お家の買い替え・住み替えは同じ不動産会社に依頼するべき?

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お家の買い替え・住み替えは同じ不動産会社に依頼するべき?
奥様
住み替えのときの売却と購入は、同じ不動産会社に依頼した方がいいのかな?

買い替え・住み替えは、家の売却と購入を同じタイミングで行います。

購入を先にする買い替えの場合買い先行による買い替え・住み替えの流れや住宅ローンについて解説する

売却を先にする買い替えの場合売り先行による買い替え・住み替えの流れについて解説する

こちらでは、買い替え・住み替えするときに、売却と購入を同じ不動産会社に依頼するべきなのかどうかについて説明します。

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1.同じ不動産会社に買い替え・住み替えを依頼するべきケース

売却と購入を同じ不動産会社に依頼する一番のメリットは、スムーズに買い替えられることです。

売却した家の引渡しと新居の引渡しを同じ日にしたい(しなければならない)ときには、同じ不動産会社に依頼することでスムーズな買い替えが可能です。

特に次の2つのケースでは、同じ不動産会社に売却と購入を依頼するべきです。

①買取保証をつけるケース

新居の購入を先行させても、必ずしも購入の残代金決済・引渡しの日までに、住んでいる家が売れるとは限りません。残代金決済日は、売買代金の支払いの日のことで、通常、引き渡しの日と同じ日になります。

しかし、次のような「売れなければ買えない」状況にあれば、「売れない」ことを避けなければなりません。

  • 売却資金を購入資金にあてる
  • 住んでいる家の住宅ローンを完済しなければ新居のローンが組めない

このような状況で購入を先行させた場合は、家の売却に「買取保証」をつける必要があります。

買取保証とは

不動産会社が提供しているサービスの1つで、一定の期間で家が売れなかった場合、不動産会社自らが、あらかじめ決めておいた金額で家を買い取るという保証です。「売却保証」という名前で提供している不動産会社もありますが内容は同じです。

一般的な買取金額は、相場価格の7割前後になります。

このように買取保証をつけることで、「売れない」リスクをなくすことができます。

新居を購入した不動産会社以外に売却を依頼したとしても、買取保証をつけることは可能です。

しかし、買取保証をつける場合は、あらかじめ買取金額を決定させたり、新居の引渡し時期を調整したりする必要があるので、購入と売却の不動産会社を同じにした方がスムーズに買い替えることができます。

②買い替えローンを利用するケース

基本的に、住宅ローンを完済できない場合、家を売却することができません。

しかし、買い替え時に限って利用できる買い替えローンを使えば、住んでいた家に残っているローンを新居のローンにまとめることができるので、完済せずとも買い替えることが可能です。

買い替えローンの条件は、売却と購入の引渡し日を同じ日にすることです。そして、次の理由から、売却と購入を依頼する不動産会社は同じにするべきです。

  1. 売却金額によってローン残債が決まる
  2. ローン残債と新居の代金によって新たなローン金額が確定する
  3. 決済時に住宅ローンをまとめる登記が必要

このように、買い替えローンを利用するには、売却と購入の取引を連携させる必要があるため、同一の不動産会社に依頼するべきです。

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2. 同じ不動産会社に買い替え・住み替えを依頼しなくてもよいケース

一方、同じ不動産会社に依頼しなくてもスムーズに買い替えできるのは、売却と購入が同時ではなく、期間が開くケースです。

①新居に引っ越してからゆっくり売却するケース

購入を先にする買い替えで、「売らなくても買える」場合には、新居に引っ越してからゆっくりと住んでいた家の売却活動をすることができます。

この場合は、購入と売却を連携させる必要はなく、まったく別の取引とすることができるので、同じ不動産会社に依頼する必要はありません。

②仮住まい先でゆっくり新居を探すケース

売却を先にする買い替えで、住んでいた家を売ってから仮住まいに転居し、そこでゆっくり新居を探すケースにおいても、同じ不動産会社に依頼する必要はありません。

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3.同じ不動産会社に買い替えを依頼するときの注意点

売却と購入を同じ日にして売買代金の決済やお家の引渡しにする場合、売却保証や買い替えローンの都合があったりする場合は、同じ不動産会社に買い替えを依頼した方がスムーズです。

ただし、売り買いを同じ不動産会社にすれば安心というわけではなく、大事なのは「どの不動産会社に買い替えを依頼するか」です。

買い替えを考えると、どうしても新居探しから始めたくなるものです。

気に入った物件があったら掲載している不動産会社に連絡して、住んでいる家の売却もお願いするという流れを想像するかもしれませんが、買い替えで大事なのは購入より売却だといえます。それは、売れる金額や期間によって、新居の予算や新居を購入できる時期が変わってくるからです。

知らない方も多いのですが、SUUMO・HOME’S・athomeなどのポータルサイトやチラシに掲載されている物件は、必ずしも掲載先に問い合わせなければ購入できないというわけではありません。他社に相談しても「客付け」という形でその物件を購入することが可能なのです。

また、新居の購入を先にするとしても、売却に強い不動産会社でなければ、買取保証価格でしか売却できないおそれもあります。買取保証価格は相場の7割前後にしかなりません。

そのため、同じ不動産会社に買い替えを依頼する場合は、購入目線で選ぶのではなく、売却目線で「少しでも好条件で売ってくれる不動産会社」を選ぶべきです。

お家の買い替えを検討していて、どうしたらよいのかわからないという人や、買い替えでの売却に強い不動産会社を知りたいという人は「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

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