離婚を前提に別居するので家を出たところ、突然、裁判所から通知が届いて「家が競売にかかっている」ことを知るケースがあります。
家が競売になると最終的に他人のものとなりますが、所有者である元居住していた夫婦にはどのような責任が及ぶのでしょうか？
こちらでは、離婚して出た家が競売にかかった場合、家の所有者やローン名義人に及ぶ責任について、わかりやすく説します。
登場1．競売とは
一般的に「競売」というと、家を強制売却されて失われることと思われていることが多いです。
まずは、競売とはどのような制度なのか、正確に理解しましょう。
競売（けいばい・きょうばい）は、不動産に「抵当権（ていとうけん）」を設定している状態でローンを滞納したときに、借入先の金融機関などが家を強制的に売却する手続きのことです。
住宅ローンのように借金の金額が大きい場合、借金の担保として不動産を担保にします。もし住宅ローンの返済が滞ると、金融機関は裁判所に申し立てて、その担保になっている不動産を競売にかけ、不動産の売却代金から貸したお金を優先的に返してもらいます。
このように貸したお金が返ってこないときに、不動産を売って回収できる権利を抵当権といい、不動産に抵当権をつけることを抵当権設定といいます。また、抵当権をつけた銀行などの金融機関を抵当権者（ていとうけんじゃ）といいます。
競売は裁判所に申し立てるものなので、始めから終わりまで裁判所が関与して売却が進められます。
競売によって不動産が売れたら、売却代金はまずは競売の費用にあてられ、次に残った住宅ローンの返済に回されます。最終的にあまったお金があれば、住宅ローンを借りた債務者の元にも入ってきます。
競売が行われると、最終的に家は落札者のものとなり、債務者のものではなくなります。当然、そのまま家に住み続けることはできないので、早急に家を明け渡す必要があります。
離婚するときにも、家のローンを支払わずに放置していると、金融機関や保証会社が競売を申し立てて、裁判所から競売の通知書が届いてしまうケースがあります。
2．競売の流れ
不動産の競売はどのような流れで進んでいくのか、みてみましょう。
- STEP1不動産競売の申立
金融機関などの抵当権者が、裁判所に対し「不動産競売の申立」を行います。これによって、競売の手続きが始まります。このとき、家の所有者のもとに、裁判所から競売開始通知書が届きます。
- STEP2現況調査
競売が始まると、裁判所の職員によって家の現況調査が行われます。調査では、家の中に立入られて、写真を撮影されたり家の状況について質問されたりします。その後、裁判所で調査に基づいた資料が作成されて、物件情報が公開されます。
- STEP3期間入札通知
現況調査からだいたい2～3か月が経過した頃、裁判所で入札の期間が決定され、家の所有者のもとに「期間入札の通知」が届きます。
- STEP4入札と開札
入札期間には物件の購入を希望する人が入札（にゅうさつ）し、開札日に開札（かいさつ）され、もっとも高額な金額で入札した人が家を落札、取得します。
- STEP5代金支払いと所有権移転登記
最終的に落札した権利者が競売代金を支払って所有権移転登記すると、家は正式に落札者のものとなります。
もともとの居住者は、どんなに遅くともこのときまでに、家を明け渡す必要があります。
3．所有者の責任
所有者だからといってローンを支払う義務を負うわけではありません。
たとえば、家が夫と妻の共有名義になっていて、ローン名義人である夫がローンを滞納して家が競売になったとしても、妻には支払い義務はありません。
ただ、競売の手続きが進むと家は失われてしまうので、妻の持分もなくなります。
また、家の所有名義だけではなく、「ローン名義」が共同になっている場合（連帯債務の場合）や妻が夫の連帯保証人になっている場合には、ローン支払いの責任が発生します。
競売が終了して家を手放したとしても、住宅ローンが残っているならば、支払いをしなければなりません。
4．ローン名義人の責任
つまり、家が競売にかかったとき、あなたが「ローンの名義人」かどうかが問題です。
競売が進んで家が売れても住宅ローンを完済できない場合、ローンの名義人は残ったローンを返済しなければならないからです。
そのときには、遅延損害金や利息も加算されるので、元本よりも返済金額がかなり膨らんでしまいます。
残っている住宅ローンの金額が大きすぎて支払いができない場合には、自己破産するしかなくなるケースもあります。
・住宅ローンを払えなくて厳しいけど滞納するとどうなるの？どうすればよいの？
5．競売になっても「任意売却」ができる
もしも「主債務者」「連帯債務者」や「連帯保証人」になっていて、家の残っている住宅ローンを支払わないといけない場合、どのように対応したら良いのでしょうか？
実は、競売が始まっても「開札」までの間であれば、「任意売却（にんいばいきゃく）」によって家を市場で売ることができます。
任意売却をすると、通常競売よりも高い価格で物件が売れるので、残っている住宅ローンを多く返済することが可能です。
また、任意売却の場合、普通に不動産会社に売却を依頼して売り出しを行い、売却活動をしてもらうので、裁判所の職員や入札を検討している不動産屋が来ることもありません。平穏に生活できますし、周囲に不審に思われることもありません。
・離婚時に住宅ローンがかなり残っている場合に利用される任意売却とは？
ただし、任意売却をするためには、早めに手続きを開始する必要があります。
できれば「不動産競売の申立」をされたらすぐに借りている金融機関に相談をして、売買の仲介を依頼する不動産会社を探しましょう。
とはいえ、自分が今、一体どのような状況にあるかを知る必要があります。まずは「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。
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