お家を買い替えるとき残っている住宅ローンの残債はどうすればよいの?

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お家を買い替えるとき残っている住宅ローンの残債はどうすればよいの?

子どもが産まれ手狭になってきたので、住み替えを検討中しています。
ただ、住宅ローンの残債が残っているのでどうしたらいいのか教えて欲しいです。

ご相談ありがとうございます😊
住宅ローン残債があっても家の住み替えは可能です✨まずは…

こちらは、スマホの不動産屋さんをご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。

マイホームの購入は数千万円からの大きな買い物であり、多くの人が20年・30年以上の住宅ローンを組んで手に入れます。

ただ、子供が生まれたり、巣立ったりなどといったライフイベントの変化とともに家の買い替えが必要になることがあります。

自宅を住み替えたい場合、まず残っている住宅ローンは一体どうすれば良いのか疑問に思われるのではないでしょうか。実はいま住んでいる家の住宅ローン残債がある状況でも、家の住み替えは可能です

こちらでは、住宅ローンの残債が残っているとき、家の住み替えはどのように進めればよいのかわかりやすく説明します。

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そもそも住宅ローンの残債があると何が問題なのか

残債(ざんさい)とは、残存債務(ざんぞんさいむ)のことで、住宅ローンなどある時点で残っている借入金残高のことを意味します。

住宅ローンを利用する際には、購入する家(土地と建物)を担保(たんぽ)にして購入資金を借りることになり、担保になった物件には「抵当権(ていとうけん)」が設定されます。

担保とは、お金を借りた人が返済できない場合、お金を貸した人の損害を補うために設けられるもので、抵当(ていとう)ともいいます。

そのため、万が一、何かの事情でローンの返済ができなくなったときは、債権者(お金を貸している銀行など)は、抵当権を理由として不動産を強制売却(=競売:けいばい)し、お金を回収します

競売とは

住宅ローンの返済中は、この抵当権が設定されたままになっているため、抵当権を外してもらわなければ、基本的に家の売却はできません。

そのため、住宅ローン残債がある家を売却するときは、家の売却代金を受け取るのと同時にローンを完済し、抵当権の抹消手続きをしてから買主に引き渡す必要があります。

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まずは家の売却価格がいくらぐらいになるのか調べる

残っている住宅ローンの金額が家の売却価格を下回っている「アンダーローン」の場合、お家の売却代金から残っている住宅ローンを完済できるので、なんの問題もありません。

アンダーローン

自宅が売れたら残っている住宅ローンを完済して抵当権を取り除き、新たなローンを組んで買い替え先の新居を購入します。手元に残ったお金があれば、新居の頭金にしたり、諸費用にあてることができます。

住み替えにかかる諸費用について詳しくは「買い替え・住み替えにはどれくらいの諸費用がかかるのかまとめた」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

仮に残っている住宅ローンの金額が家の売却価格を上回っている「オーバーローン」の状態であっても、差額分を預貯金などから補填できればこちらの場合も問題はありません。

オーバーローン

ただし、これらのケースでは住宅ローンが完済できる金額で売却しなければならないので、値下げができず売却期間が長引いたり、売却が決定してから新居探しとなるため、新居を探す間、仮住まい先が必要となる可能性もあります。

家の売却にも仲介手数料などの諸費用がかかりますので、売却代金を全額受け取れるわけではありません。そのため、まずは家がいくらぐらいで売れて手元に残るお金はどのくらいあるのか知る必要があります

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不動産会社に依頼すれば教えてもらうことができますが、まだ直接相談するのは気が引けるという方は「スマホの不動産屋さん」にご相談ください。匿名&無料で家の売却価格や諸費用がいくらぐらいかかり手元にいくら残るのか教えてもらうことができます。

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希望物件がある場合は「ダブルローン」も検討する

上記のように残っている住宅ローンを完済できるケースで、

奥様
どうしても欲しい物件があって買い逃したくない…

という方はダブルローンという方法もあります。

ダブルローンとは、今借りている住宅ローンとは別に、もう1本新たな住宅ローンを組んで新居を先に購入し、今の家が売れるまで2つのローンを同時に毎月返済していく、というものです。

家の売却を待たず、希望の新居を購入できるというのが最大のメリットですが、相当年収が高い人であるか、今借りている住宅ローンの残債が少ない場合でしか利用できないケースが多いです。

また、当然ダブルローンの期間中は月々の返済額が膨れ上がるので、利用するかどうかは慎重に検討する必要があります。

ダブルローンについて詳しくは「家を買い替えする際のダブルローンとはなにかわかりやすくまとめた」も併せてご覧ください。

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住宅ローンを完済できないときは「住み替えローン」

ご主人様
住宅ローンを完済できない限り住み替えはできないの?

家を売却しても住宅ローンが完済できず、預貯金でも補填できないときは「住み替えローン」という方法があります。

通常の住宅ローンでは、新居の購入金額分のみしか借りることができませんが、住み替えローンを利用すると「今の自宅の残っている住宅ローン+買い替え先の購入資金」という、担保物件の価値以上のお金を借りることができます。

この住み替えローンを利用すれば、現金を追加しなくても住み替えすることが可能です。

ただし、物件の担保価値以上のお金を借りるということは、当然、毎月の返済額も今以上に高くなりがちですし、万が一、将来住宅ローンの返済が厳しくなって家を売却することになった際、多額の借金が残るリスクがあります。

そのため、住み替えローンを利用する際は

  1. 借り入れすぎてはいけない
  2. 返済期間を安易に延ばさない

という2大ルールを必ず守って正しく利用しなければなりません。

住み替えローンについては「住み替えローンとは?正しく利用して家の買い替えを進めよう!」も併せてご覧ください。

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住宅ローンの残債があるときのベストな住み替え手順は?

家を住み替えるには、いま住んでいる家を先に売る「売り先行」と新居の購入を先行させる「買い先行」の2つの方法がありますが、「売り先行」を選択するのがやはりおすすめです。

新居にかけられる予算が確定しやすいから

基本的にいま住んでいる家は、住宅ローン残債以上の価格で売ることがもとめられますが、最終的にいくらで売れるかは売ってみないことにはわかりません。

例えば、2,000万円のローン残債がある家が2,500万円で売れたら、新居の予算を少し増やすことができるかもしれません。一方、見込んでいた金額で売れなかったら住み替えのプランがくるってしまう可能性もあります。

新居の購入を先行させてしまって、今の家が希望の金額で売れなかった場合が一番怖いので、家の売却代金でローンを完済できるかどうかにかかわらず、そもそも住宅ローン残債がある場合は売り先行で住み替えた方が安心できるといえます。

売却と購入の決済日を合わせられるとより良い

いま住んでいる家の売却を先行させた方が良いといっても、売り先行にもデメリットがあります。

それは住み替えまでに、賃貸住宅などに仮住まいしなければならない期間が生じる可能性があることです。これを防ぐには、旧居と新居の残代金決済・引渡し日を合わせる必要があります。

売りを先行させつつ、新居と決済日を合わせることは容易ではありませんが、売却活動中に新居の内見などを同時進行しておこなえば不可能ではありません(むしろ、一般的な買い替え方法です)。

売却と購入を同日決済にすることで住宅ローンが重複する期間も仮住まいをする必要もなく、スムーズに余計な費用をかけることなく住み替えることができます。

買い替えの流れについては「家の買い替えの流れについて〜売ってから買うの?買ってから売るの?」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

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住宅ローン残債がある場合の住み替えは不動産会社選びが重要

住宅ローンの残債が残っている場合の住み替え方法として、

  1. 今の家を売ったお金で住宅ローンを完済できる
  2. ダブルローンを利用する
  3. 住み替えローンを利用する

の3つのケースを見てきましたが、どれを選択する場合もできるだけ負担の小さい方法で住み替えができるのであれば、それが一番良いのではないでしょうか。

住宅ローンの残債が残っている場合、今の家を少しでも高く売却できるかどうかと、いかにスムーズに売って・買ってを完結することができるかにかかっているため、不動産会社の役割や重要性が大きいといえます。

希望している金額や期間で進められず、妥協が必要となったり、住み替えに失敗する可能性もあるため、依頼する不動産会社を見極めなければなりません。

不動産屋選び

どこの不動産会社に依頼すればいいのかわからないという方は是非「スマホの不動産屋さん」にご相談ください。あなたの地域の売却に強い不動産会社を無料で紹介してもらうことができます。

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まとめ

住宅ローンの返済は、最初のうちは利息の比率が大きく、なかなか元本が減りません。一方、お家の価値は新築時から10年ほどで、大きく減っていきます。

住宅ローンはなかなか減らない

そのため、自宅の売却代金だけでローンの残債を完済できるケースは、それほど多くありません。

ですから、今の家をできるだけ高く売却できるかどうかは、住宅ローンの残債が残っている家を住み替えるうえでとても重要です。

まずは、ライフプランを立てるためにも自宅がいくらくらいで売れるのか、シミュレーションしておくことをおすすめします。

自宅の売却価格が知りたいという人は「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。また、あなたの状況をお伺いし、どのように買い替えを進めていくべきなのかアドバイスがもらえます。

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スマホ一つで、もっと気軽に家を売る相談をしましょう

利用者さん1利用者の声
無料にもかかわらず非常に有益な情報を提供して頂きました! おかげさまで非常に高額な金額でスムーズに自宅を売却することができました。
ありがとうございました!
利用者さん2利用者の声
初めはスマホやLINEで大丈夫なのかなとも思ったのですが申し分ありませんでした。
迅速で丁寧なご対応をいただきLINEであっても実に分かりやすくご教示くださいました。
LINEも自動応答などではなく最初から体温の感じられる対応をしていただけます。
なによりもしつこさや強引さがひとつもありません。
利用者さん3利用者の声
非常にイレギュラーな不動産売却だった為、 仮定の話では誰にもどこにも相談できず、ラインでのやり取りだったらと思い相談してみました。
結果、丁寧に査定価格を出してくださり、そのお陰で売却の手続きに思いきって踏み込むことが出来ました。
そして、短期間高額にて売却できました。
利用者さん4利用者の声
自宅売却にあたりイクラ不動産を目にし、東京と大阪で離れているし最初はスマホで相談なんて大丈夫かな…と思いましたが、 よくある不動産屋さんの査定よりよほど丁寧で親切で、的確なお話をして頂きました。
何より、消費者の立場に立った目線でお話頂けたので、その後の不動産会社選びに大いに参考になりました。

利用者、続々! 嬉しい口コミも多数いただいております

一生に一度あるかの家の売却…
相談したいけど、まだ売るか決まっていないのにいきなり不動産屋さんへ相談へ行くのはハードルが高いものです。
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