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家の買い替えの流れについて〜売ってから買うの?買ってから売るの?

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家の買い替えの流れについて〜売ってから買うの?買ってから売るの?

今の家を売って引っ越したいのですが、住み替えるにはどのような流れになるのでしょうか?初めてのことでよくわからないので教えてほしいです。

ご相談ありがとうございます😊
住み替えご検討中なのですね✨家を売って家を買う住み替えはまず…

こちらは、スマホの不動産屋さんをご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。

子どもが生まれたり、成長して大きくなったりすると、広いお家に住みたくなります。また、定年を迎えたり、子どもが独立すると、広すぎる自宅から駅前の立地の良いお家へ住み替える人もいます。

このように人生の節目のできごと(ライフイベント)により、自宅の買い替え(住み替え)を検討することはよくあります。

持ち家を売却し、その売却代金で新たな不動産を購入する「買い替え」は、購入と売却を同時に行えるのが理想的ですが、同じタイミングに合わせることは、非常に難しいです。

不動産の買い替えには、売却を先に行う方法(売り先行型)と、購入を先に行う方法(買い先行型)と大きく分けて2つの方法がありますが、住宅ローンが残っている方は、売り先行型で進めるケースが多いです。

こちらでは、不動産の買い替えの流れや諸費用などについてわかりやすく説明します。

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家の売却と購入を「同時」に行う必要がある理由

売却と購入、同じタイミングで買い替えするのは非常に難しいと冒頭でも述べました。いつ売れるかわからない不動産売却と、自分に理想の住まいがまるでなにかの縁のように見つかる不動産購入。片方だけでも成立させることが難しいのに、同時期にできる可能性はかなり低くなります。

家の売却と購入を「同時」に行う必要があるのは、「住宅ローンが残っており、自宅が売れなければ新居が購入できない」もしくは「自宅を売却したお金で新居を購入する」という人に限られます。

自己資金(現預金)が豊富な人は、理想の新居を購入してから今までの家を売却すれば良いでしょう。また、住宅ローンの残債が残っていない人は、理想の新居を見つけて住宅ローンを組み、それから今までの家を売却すれば良いわけです。

このように、家の売却と購入を「同時」に行う必要がある人は、まず自宅がいくらぐらいで売れるか査定してもらう必要があります。自宅を売却しても住宅ローンが残りそうな人は、新居の購入を断念しなければならないかもしれません。また、自宅の売却価格(相場価格)がわからなければ、次の新居の予算や資金計画もはっきりしませんよね。

自宅の査定に関わる不動産売却の流れはこのようになっています。

不動産売却の流れ

  1. 情報収集する
  2. 査定してもらう←売却価格がわかる
  3. 媒介契約を結ぶ←売却活動スタート
  4. 購入希望者を探す
  5. 売買契約を結ぶ←この段階で新居も決まっていればベスト(同じタイミング)
  6. 物件引渡しの準備
  7. 残代金の受け取りと物件の引渡し

売却の流れについて詳しくは「不動産売却の流れをイラスト解説!初心者は最初に何から始めるべき?」も併せてご覧ください。

お家の買い替えを検討し始めたらまず、今住んでいる家を売却したらいくらになるのかが重要となってきます。

今の売却価格を知りたいという方は「スマホの不動産屋さん」をご利用ください。無料で売却価格を調べてもらうことができます。また、自分の場合は買い替えをどう進めたらいいの?というご相談も無料ですることが可能です。

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売却を先に行う方法(売り先行型)と購入を先に行う方法(買い先行型)

不動産の買い替えには、売却を先に行う方法(売り先行型)と、購入を先に行う方法(買い先行型)の大きく分けて2つの方法があります。

同時期に買い替えが成功したときには、時間的・金銭的ロスが少なく済みます。その一方、売却(もしくは購入)が決まると、決まっていない購入(もしくは売却)を急いで決定しなければならないという心理がつきまとうことになります。

買い先行型の中には、土地を購入して新築戸建を建てる場合や新築分譲マンションを先に購入して完成を待っている間にスケジュールを合わせて売却するという例もあります。その場合でも、自宅がいくらぐらいで売れるのか事前に査定をしてもらう必要があります。

「売り先行型」の特徴

先に、今住んでいる自宅を売却してから、新居を購入する買い替え方法です。売却期間中に購入物件を探す中、先に売却が決まったパターンも含まれます。一方、売却期間中であっても先に購入が決まれば買い先行型になります。

売り先行の買い替えの場合は、引渡し猶予(ひきわたしゆうよ)の特約を設けることも多いです。

引渡し猶予とは、今住んでいる家を売った後、新居に引っ越すまでの数日間、買主にお願いして売却した元の家に住まわせてもらうことです。

引渡し猶予について詳しくは「自宅を買い替えるときに必要な引渡し猶予とは?」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

売り先行型のメリット

売り先行型で進めれば、売却金額と手元に残るお金がきっちりと確定してから新居を購入するため、無理のない資金計画が立てられます。

よく勘違いしている方も多いのですが、不動産会社が提示してくれる査定金額は、あくまでも

不動産屋
これくらいの金額であれば売れるだろう!

という各社の予想金額でしかなく、決して高い査定金額を提示してくれた会社に依頼したからといって確実にその金額で売れるわけではありません

また、買主との金額交渉が入るケースも多いため、最終的にいくらで売却できるのかは売れるまで誰にもわからないのです。

想定していたよりも低い金額でしか売れなかったとき、資金計画が狂ってしまうだけでなく、買い替えに失敗してしまうことも考えられるため、買い替えには、資金計画がとても重要といえます。

さらに慌てて安く売却する必要(買取や大幅に価格を下げるなど)がなく、最初に想定した金額で売却ができるようにじっくり売却活動ができるので、高く売れる可能性が高まります。

売り先行型のデメリット

自宅の引渡し日までに、次の購入物件が決まっていない場合は、賃貸などの仮住まい先が必要となり、引越しが増え、余分な費用と手間や労力がかかります。

売り先行型についてさらに詳しく知りたい方は「売り先行による買い替え・住み替えの流れについて解説する」も併せてご覧ください。

「買い先行型」の特徴

買い先行型は売り先行型とは逆に、先に新居を購入して移ってから、今住んでいる自宅を売却する買い替え方法です。

先に売却し始めて、売却期間中に良い購入物件が見つかったため、先に購入したパターンも含まれます。

買い先行型のメリット

せっかく買い替えするのだから新居については皆さん妥協したくないのは当然のことです。買い先行型であれば、物件の購入を優先させるため、理想のお家が見つかるまでじっくりと新居を探すことができます。

また、今住んでいる家を空き家にしてから売り出せるため、プライバシーが保全されるだけでなく、不動産会社に鍵を預けておけば、購入希望者の日程に合わせて内覧の対応が可能になります。

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買い先行型のデメリット

自宅の売却代金を受け取る前に購入の契約を進めるため、購入資金を先に準備する必要があります。

また、今住んでいる家に住宅ローンを利用していて、購入資金も住宅ローンを利用する場合は、ダブルローンとなり、二重の支払いにより金銭的負担が大きくなってしまいます。

購入物件に移ると早く処分したいという心理になるケースも多く、売却を急いでしまい、想定していた価格より下がる可能性も十分考えられます。

このように買い先行で進めると、売却金額や売却時期が確定していないため、資金計画が予定と変わる可能性が大いにあり、金銭的な余裕がなければ実際には難しいといえます。

不動産会社によっては「買い取り保証(売却保証)」をしている所もありますが、相場よりかなり安くなってしまうため、利用するかどうかは慎重に検討しなければなりません。

買い先行型についてさらに詳しく知りたい方は「買い先行による買い替え・住み替えの流れや住宅ローンについて解説する」も併せてご覧ください。

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結局、売りと買い、どっちが先なの?

売却と購入どちらを先に行うのが良いかは、あなたの資金計画やケースによって異なります。

多くの方は「先に購入する物件を決めてから売却したい」と考えているようです。しかしながら、実際には多くのケースで売り先行型を選びます。その理由の多くは、所有している物件に多額の住宅ローンが残っている人が多いからです。

繰り返しになりますが、家の売却と購入を「同時」に行う必要があるのは、「住宅ローンが残っており、自宅が売れなければ新居が購入できない」もしくは「自宅を売却したお金で新居を購入す」という人に限られます。このような方は、必然的に売り先行型になります。

住宅ローンが残ってしまうと買い替えできないの?

奥様
どう考えてもローンが残ってしまいそう…

今住んでいる家を売却しても住宅ローンが全額返済できないケースでは、買い替えを諦めるしかないのでしょうか。そんなときに使えるのが「住み替えローン」です。

住み替えローンとは、自宅を売却しても住宅ローンを全額返せないときにその残債と新しい家の購入資金を合わせて借りることができるサービスです。

これにより住宅ローンが残ってしまう場合でも、買い替えを進めることができます。ただし、住み替えローンの審査は厳しく、住宅ローンよりも金利が高くなってしまうなど、住み替えローンを利用する際は今後の家計を圧迫しない返済計画を立てる必要があります。

住み替えローンについて詳しくは「住み替えローンとは?正しく利用して家の買い替えを進めよう!」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

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家の買い替えにかかる諸費用はどのくらい?

買い替えは家の売却と購入を行うので、諸費用がどのくらいかかるのか気になる方も多いです。

売却の際に必要となる費用

売却の際に必要な費用は、売却額の4%ほどと言われています。内訳は以下の通りです。

売却の際に必要な費用 費用の目安
仲介手数料 (売却額×3%)+6万円+消費税
印紙税 売却金額により異なる
1,000円~6万円

また、住宅ローンが残っている場合は、ローンを完済する手続きとして以下の費用がかかります。

住宅ローンが残っている場合に必要な費用 費用の目安
抵当権抹消費用  5,000円~2万円前後
ローン完済手数料  5,000円〜5万円前後

購入の際に必要となる費用

購入の際に必要な費用は、購入額の5~6%ほどと言われています。内訳は以下の通りです。

購入の際に必要な費用 費用の目安
仲介手数料 (売却額×3%)+6万円+消費税
印紙税 購入金額により異なる
1,000円~6万円
登記費用 20万円前後
不動産取得税 固定資産税評価額×4%

また、新居の購入に住宅ローンを利用する場合は、以下の費用がかかります。

住宅ローンを利用する場合に必要な費用 費用の目安
印紙税 購入金額により異なる
1,000円~6万円
抵当権設定費用 3万円~10万円前後
ローン手数料 「借り入れる金額×〇%」としている金融機関が多い

その他、引っ越し費用や購入物件にかける火災保険料など、家の買い替えにはさまざまな費用がかかります。

特に重要な費用を中心に紹介していますが、もっと詳しく知りたい方は「買い替え・住み替えにはどれくらいの諸費用がかかるのかまとめた」も併せてご覧ください。

仲介手数料は2回分かかる?

ご主人様
仲介手数料は安くしてもらうことはできないの?

お家の買い替え時には、「売却」と「購入」でそれぞれに仲介手数料が発生します。

たとえば2,500万円の家を売って、買った場合

2,500万円×3%+6万円=81万円+消費税

が2回分かかるので、仲介手数料だけでも高額な出費となり、できれば値引きしてほしいと考える人は多いのですが、同じ不動産会社で売却と購入を行ったとしても基本的に2回分かかるのが一般的です。

しかし、仲介手数料は上限が決められているだけなので、値引くことは違法ではありません。

そのため、不動産会社によっては値引きしてもらえるケースなどもあります。仲介手数料については「買い替えの仲介手数料はいくら?値引きはできるの?」も併せてご覧ください。

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買い替えの相談は同じ不動産会社にすべき?

ご主人様
買い替えの相談はどこにするの?同じ不動産会社に依頼すべき?

買い替えには、たくさんの資金が必要となるためできるだけスムーズに費用負担も抑えたいというのは皆さん共通の想いです。売却と購入を同時に行う場合は、同じ不動産会社に依頼することでスケジュール管理がしやすくなり、スムーズに費用負担も抑えて買い替えすることができます。

まずは、家の売却を依頼する不動産会社に買い替えの相談をすることがおすすめです。今、住んでいる家がいくらで売れるかわからなければ新居の予算が立たないからです。

また、いくら不動産のプロと言っても、担当しているエリア以外のことについては詳しく知りません。

ヒグチ(宅地建物取引士)
担当しているエリア以外の相場感はわからないので「この地域の相場教えてください」と電話で他社に問い合わせする不動産会社もあるんです

気に入った物件があったら掲載している不動産会社に連絡して、家の売却もお願いするという流れを想像するかもしれませんが、家の売却はその物件がある地域の売却に強い不動産会社に依頼しなければ意味がありません

今の家がいくらで売却できるかは、新居の購入資金にも大きく影響するので、その地域に詳しい不動産会社に売却をお任せして少しでも高く売ってもらうことが重要です。

新居を購入する地域と今住んでいる地域が離れている場合は、売却と購入をそれぞれの地域で依頼するのも良いですし、既に目星の物件があれば、売却をお願いする不動産会社から購入することも可能です。

さらに詳しくは「お家の買い替え・住み替えは同じ不動産会社に依頼するべき?」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

地域の売却に強い不動産会社は「スマホの不動産屋さん」で無料で紹介してもらうことができます。

どこの不動産会社にまかせたらよいのか

どこの不動産会社に相談すればよいかわからないと迷っている方は是非、ご相談ください。

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まとめ

ここまで、お家の買い替えの流れについてみてきましたが、売却先行でも購入先行でも自宅の査定は必須となります。

買い替えにはタイミングだけでなく、住宅ローンや資金計画など専門的な知識も多く必要となりますので、不動産会社と相談しながら上手に住み替えを進めましょう。

お家の売却だけする場合であっても、全て完了するまでに早くても4・5ヶ月以上はかかります。買い替えはそれに加えて購入も絡んでくるため、少しでも買い替えを考え始めたら、早め早めに不動産会社に相談しましょう

お家の価格は知りたいけど、いきなり不動産屋さんに行って相談するのは気が引けるという方は「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。あなたの状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

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スマホ一つで、もっと気軽に家を売る相談をしましょう

40代女性(東京都・戸建)
自宅売却にあたりイクラ不動産を目にし、東京と大阪で離れているし最初はスマホで相談なんて大丈夫かな…と思いましたが、 よくある不動産屋さんの査定よりよほど丁寧で親切で、的確なお話をして頂きました。
何より、消費者の立場に立った目線でお話頂けたので、その後の不動産会社選びに大いに参考になりました。
30代男性(大阪府・マンション)
無料にもかかわらず非常に有益な情報を提供して頂きました!
おかげさまで非常に高額な金額でスムーズに自宅を売却することができました。
ありがとうございました!
60代女性(兵庫県・戸建)

一人暮らしの母が高齢になり、家を売却することになり、どうしたらいいのかわからなくて、困ってました!
息子の紹介でスマホの不動産屋さんを知る事ができて、とてもよかったです!

はじめは、スマホ?LINE?とちょっと不安でしたが、売却する家に適した不動産屋をご紹介していただきまして、感謝しております!

はじめは、自動的にお返事が入るのかなぁ?と思っていましたが、そうではなく、丁寧にお返事をしていただいて、とても助かりました!

無事に家も売却の契約ができる事になりました!ありがとうございました!
また、知人に家を売却するかたがいたら、ぜひご紹介したいです!

30代女性(鹿児島県・戸建)
非常にイレギュラーな不動産売却だった為、 仮定の話では誰にもどこにも相談できず、ラインでのやり取りだったらと思い相談してみました。
結果、丁寧に査定価格を出してくださり、そのお陰で売却の手続きに思いきって踏み込むことが出来ました。
そして、短期間高額にて売却できました。
50代女性(宮城県・戸建)
初めはスマホやLINEで大丈夫なのかなとも思ったのですが申し分ありませんでした。
迅速で丁寧なご対応をいただきLINEであっても実に分かりやすくご教示くださいました。
LINEも自動応答などではなく最初から体温の感じられる対応をしていただけます。
なによりもしつこさや強引さがひとつもありません。

利用者、続々! 嬉しい口コミも多数いただいております

一生に一度あるかの家の売却…
相談したいけど、まだ売るか決まっていないのにいきなり不動産屋さんへ相談へ行くのはハードルが高いものです。
匿名でも大丈夫。

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