住宅ローンが残っている家(マンション・一戸建て)の売却方法

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住宅ローンが残っている家(マンション・一戸建て)の売却方法
奥様
住宅ローンが残っている場合、お家を売ることはできるのかしら…
ご主人様
住宅ローンをすべて返せるなら、家を売りたいんだけど…

住宅ローンの期間は数十年間に及ぶということもあり、完済するまでの間に、買い替え・資金難・離婚・転勤などの理由で売却することは、決して珍しくありません。

住宅ローンが残っているお家を売る上で、一番重要なことは住宅ローンを完済できるかどうかです。

そのため、次の2点について調べる必要があります。

  1. 今残っている住宅ローンの金額(残債)を調べる
  2. 売却代金で住宅ローンを完済できるかどうか調べる

ここでは、住宅ローンが残っているお家を売るときにどうしたらよいのか、わかりやすく説明します。

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一番重要なのは、住宅ローンを完済できるか

住宅ローンが残っているお家を売る上で重要なことは、まず、今残っている住宅ローンの金額を調べること、そして、売却代金で住宅ローンを完済できるかどうか調べることです。

なぜなら、住宅ローンを完済することができなければ、原則、売却することができないからです。

抵当権と住宅ローン

住宅ローンを借りている人は、必ず「抵当権(ていとうけん)」がついています。住宅ローンのように借金の金額が大きい場合、借金の担保(たんぽ)としてあなたのお家を担保にします。

もし、住宅ローンを返せないと、銀行は裁判所に申し立てて、担保となっているあなたのお家を強制的に売却し、売ったお金から貸したお金を優先的に返してもらいます。これを競売(けいばい・きょうばい)といいます。

このように貸したお金が返ってこないときに、不動産を売って回収できる権利を「抵当権」といい、不動産に抵当権をつけることを「抵当権設定」といいます。

あなたがお家を購入したときに、司法書士の先生にもらった登記簿をみれば、抵当権設定登記されていることを確認できます。

お家を売却するときには、銀行に「抵当権」を取り外してもらわなければなりません。抵当権がついているというのは、借金の担保にされた状態なので、次の買主が買うことができないからです。

抵当権は、借りている住宅ローンを全額返済することで、取り外してもらうことができます。このときに「抵当権抹消登記(ていとうけんまっしょうとうき)」を司法書士の先生に依頼し、正式に抵当権が外れ自由に売買できる不動産として扱われるようになります。

住宅ローンが残っているお家を売る上で、一番重要なことは、あなたのお家が今、いくらで売れるかどうか売却価格(市場価格・相場価格・査定価格と同じ意味)を知ることです。

あなたのお家の売却価格がいくらなのかはスマホの不動産屋さんで調べることができます。

お家の売却価格が、残っている住宅ローンの金額を上回っていれば、家を売却することによって住宅ローンを完済することができるからです。

まずは、今残っている住宅ローンの金額を調べましょう。

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現在残っている住宅ローンの調べ方

住宅ローンの残債は次の方法で確認することができます。

1.返済予定表

住宅ローンを借りたとき、最初に銀行など金融機関より郵送されて来るもので、借りたときから、何十年後の住宅ローン返済までの予定が非常に分かりやすく記載されている書類です。

こちらで、現在の住宅ローンの残債を確認することができます。

ただ、返済予定表は、住宅ローンを契約して一度目を通したら再度確認する事は滅多になく、どこに置いているか忘れたという人も少なくありません。ほとんどの場合、購入時の書類と一緒に保管していることが多いので、探してみてください。

2.毎年郵送される残高証明書

次に、金融機関から郵送されて来る残高証明書で確認することもできます。

住宅ローンの残高証明書は、本来住宅ローン控除を受けるために必要な書類なため、年1回郵送されてきます。残高証明書は年末調整の際に必要な書類のため、10月~11月頃届くのが通常です。

また、お手元に見当たらない場合や、現時点での残高が知りたい場合は、窓口などでお手続きすることが可能です。

三菱UFJ銀行の残高証明書発行の流れ
三井住友銀行の残高証明書発行の流れ
みずほ銀行の残高証明書発行の流れ
りそな銀行の残高証明書発行の流れ

上記以外の金融機関の場合、Googleで「◯◯(金融機関名) 住宅ローン 残高証明書」と検索してみてください。

3.ウェブサイト

また、お手軽な方法として、銀行など借りた金融機関のウェブサイトで確認する方法がありますが、すでにお手続きしている方のみご利用いただけます。

ただし、全ての金融機関が、このサービスによって住宅ローンに関する手続きや残高照会に対応しているわけではありません。インターネットサービスでの住宅ローンの残高照会に対応しているかは、自身が取り引きしている金融機関に問い合わせて確認する必要があります。

三菱UFJ銀行
三井住友銀行
みずほ銀行

上記以外の金融機関の場合、Googleで「◯◯(金融機関名) 住宅ローン 残高確認」と検索してみてください。

住宅ローンの残りの金額(残債)より、売却価格が上回る場合、住宅ローンを完済することができます。

この、家の価格より、住宅ローンの方が少ない状態を「アンダーローン」といいます。逆に、住宅ローンの方が多い状態を「オーバーローン」といいます。

アンダーローンとオーバーローン

では、お家の売却価格が、残っている住宅ローンの金額を下回っていると、お家を売却することができないのでしょうか?

いくつか方法があるので、説明しますね。

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アンダーローンとは

アンダーローンとは、家を売却したら住宅ローンが完済できることを指します

アンダーローン

アンダーローンの場合は、住宅ローンを完済できるので、売却することに何の問題もありません。

注意点としては、売却価格が手取りの金額ではないということです。

お家を売るときには、売却代金から売却にかかる諸費用を引いた金額が手取りの金額となります。おおまかにいって、売却代金−(仲介手数料+印紙代+登記費用)と計算したらおよその正確な手取り金額がわかります。

こちらが諸費用の目安です。

  1. 仲介手数料:(売却価格×3%+6万円)×消費税
  2. 印紙代:10,000円(※売却価格によって変わります)
  3. 登記費用:約5万円

売却にかかる費用について詳しくはこちら

手取りの金額が、残っている住宅ローンの金額を上回っていれば、何の問題もなく売却することができます。

お家の売却方法は4つあり、アンダーローンの方はすべての売却方法から選ぶことができます。売却方法にはそれぞれ、メリット、デメリットがあります。詳しくはこちらをご覧ください。

はじめてお家を売る方が見るべき4つの売却方法

問題なのは、オーバーローンのケースです。

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オーバーローンとは

オーバーローンとは、住宅ローンが多く、売却したお金で住宅ローンが完済できないことを指します

オーバーローン

この場合では、銀行(金融機関)は売却すること(抵当権を取り外すこと)を許してくれません

オーバーローンでも売却したい場合は、その解決方法として、お金を用意する方法と、任意売却する方法住み替えローンという方法があります。

1.お金を用意する

オーバーローンの場合でも、住宅ローンの完済に足りない金額を、貯金などの自己資金から用意するか、もしくは親やその他から別途借り入れすることで完済できれば、普通に売却することができます。

2.任意売却する

任意売却(にんいばいきゃく/任売・任意売買ともいいます)とは、専門知識のある不動産会社などが債権者(さいけんしゃ:銀行など金融機関)と債務者(さいむしゃ:住宅ローンを借りている人)の間に入って交渉し、債権者の合意を得ることにより、売却金額が住宅ローンの残高を下回っていても売却できる方法のことです。

裁判所の判断により強制的に売却される競売に対して、任意売却は、自らの判断(任意)によって売却できます。

家が売れた場合、売却代金を住宅ローンの返済に充て、残ったローンを引き続き毎月返済していきます。

ご主人様
なんだ、オーバーローンでも売れるじゃないか

そう思われたのではないでしょうか?

簡単そうに見えますが、お家という担保がなくなるにも関わらず、引き続き多額のお金を返済してもらうことは、銀行など金融機関にとってはリスクでしかないため、相当嫌がります。

もし、あなたが返済できなくなっても、回収する担保がないためです。

任意売却とは

任意売却の経験が豊富で、銀行などの債権者と交渉が上手な不動産会社に厳選して交渉してもらう必要があります

どこの不動産会社でも、任意売却を取り扱えるわけではありません。また、選ぶ不動産会社によって、売却価格が大きく変わってきます

また、任意売却は住宅ローンを遅延・滞納していることが必須条件です。今、住宅ローンを遅延・滞納していなくても、オーバーローンで任意売却したいなら、自分でわざと住宅ローンを遅延・滞納する必要になります。

もちろん、任意売却すると信用情報に傷がついてブラックリスト状態となり、ローンやクレジットを約5年間新たに利用できなくなります。

3.住み替え(買い替え)ローンを利用する

もし、買い替えしたい場合は、オーバーローンの場合でも、住み替えローンを利用することで、買い替えすることが可能です。

住み替えローン(買い替えローン)とは、売却してローンが残っても、新しく借りるローンとまとめて借りることができる住宅ローンです。

買替時の住み替えローンとはなにかわかりやすくまとめて比較してみた

ただ、条件として、今住んでいるお家の売却と新しく購入するお家の決済日(けっさいび)を同じ日にしなければならないことです。なぜなら、決済日は、売買代金のやり取りをする日であり、「抵当権抹消登記」と「抵当権設定登記」を行う日でもあるからです。

簡単にいうと、住み替えローンを利用するには、「お家を売る」タイミングと「お家を買う」タイミングを同じにしなければならないということです(その他年収や勤続年数などの条件もあります)。

家の買い替えの流れについて〜売ってから買うの?買ってから売るの?

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どうしたらよいのか

前述しましたが、まず、自分で今残っている住宅ローンの金額を調べましょう。

そして、スマホの不動産屋さんで今の自宅の売却価格を教えてもらい、売却代金で住宅ローンを完済できるかどうか調べましょう。

あとは地域の売却に強い不動産会社に相談しましょう。不動産会社に相談したときに、必ず住宅ローンの残債がいくらなのか聞かれます。

もし、オーバーローンであっても、住宅ローンを全額返済できる価格で売れるかどうか、その価格で興味があるという購入希望客を抱えていないか相談してみる価値はあります。

基本的には、不動産会社がそのタイミングになれば、教えてくれたり、手配してくれたりするので、心配ありませんが、実際に売却活動が始まってからの流れは、売れたら借りている金融機関にその旨を伝えます。あとは、司法書士(不動産会社に紹介してもらえます)に「抵当権抹消登記」を依頼すれば、司法書士が借りている金融機関との間でやり取りしますので、特にご自身でなにかする必要はありません。司法書士に依頼する費用は、5万円程度です。

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まとめ

住宅ローンの残債ですが、当初の返済金額は利息の比率が大きく、なかなか元本が減りません。

一方、お家の価値は新築から10年ほどで、大きく下がっていきます。そのため、オーバーローンになるケースは少なくありません。

繰り返しになりますが、住宅ローンが残っているお家を売る上で、一番重要なことは、あなたのお家が今、いくらで売れるかどうか売却価格(市場価格・相場価格・査定価格と同じ意味)を知ることです。

売却価格が知りたい方は「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。売却価格を教えてもらうことができますし、あなたがオーバーローンかアンダーローンか教えてくれます。また、あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

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スマホ一つで、もっと気軽に家を売る相談をしましょう

利用者さん1利用者の声
無料にもかかわらず非常に有益な情報を提供して頂きました! おかげさまで非常に高額な金額でスムーズに自宅を売却することができました。
ありがとうございました!
利用者さん2利用者の声
初めはスマホやLINEで大丈夫なのかなとも思ったのですが申し分ありませんでした。
迅速で丁寧なご対応をいただきLINEであっても実に分かりやすくご教示くださいました。
LINEも自動応答などではなく最初から体温の感じられる対応をしていただけます。
なによりもしつこさや強引さがひとつもありません。
利用者さん3利用者の声
非常にイレギュラーな不動産売却だった為、 仮定の話では誰にもどこにも相談できず、ラインでのやり取りだったらと思い相談してみました。
結果、丁寧に査定価格を出してくださり、そのお陰で売却の手続きに思いきって踏み込むことが出来ました。
そして、短期間高額にて売却できました。
利用者さん4利用者の声
自宅売却にあたりイクラ不動産を目にし、東京と大阪で離れているし最初はスマホで相談なんて大丈夫かな…と思いましたが、 よくある不動産屋さんの査定よりよほど丁寧で親切で、的確なお話をして頂きました。
何より、消費者の立場に立った目線でお話頂けたので、その後の不動産会社選びに大いに参考になりました。

利用者、続々! 嬉しい口コミも多数いただいております

一生に一度あるかの家の売却…
相談したいけど、まだ売るか決まっていないのにいきなり不動産屋さんへ相談へ行くのはハードルが高いものです。
匿名でも大丈夫。

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