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住宅ローンが残っている家(マンション・一戸建て)を売る方法

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住宅ローンが残っている家(マンション・一戸建て)を売る方法

住宅ローンが残っている場合、どのようにすればお家を売ることができますか?

ご相談ありがとうございます😊✨
一番重要なことはローンを完済できるかどうかで…

こちらは、スマホの不動産屋さんをご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。

住宅ローンの期間は数十年間に及ぶということもあり、完済するまでの間に、買い替え・離婚・転勤など様々な理由で売却することは、決して珍しくありません。

住宅ローンが残っているお家を売る上で、一番重要なことは住宅ローンを完済できるかどうかです。

そのため、次の2点について調べる必要があります。

  1. 今残っている住宅ローンの金額(残債)を調べる
  2. 売却代金で住宅ローンを完済できるかどうか調べる

ここでは、住宅ローンが残っているお家を売るにはどうしたらよいのか、わかりやすく説明します。

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一番重要なのは、住宅ローンを完済できるか

住宅ローンを完済することができなければ、原則、売却することができまぜん

そのため、今残っている住宅ローンの金額と、売却代金で住宅ローンを完済できるかどうか調べる必要があります。

でも、住宅ローンを完済することができない場合は、なぜ売却できないのでしょうか?

抵当権と住宅ローン

住宅ローンを借りている人は、必ず「抵当権(ていとうけん)」がついています。住宅ローンのように借金の金額が大きい場合、借金の担保(たんぽ)としてあなたのお家を担保にします。

もし、住宅ローンを返せないと、銀行は裁判所に申し立てて、担保となっているあなたのお家を強制的に売却し、売ったお金から貸したお金を優先的に返してもらいます。これを競売(けいばい・きょうばい)といいます。

このように貸したお金が返ってこないときに、不動産を売って回収できる権利を「抵当権」といい、不動産に抵当権をつけることを「抵当権設定」といいます。

あなたがお家を購入したときに、司法書士の先生にもらった登記簿をみれば、抵当権設定登記されていることを確認できます。

お家を売却するときには、銀行に「抵当権」を取り外してもらわなければなりません。抵当権がついているというのは、借金の担保にされた状態なので、次の買主が買うことができないからです。

抵当権は、借りている住宅ローンを全額返済することで、取り外してもらうことができます。このときに「抵当権抹消登記(ていとうけんまっしょうとうき)」をして抵当権を外すと、自由に売買できる不動産として扱われるようになります。

このように、「抵当権」がついた状態ではそもそも売買ができないので、売ることができないのです。

お家の売却価格が、残っている住宅ローンの金額を上回っていれば、家を売却することによって住宅ローンを完済する(抵当権を取り外す)ことができます

そのため、あなたのお家が今、いくらで売れるのか価格を知る必要があります。

あなたのお家の売却価格がいくらなのかはスマホの不動産屋さんで調べることができます。

その前に、まずは今残っている住宅ローンの金額を調べましょう。

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現在残っている住宅ローンの調べ方

住宅ローンの残債は次の方法で確認することができます。

1.返済予定表

住宅ローンが固定金利の場合、借入時に金融機関より郵送されて来る書類で、借りたときから、何十年後の住宅ローン返済までの予定が非常に分かりやすく記載されている書類です。

変動金利の場合は、6ヶ月ごとなどの金利見直し後に、ローン返済表が届くこともあります。

こちらで、現在の住宅ローンの残債を確認することができます。

ただ、返済予定表は、住宅ローンを契約して一度目を通したら再度確認する事は滅多になく、どこに置いているか忘れたという人も少なくありません。ほとんどの場合、購入時の書類と一緒に保管していることが多いので、探してみてください。

2.毎年郵送される残高証明書

次に、金融機関から郵送されて来る残高証明書で確認することもできます。

住宅ローンの残高証明書は、本来住宅ローン控除を受けるために必要な書類なため、年1回郵送されてきます。残高証明書は年末調整の際に必要な書類のため、10月~11月頃届くのが通常です。

また、お手元に見当たらない場合や、現時点での残高が知りたい場合は、窓口などでお手続きすることが可能です。

上記以外の金融機関の場合、Googleで「◯◯(金融機関名) 住宅ローン 残高証明書」と検索してみてください。

3.ウェブサイト

また、お手軽な方法として、銀行など借りた金融機関のウェブサイトで確認する方法がありますが、すでにお手続きしている方のみご利用いただけます。

ただし、全ての金融機関が、このサービスによって住宅ローンに関する手続きや残高照会に対応しているわけではありません。インターネットサービスでの住宅ローンの残高照会に対応しているかは、自身が取り引きしている金融機関に問い合わせて確認する必要があります。

上記以外の金融機関の場合、Googleで「◯◯(金融機関名) 住宅ローン 残高確認」と検索してみてください。

このように住宅ローンの残りの金額(残債)を調べて、売却価格が上回る場合、住宅ローンを完済することができます。

住宅ローンの残債より、売却価格が上回る状態を「アンダーローン」といいます。逆に、住宅ローンの方が多い状態を「オーバーローン」といいます。

アンダーローンとオーバーローン

では、住宅ローンの残債がお家の売却価格を上回っていると、お家を絶対に売却することができないのでしょうか?

ヒグチ(宅地建物取引士)
いくつか方法があるので、説明しますね

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アンダーローンとは

アンダーローンとは、家を売却したら住宅ローンが完済できることを指します

アンダーローン

アンダーローンの場合は、住宅ローンを完済できるので、売却することに何の問題もありません。

注意点としては、売却価格が手取りの金額ではないということです。

お家を売るときには、売却代金から売却にかかる諸費用を引いた金額が手取りの金額となります。おおまかにいって、売却代金−(仲介手数料+印紙代+登記費用)と計算したらおよその正確な手取り金額がわかります。

こちらが諸費用の目安です。

  1. 仲介手数料:(売却価格×3%+6万円)×消費税
  2. 印紙代:10,000円(※売却価格によって変わります)
  3. 登記費用:約5万円

詳しくは「お家を売却したらどんな費用がかかり、結局いくら手元に残るの?」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

手取りの金額が、住宅ローンの残債を上回っていれば、何の問題もなく売却することができます。

お家の売却方法は4つあり、アンダーローンの方はすべての売却方法から選ぶことができます。売却方法にはそれぞれ、メリット、デメリットがあります。詳しくはこちらをご覧ください。

問題なのは、オーバーローンのケースです。

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オーバーローンとは

オーバーローンとは、住宅ローンが多く、売却したお金で住宅ローンが完済できないことを指します

オーバーローン

この場合では、銀行(金融機関)は売却すること(抵当権を取り外すこと)を許してくれません

オーバーローンでも売却したい場合は、その解決方法として、お金を用意する方法と、任意売却する方法住み替えローンという方法があります。

その他の解決方法も知りたい方は、「オーバーローンだった場合の7つの選択肢」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

1.お金を用意する

オーバーローンの場合でも、住宅ローンの完済に足りない金額を、貯金などの自己資金から用意するか、もしくは親やその他から別途借り入れすることで完済できれば、普通に売却することができます。

2.任意売却する

任意売却(にんいばいきゃく/任売・任意売買ともいいます)とは、専門知識のある不動産会社などが債権者(さいけんしゃ:銀行など金融機関)と債務者(さいむしゃ:住宅ローンを借りている人)の間に入って交渉し、債権者の合意を得ることにより、売却金額が住宅ローンの残高を下回っていても売却できる方法のことです。

裁判所の判断により強制的に売却される競売に対して、任意売却は、自らの判断(任意)によって売却できます。

家が売れた場合、売却代金を住宅ローンの返済に充て、残ったローンを引き続き毎月返済していきます。

ご主人様
なんだ、オーバーローンでも売れるじゃないか

そう思われたのではないでしょうか?

簡単そうに見えますが、お家という担保がなくなるにも関わらず、引き続き多額のお金を返済してもらうことは、銀行など金融機関にとってはリスクでしかないため、相当嫌がります。

もし、あなたが返済できなくなっても、回収する担保がないためです。

任意売却とは

任意売却の経験が豊富で、銀行などの債権者と交渉が上手な不動産会社を厳選し、交渉してもらう必要があります

どこの不動産会社でも、任意売却を取り扱えるわけではありません。また、選ぶ不動産会社によって、売却価格が大きく変わってきます

また、任意売却は住宅ローンを遅延・滞納していることが必須条件です。今、住宅ローンを遅延・滞納していなくても、オーバーローンで任意売却したいなら、自分でわざと住宅ローンを遅延・滞納する必要になります。

そのため、任意売却すると信用情報に傷がついてブラックリスト状態となり、ローンやクレジットを約5年間新たに利用できなくなります。

詳しくは、「任意売却とは?わかりやすく解説!ローンの返済が厳しい方へ」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

3.住み替え(買い替え)ローンを利用する

もし、買い替えしたい場合は、オーバーローンの場合でも、住み替えローンを利用することで、買い替えすることが可能です。

住み替えローン(買い替えローン)とは、売却してローンが残っても、新しく借りるローンとまとめて借りることができる住宅ローンです。

ただ、条件として、今住んでいるお家の売却と新しく購入するお家の決済日(けっさいび)を同じ日にしなければならないことです。なぜなら、決済日は、売買代金のやり取りをする日であり、「抵当権抹消登記」と「抵当権設定登記」を行う日でもあるからです。

簡単にいうと、住み替えローンを利用するには、「お家を売る」タイミングと「お家を買う」タイミングを同じにしなければならないということです(その他年収や勤続年数などの条件もあります)。

詳しくは、「家の買い替えの流れについて〜売ってから買うの?買ってから売るの?」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

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まとめ

まず、自分で今残っている住宅ローンの金額を調べましょう。

そして、スマホの不動産屋さんで今の自宅の売却価格を教えてもらい、売却代金で住宅ローンを完済できるかどうか調べましょう。

奥様
調べたらオーバーローンだった…

調べた結果、オーバーローンになることは少なくありません。

住宅ローンは、最初数年の返済金額については、利息の比率が大きく、なかなか元本が減らない仕組みになっているからです。

また、お家の価値も新築から10年ほどで、大きく下がります。そのため、オーバーローンになるケースは少なくないのです。

しかし、このようなケースでも、住宅ローンが完済できる少し高めの価格設定をして、相場より高く売り出してみることも1つの方法です。

不動産は1つとして同じものがないので、

ご主人様
このマンションが売り出されるの待ってたんだ!

という方が見つかれば、少し高くても購入されることもあります。

不動産会社の提示する査定価格も、これぐらいであれば売却できるであろうという目安の金額でしかありません。

相場より高くても売り出してみなければ、売れるかどうかは誰にもわからないので、一度売り出してみることをおすすめします。

ですから、その前にあきらめずに、お家をより良い条件で売却しようとするなら、その地域で購入希望客を多く抱えている売却に強い不動産会社に相談すべきです。

そしてこれらの全てを解決できるのが「スマホの不動産屋さん」です。

売却価格を教えてもらうことができますし、あなたがオーバーローンかアンダーローンか教えてくれます。また、売却に強いおすすめの不動産会社を教えてもらうこともできます。無料&匿名なので、ぜひ利用してみてください。

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スマホ一つで、もっと気軽に家を売る相談をしましょう

40代女性(東京都・戸建)
自宅売却にあたりイクラ不動産を目にし、東京と大阪で離れているし最初はスマホで相談なんて大丈夫かな…と思いましたが、 よくある不動産屋さんの査定よりよほど丁寧で親切で、的確なお話をして頂きました。
何より、消費者の立場に立った目線でお話頂けたので、その後の不動産会社選びに大いに参考になりました。
30代男性(大阪府・マンション)
無料にもかかわらず非常に有益な情報を提供して頂きました!
おかげさまで非常に高額な金額でスムーズに自宅を売却することができました。
ありがとうございました!
60代女性(兵庫県・戸建)

一人暮らしの母が高齢になり、家を売却することになり、どうしたらいいのかわからなくて、困ってました!
息子の紹介でスマホの不動産屋さんを知る事ができて、とてもよかったです!

はじめは、スマホ?LINE?とちょっと不安でしたが、売却する家に適した不動産屋をご紹介していただきまして、感謝しております!

はじめは、自動的にお返事が入るのかなぁ?と思っていましたが、そうではなく、丁寧にお返事をしていただいて、とても助かりました!

無事に家も売却の契約ができる事になりました!ありがとうございました!
また、知人に家を売却するかたがいたら、ぜひご紹介したいです!

30代女性(鹿児島県・戸建)
非常にイレギュラーな不動産売却だった為、 仮定の話では誰にもどこにも相談できず、ラインでのやり取りだったらと思い相談してみました。
結果、丁寧に査定価格を出してくださり、そのお陰で売却の手続きに思いきって踏み込むことが出来ました。
そして、短期間高額にて売却できました。
50代女性(宮城県・戸建)
初めはスマホやLINEで大丈夫なのかなとも思ったのですが申し分ありませんでした。
迅速で丁寧なご対応をいただきLINEであっても実に分かりやすくご教示くださいました。
LINEも自動応答などではなく最初から体温の感じられる対応をしていただけます。
なによりもしつこさや強引さがひとつもありません。

利用者、続々! 嬉しい口コミも多数いただいております

一生に一度あるかの家の売却…
相談したいけど、まだ売るか決まっていないのにいきなり不動産屋さんへ相談へ行くのはハードルが高いものです。
匿名でも大丈夫。

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