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一人暮らしをしていた身内が亡くなって、発見が遅れたため事故物件になってしまいました。手放したいのですが、それでもなるべく高くで売れるならありがたいです。なにか良い方法はあるでしょうか？
ご相談ありがとうございます。事故物件であっても売却する方法はございますので、ご安心ください✨
こちらは、スマホの不動産屋さんをご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。
そもそも不動産の売却は人生においてそう何度もあることではないのですが、それが事故物件となると本当にどうしたらいいのか、頭を抱えていらっしゃる方も多いでしょう。
ここでは事故物件をできるだけ高く売却するためのポイントをお伝えします。
もくじ
お家の相談をはじめる事故物件とは
一般的に「事故物件」とは、敷地を含むその物件内で自殺や他殺など「人の死」にまつわる事件・事故があった物件を指します。
そのような物件は、多くの人が「そんな家には住みたくないな」と心理的抵抗を感じるため、不動産用語で「心理的瑕疵(かし)物件」と呼ばれます。
心理的瑕疵（しんりてきかし）
事故物件は、「心理的瑕疵物件」といわれることもあります。
「瑕疵」とは、見えない欠陥や欠点、過失などの意味で、不動産業界ではよく用いられる言葉です。心理的瑕疵に対して「物理的瑕疵」は、雨漏りやシロアリ被害、排水管のつまりなどが挙げられます。
心理的瑕疵は、住む人に「心理的にそこに住むのは気が引けるなぁ」と思わせる事象のことです。人の死に関わる事件が起きた物件の他にも、
・隣地がゴミ屋敷
・近隣に宗教施設や暴力団の施設がある
などの物件も心理的瑕疵物件に該当します。
事故物件に課される「告知義務」とは？
不動産を売却するときに、物件になんらかの瑕疵がある場合には、「物件状況等報告書」にそのことを正直に記載する必要があります。
物件状況等報告書とは、不動産売買の契約書の中にある項目のひとつで、売主が知っている物件情報について買主に対して開示・交付するものです。
告知義務を守ることは、物件を売却したあとに瑕疵が発覚して、「知っていたら買わなかったのに！」とトラブルになることを防ぐためにとても大切です。
告知義務違反となった場合、契約不適合になり、契約解除や損害賠償を請求されることにもなりかねません。
告知義務は、買主を守るためだけではなく、のちのちのトラブルから売主を守ることにもつながります。事故物件を売却するときには、必ず告知義務を守るようにしてください。
事故物件の売却相場とは
所有している物件が事故物件になってしまったら、そう考えるのも当然です。しかし事故物件であっても、売却は可能です。
事故物件は心理的瑕疵物件であると説明しましたが、死に対しての受け止め方は、人によって大きく異なります。
単なる病死であっても「人が死んだ家なんて恐ろしい」と思う人もいれば、他殺事件があった家でも「事故と同じ、気にしない」と思う人もいるものです。
そうは言っても事故物件は、相場通りの価格で売れることはありません。
事故物件を気にしない人であっても、同じ値段で同じような家が売られていれば、わざわざ事故物件を選ぶことはないためです。
事件や事故の内容にもよりますが、一般的に事故物件は、相場の3割〜5割程度の値引きをしないと売れないと言われています。
事故物件をできるだけ高く売る3つのポイント
相場の3割〜5割引きでしか売れないと言われている事故物件を、少しでも高く売るポイントを3つ紹介します。
査定を依頼する前に特殊清掃を済ませておく
事件や事故の内容にもよりますが、室内に血液が飛び散ったり体液が浸みだしたりしている場合には、不動産会社に査定を依頼する前に、特殊清掃を済ませておく必要があります。
特殊清掃とは、遺体の腐敗や腐乱によってダメージを受けた室内を、原状回復する作業のことです。
血液や体液などによる室内の表面的なダメージだけではなく、死臭まで完全に取り去ってくれます。
特殊清掃については「事故物件の掃除「特殊清掃」とは？費用の目安と業者選びの3つのポイント」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
特殊清掃をやらずに不動産会社に査定を依頼すると、大きく査定額が下がります。
ただでさえ事故物件として評価が低いのに、事件や事故の痕跡が残っている状態だと、不動産会社の査定担当者にいい印象を持ってもらえないからです。
事故物件を高く売るためには、少なくとも特殊清掃は必ず行い、痕跡を消してから査定を依頼するようにしましょう。
自己判断でリフォームや建物の取り壊しはしない
特殊清掃をするよりも、跡形もなくリフォームをしたり、建物を取り壊して更地にしたりしたほうが高く売れるのでは…と考えるかもしれませんが、それは少し早計です。
リフォームをするには少なくとも数十万、更地にするには数百万の費用が発生します。その費用は、持ち出しになってしまいます。
また、その費用を物件価格に上乗せして売れば元が取れると考えるでしょうが、そううまくはいきません。
たとえば相場価格1,000万円の土地に建っていた建物が、事故物件となったと仮定しましょう。建物を取り壊すのに300万円かかったとしても、その土地が相場より高い値段、もしくは同じ1,000万円で売れるかというと、そんなことは絶対にありません。
事故物件は更地にしたところで事故物件です。
事故物件は相場がないため、いくらで売れるかは未知数です。少しでも高く売ることを考えるのであれば、自己判断でリフォームや取り壊しをせず、まずは不動産会社に相談するようにしてください。
不動産会社はスマホの不動産屋さんで紹介してもらうことができます。
事故物件の売却について詳しくは「事故物件は売却できる？相場や売却方法をわかりやすく説明する」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
買取は手取りの高い不動産会社を選ぶ
事故物件がいくらで売れるかは、実際に査定を受けるまでわかりません。それは事故物件には相場がないため、事件や事故の内容、物件の状態、また立地条件などによって不動産会社の判断が大きく異なるためです。
インターネットで検索すると、事故物件専門の不動産買取会社も見つかります。
そう思うかもしれませんが、必ずしもそういうわけではありません。
事故物件専門の不動産買取会社に言い値で買いたたかれてしまう前に、ほかの不動産会社にも買取査定を依頼してみましょう。
買取をしているかどうかは不動産会社によって異なります。まずは「買取をしていますか？」ときいてから査定を依頼しましょう。
買取をしている不動産会社はスマホの不動産屋さんで紹介してもらうことができます。
買取査定を受けるときには、「手取り金額」で比較することがポイントです。不動産会社によっては査定価格とは別に手数料などを設定しているところもあります。
すべて同じ条件で比較するために、「かかる費用を差し引いての手取り金額を教えてください」と、複数の会社に依頼するようにしてください。
まとめ
事故物件といっても売却することは可能です。
上記のポイントを押さえておけば、安く買い叩かれてしまうことも避けられます。
事故物件を売りたいけどどうしたらいいかわからない、事故物件だけどできるだけ高く売りたいとお考えでしたらスマホの不動産屋さんにお気軽にご相談ください。
売却実績の多い不動産会社をおすすめの不動産会社としてご紹介させていただいております。また、相談は無料＆匿名ですることができます。
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