への買い替えや新築を建てるための土地を検討している場合、目星をつけている物件を掲載している不動産会社や、購入エリアにある不動産会社に買い替えの相談をする方もいるでしょう。
しかし、家の買い替えは、住んでいる家がいくらで売れるかわからなければ新居の予算が立ちません。
新居購入先の不動産会社に相談すると、多くの場合「売却も当社にお任ください！」と話が進みます。
しかし、その不動産会社が、あなたが今住んでいる家を好条件で売ってくれるとは限らないため注意が必要です。
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希望の物件があったので、購入相談済みです。新居はB市、現在の自宅は少し離れたA市なのですが、相談済みの不動産会社に売却も担当してもらうとなると、B市の担当となるそうです。
このまま売却もお願いすべきでしょうか？
こちらもイクラ不動産をご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
このように、たまたま目星をつけた物件を掲載している不動産会社や自宅のある地域以外の不動産会社に、家の売却まで依頼するのは避ける方が賢明です。
- 予算が立てにくい
- 好条件で売ってくれるかわからない
という理由からも、買い替えの相談先はまず「家を売る」ことを優先的に考えましょう。
また、勘違いしている人も多いのですが、「物件の掲載元の不動産会社でしか家を買えない」ということはありません。ほとんどの場合、不動産の購入は、物件を掲載している不動産会社以外でも取り扱えます。
この点も売却目線で不動産会社を選ぶべきという、大きな理由の1つです。
2-2.②新築物件を取り扱っている不動産会社に相談するケース
新築マンションや建売住宅の分譲会社に買い替えの相談をすることもできます。
しかし、多くの場合、分譲会社は自社で家の売却を「仲介」することはできません。
あくまでも土地を所有している地主（地権者）から土地を購入して仕入れ、新築のマンションやアパート、一戸建て、オフィスビルを建設して販売するのが仕事だからです。
そのため、一般的には系列会社や提携している不動産会社を紹介される形で、住んでいる家の売却が進むことになります。
あくまでも繋がりのある不動産会社しか紹介してもらえません。そのため、ご自身で査定額や売却の条件を見極めて売却する不動産会社を決めた方が、今の家を好条件で売るためには効果的な場合があるのです。
売却を依頼する不動産会社の選び方については、「不動産売却はどこがいい？おすすめの不動産会社の選び方」で詳しく説明しているので、ぜひ読んでみてください。
2-3.③賃貸仲介会社に相談するケース
賃貸の仲介会社に住み替えを相談するとなると、家の売却は同じ会社の売買部門で対応してもらうか、不動産仲介会社を紹介されることになります。
こちらも②のケースと同様、紹介をしてもらうのであれば、まずはご自身で不動産売買仲介会社を探して比較するのがおすすめです。
最悪なのは、賃貸メインで仕事をしているのにもかかわらず、売却の仲介手数料を得たいがために、
と言って、安易に売却を引き受けてくるケースです。
不動産会社といっても「賃貸仲介」と「売買仲介」では業種が違うといっていいほど、大きく仕事内容が異なります。
売買仲介は、賃貸仲介と比べて受け取れる仲介手数料の額が大きくなりますが、その分、仕事内容や手続きは複雑です。
物件の調査がきちんとされていなかったり手続きに不具合があったりすれば、のちのち買主とトラブルになるリスクも高くなります。
賃貸物件への住み替えの場合は、それほどタイミングが重要視されません。今の家の売買契約を結んでから実際に家の引渡しをするまでは、1ヵ月程度かかることがほとんどのため、その間に新居となる賃貸物件を探すことも十分に可能です。
そのため、賃貸仲介会社は「住み替えの相談」の窓口としては適切ではないと言えます。
2-4.④ハウスメーカーに相談するケース
最近は「今住んでいる家の売却もお任せ下さい」というハウスメーカーも出てきています。
家を建てるのにも、家を売るのにも時間がかかるため、ハウスメーカーに相談窓口を一元化することで引渡し時期などのタイミングは合わせやすくなると言えるでしょう。
ただし「タイミング」も重要ですが、「いくらで売れるのか」「早く売れるのか」の方が、買い替えをするうえでは重要です。
ハウスメーカーは建てることが専門であるため、できるだけ好条件で家を売るには、やはり家の売却を専門にしている不動産会社が適任だといえます。
引渡し時期の調整等は、不動産会社とハウスメーカーとの間で、連携をとってもらうことも可能です。
3.買い替え（住み替え）の相談先を選ぶポイント
ここまでで述べた通り、買い替え（住み替え）についてまず相談するのは、売買仲介をしている地元の不動産会社がおすすめだと言えます。
3-1.買い替えの相談先は売却本位で選ぶべき理由
買い替え先として、売却本位で地元の売買仲介をしている不動産会社を選ぶべき理由は、次の通りです。
- 今住んでいる家がいくらで売れるかがわからなければ、新居の予算がたたない
- 好条件で売るためには、家の売却を専門にしている不動産売買仲介の会社が適任
- 不動産会社の中でも、専門エリアや売却力に差異があるので、不動産会社の選定が大切
売買仲介専門の不動産会社では、家を建てたり、新築マンションを仲介したりすることは基本的にできません。また、賃貸部門がなければ、賃貸物件を取り扱っていない場合もあります。
しかし、買い替えの窓口を一元化できたとしても、今の家が希望の価格で売れずに新居の予算が減ってしまったりいつまでも売れなかったりすれば、本末転倒だといえます。
このような事態にならないためにも、今の家の売却は、地域の売却に強い不動産会社に依頼することが大切なのです。
買い替えの流れについて詳しくは「家の買い替えの流れについて〜売ってから買うの？買ってから売るの？」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
3-2.リースバックを活用して効率良く買い替え（住み替え）をする
買い替えの際に、仮住まいを用意しなければならないケースがあります。
特に、今の家の売却代金を新しい家の購入費や建築費に充てる場合、先に家を売らなければならないため、仮住まいが必要になることが多いです。
買い替えはしたいけれど、引っ越しの手間も費用も2倍かかってしまう仮住まいはしたくないという方も多いでしょう。
そのような場合におすすめなのが、リースバックです。
リースバックを利用すれば、家を売却して代金を得たあとも、新居に移り住めるようになるまで今の家に賃貸で住み続けることができるため、引っ越しが一度で済みます。
リースバックについては、「【リースバックのまとめ】家を売っても住み続けられる！利用方法や注意点を詳しく解説」で詳しく説明しているので、ぜひ参考にしてみてください。
まとめ
買い替えの際は、新居購入の負担を軽減するためにも、できる限り高額で、できる限りスムーズに家を売却できることが重要です。
そのため、買い替えについては、まず売りたい家がある地域で売却に強い不動産会社に相談することをおすすめします。
なぜなら、売却金額は、売却に強い不動産会社がその地域で家やマンションを欲しがっているお客様をどれぐらい抱えているかによっても変わってくるからです。
売却に強い会社とは、基本的にその地域での年間売却（成約）数の多い不動産会社になります。一般的に売却件数の多い不動産会社は、売却物件を仲介する度に集客をしているため、購入希望客を多く抱えているからです。
自宅がある地域の売却に強い不動産会社が知りたいという人は、ぜひ「イクラ不動産」をご利用ください。また、無料＆秘密厳守で不動産の査定や宅建士の資格を持った専門スタッフに売却相談をすることも可能です。
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