訪問査定とは?訪問査定で不動産売却の成功が決まる理由について

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訪問査定とは?訪問査定で不動産売却の成功が決まる理由について

今週末、不動産会社が訪問査定にくるのですが、大事なポイントがあれば教えてくれますか?

ご相談ありがとうございます😌✨
不動産売却が成功するかどうかは訪問査定で決まると言っても過言ではありません。なぜなら…

こちらはスマホの不動産屋さんをご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。

不動産(マンション・一戸建て・土地)が、今の価値がいくらなのか知るためには、不動産会社に査定してもらいます。

不動産査定

不動産査定の方法として、「訪問査定」と「机上査定」の2種類があります。

訪問査定は、不動産会社がお家を訪問して査定する方法です。

訪問査定は、

奥様
お家を売るので、いくらぐらいになるのかしっかり調べて欲しい

という方にピッタリな査定方法です。

ここでは、訪問査定とはどのような査定方法か机上査定より訪問査定を選ぶ理由訪問査定で売却成功へと導いてくれる不動産会社を見極める方法についてわかりやすく説明します。

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訪問査定とは

家を売ろうと思ったときに、最初に知りたいのが不動産の価値=査定金額です。不動産会社にあなたのお住まいが「いくらで売れるか」をプロの目で判断してもらわなければなりません。そのため、不動産会社に査定を依頼することが、不動産売却の第一歩になります。

訪問査定(ほうもんさてい)とは、不動産会社があなたのお家を訪問して、隅々まで調査して査定する方法です。訪問査定は実査定と呼ばれることもあります。

机上査定と訪問査定

訪問査定に対して、不動産会社があなたのお家の中を見ずに査定する方法を机上査定(きじょうさてい)といいます。

机上査定は、過去の成約価格現在販売中の物件公的な価格景気の動向などのデータを元に、おおよその査定価格を出す方法です。

ヒグチ(宅地建物取引士)
まだ売るか決まっていなく、およその金額が知りたいという人におすすめです

詳しくは、「机上査定とは?机上査定してもらっても意味がない理由について」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

訪問査定は、机上査定をした上で訪問し、さらに詳細に査定する方法です

机上査定を希望する方は、無料&匿名で利用できる「スマホの不動産屋さん」をご利用ください。

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机上査定より訪問査定を選ぶべき理由

インターネットから査定依頼すると、必ず次の項目が出てきます。

訪問査定と机上査定

依頼する人の70%は「机上査定(メールでの査定)」を選びます。しかし、訪問査定を選んだ方が良い理由が2つあります。

A:正確な査定価格が出る

訪問査定は、実際にお家を見てもらいます、不動産会社は、土地の状況や建物の劣化状況、お部屋の状態を見て、机上査定価格にプラスマイナスの評価を付け加えて、お家の査定価格を出します。そのため、机上査定価格より正確な査定となります。

特に、土地や中古戸建であれば、机上査定なんて本当に何の意味もありません。その不動産に価値があるのかどうか、調べないといけないことがたくさんあります。特に、お家が傾きや外壁の状況、お家の中の劣化状況、日当たり、騒音や臭いなどの周辺の環境、これらは現地に行かなければわかりません。

例えば、お家の前の道路によっては、家自体を建て直すことができないなんてことはよくあります。

参考 道路の調査方法イクラちゃんねる

このような不動産の場合、価格は大きく下がり相場以下になります。また、土地の境界がどこなのかきっちり定まっていない場合、隣のお家ともめることも非常に多いので、役所や法務局で詳細な調査が必要になります。全ての境界標を調べるには、敷地に入って調査する他ありません。

物件調査表1

物件調査表2

(物件調査項目の例)

マンションであれば、同じマンション内の異なる部屋で、過去に売れたという事例がある場合、その成約価格を参考に査定価格を出します。そのため、土地や戸建ほど査定金額が大きく変わるということはほとんどないでしょう。

ただし、マンションでもお部屋の状態によって、査定金額が変わります。丁寧に使用されている家とリフォームが必要な家では、買主にとって購入後に必要なお金が変わってくるため、同じ査定価格にはなりません。

不動産会社が、訪問査定のその場で査定価格を出してくれるのか、数日後に出してくれるのかは、追加で役所等で物件の調査が必要かによって異なります。また、その場で口頭で査定価格が伝えられ、後日査定書が送られてくるというケースもあります。

B:不動産売却は時間がかかる

お家の売却を全て完了するまでには、準備期間も含めて、早くても4・5ヶ月以上かかります

売却の流れ 期間
売却前の準備 不動産会社の選定 数週間前後
お家の査定
媒介契約の締結
売却活動スタート 購入希望者を探す 早くて3ヶ月〜売れるまで
売却完了まで 売買契約 1ヶ月前後
残代金決済・引渡し

時間がかかるために、今すぐではなくても売る予定があるのであれば、今後どうすべきかについて早めに不動産会社に相談すべきです。

お家売却の全体の流れについて詳しくは、「不動産売却の手順と流れ」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

不動産売買の手数料は売却完了してから支払う成功報酬です。ですから、何回、最初に相談しても無料です。

C:売却理由や期間で金額が変わる

また、机上査定でも、だいたいの価格はわかりますが、査定価格は売却金額ではありません。あなたが不動産を売却する理由と期間によって、売却金額が変わるからです

こちらが訪問査定を選ぶ一番の理由です。

売却理由は人によってそれぞれ異なります。例えば、住宅ローンの支払いが厳しいからという人もいれば、他にも、離婚転勤相続、買替えなど様々な理由があります。その理由によって、

ご主人様
慌てていないので、相場価格より高めに売り出して挑戦したい

という人もいれば、

ご主人様
住宅ローンが厳しいので、相場価格でも良いから一刻も早く売って欲しい

と売却期間に余裕がないという人もいます。

売主の希望や条件によって、不動産会社の売却方法の提案が変わるのです。どれだけ嫌でも、最後は不動産会社の営業マンと直接会って、売主の希望や条件を伝えなければならないのです。机上査定してもらっても有益な情報は手に入りません。

不動産会社から、無料で有益な情報を手に入れるために訪問査定をしてもらうといっても過言ではありません。家は一番高い財産です。面倒臭がらず、一步踏み出してみましょう。

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訪問査定で売却成功へ導く不動産会社を見極める方法

査定が終わり、売却活動をスタートするためには、どこかの不動産会社に売却活動を依頼しなければなりません。売却活動を依頼する契約のことを媒介契約(ばいかいけいやく)といいます。

詳しくは、「媒介契約とは?3つのうちどれを選ぶべきなのか解説!」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

訪問査定は、どこの不動産会社に依頼するか選択する機会でもあります。

奥様
できるだけ高く売ってくれる不動産会社に依頼したいわ

つまり、訪問査定での不動産会社選びが、不動産売却の成功につながるのです。

初めて出会う不動産会社の営業マンを見極めるために、以下の質問をしましょう。

  1. 査定価格を聞く(いつまでに売れると考えているのか聞く)
  2. 見込みの買い手がいるかを聞く
  3. 集客方法を聞く
  4. この地域に詳しいのかを聞く
  5. 他社とサービスの違いを聞く
  6. 期間内に売れなかった場合のプランを聞く

①査定価格を聞く

まずは、査定価格がいくらなのか聞いてください。

その地域をよく知っている不動産会社であれば、別に実物の不動産を見なくても、住所さえわかれば「経験上この不動産は、この金額なら売れる」という相場観を持っています。その相場観は、相場価格と一致しています。

しかし、それだと、消費者に関心を持ってもらえません。他の不動産会社と比べて関心持ってもらうために、相場価格よりわざと数百万円も高めに査定する不動産会社が出てきます。

ですから、査定価格の根拠と、その査定価格でいつまでに売れると考えているのかを必ず聞いてください

②見込みの買い手がいるかを聞く

売却に強い不動産会社とは、その地域で年間売却(成約)経験の多い不動産会社になります。売却に強い不動産会社は、売却物件を仲介する度に購入客を集客しているため、購入希望客も多く抱えています。

詳しくは「不動産会社によって購入より売却のお客様の方が重要なのはなぜ?」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

あなたのお家の売却金額は、不動産会社があなたの地域のマンション・一戸建て・土地を欲しがっているお客様をどれぐらい抱えているかによっても変わってくるからです。

③集客方法を聞く

不動産会社が、あなたのお家を購入してくれる買主を見つける集客方法として、インターネットチラシ電話来店オープンハウスレインズの6つの方法があります。

不動産集客方法

不動産会社に「御社の集客方法を教えてください」と質問しましょう。

不動産売買成功の鍵は、売主と買主のマッチング成功率をいかに上げれるかどうかです。

今、お家を探している、という人にあなたのお家を見てもらわないと、売れるものも売れません。

不動産会社にできる限り全ての集客方法を行ってもらうことで、あなたのお家を1人でも多くの購入希望者に知ってもらうことが重要です。

不動産会社の集客方法について詳しくは「家を売るとき、不動産会社はどうやって買いたい人を集客しているの?」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

④この地域に詳しいのかを聞く

あなたは「不動産屋さん」に対して、どのようなイメージを持たれていますか。

恐らく「不動産のプロなのだから街に詳しい」と思っていることでしょう。不動産会社がその街のことをよく知っていないのに、その地域やその不動産の魅力を購入希望者に伝えることなんてできません。

しかし、残念なことに、地域に詳しくない不動産会社の営業マンが多くいるのです。

不動産営業マンに次の質問をしてみましょう。

「ここの小学校区と中学校区ご存知ですよね?」

「ここに近いスーパーをご存知ですよね?」

「ここに近い病院をご存知ですよね?」

不動産会社に聞くべきこと

こんな当たり前のことを答えることができない不動産営業マンが多くいるのです。

あなたのお家を買いたいという人で、もしお子さんがいるのであれば、自分がこれから住もうという地域の小学校区と中学校区ぐらい知りたいはずです。毎日、利用するであろうスーパーを知りたいはずです。ご年配の方であれば、近くの病院がどこにあるのか知りたいはずです。

こんなことも知らずに

営業マン
この地域には自信があるので売却をお任せください

などと平然と語る不動産会社があるのです。それも大手・中小の会社に関係なくです。

買い手の背中を押すためにも、その地域に詳しいことはプロとして必要不可欠です。

あなたは、地域のこともよく知っていない自称「不動産のプロ」の方に、数千万円もする大切なお家の売却をお任せしたいでしょうか。

⑤他社とサービスの違いを聞く

各社の提案を聞いて、同じ提案内容であればサービスが良い不動産会社を選ぶべきです。そのため、各社どのようなサービスがあるのかを聞きましょう。

不動産会社によっては、売却後、買主からのクレームの不安を取り除くために建物や住宅設備の保証を無料で提供していたり、ハウスクリーニングや荷物の処分撤去費用などの負担をしてくれたりと様々なサービスがあります。

⑥期間内に売れなかった場合のプランを聞く

お家の売却は、簡単なものではありません。

奥様
お家を売却し始めたけど全然売れない!どうしたらいいの…?

不動産売却は「ストレス」そのものです。なぜなら、いつ売れるかわからないからです。

そのため、当初の予定期間で売れなかったとき、不動産会社として、どのようなプランを考えているのかを聞くべきです。

売れない原因は次の2点にあります。

  • 価格が相場に比べて高すぎる
  • 不動産会社がしっかり売る努力をしていない

最初に考えていたより時間がかかったという方は少なくありません。

売却する前に、こちらの「家を売却し始めたけど全然売れない!2つの理由と解決方法をまとめた」を、ぜひ読んでおくことをおすすめします。

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まとめ

奥様
そもそも、どのような不動産会社に訪問査定を依頼すべきなの?

それは大手中小関係なく、地域での豊富な売却実績がある複数の不動産会社に訪問査定を依頼するのがおすすめです。

売却実績があれば、次のような非常に参考となる情報を得ることができ、その経験を活かしての販売戦略を聞いたり、立てることができるからです。

売却活動を開始してから実際に売れた期間はどれくらいなのか

価格交渉があったのか

どのような方がどのような理由で購入されたのか

売れた物件は他にない特徴があったのか

売主はどのような理由で売却したのか

チラシやインターネット等、どのような広告を利用したのか

これらの疑問に対して、詳細に答えることができる不動産会社は、売却実績がある不動産会社です。

査定価格を出してもらったところで、その価格で売れるわけではありません。むしろ、不動産会社にどうやって売るつもりなのかを聞く必要があります。

自分のお家がある地域で、売却実績の多い優良な不動産会社を知りたい場合、「スマホの不動産屋さん」を使えば無料で教えてくれます。

(※スマホの不動産屋さんを運営しているイクラ株式会社は、不動産会社の実績がわかる「イクラ不動産」というサイトを運営しており、基本的にはどれだけその地域で売ったのか「成約実績」を元に、相談・比較すべき不動産会社をご紹介しております。)

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利用者さん1利用者の声
無料にもかかわらず非常に有益な情報を提供して頂きました! おかげさまで非常に高額な金額でスムーズに自宅を売却することができました。
ありがとうございました!
利用者さん2利用者の声
初めはスマホやLINEで大丈夫なのかなとも思ったのですが申し分ありませんでした。
迅速で丁寧なご対応をいただきLINEであっても実に分かりやすくご教示くださいました。
LINEも自動応答などではなく最初から体温の感じられる対応をしていただけます。
なによりもしつこさや強引さがひとつもありません。
利用者さん3利用者の声
非常にイレギュラーな不動産売却だった為、 仮定の話では誰にもどこにも相談できず、ラインでのやり取りだったらと思い相談してみました。
結果、丁寧に査定価格を出してくださり、そのお陰で売却の手続きに思いきって踏み込むことが出来ました。
そして、短期間高額にて売却できました。
利用者さん4利用者の声
自宅売却にあたりイクラ不動産を目にし、東京と大阪で離れているし最初はスマホで相談なんて大丈夫かな…と思いましたが、 よくある不動産屋さんの査定よりよほど丁寧で親切で、的確なお話をして頂きました。
何より、消費者の立場に立った目線でお話頂けたので、その後の不動産会社選びに大いに参考になりました。

利用者、続々! 嬉しい口コミも多数いただいております

一生に一度あるかの家の売却…
相談したいけど、まだ売るか決まっていないのにいきなり不動産屋さんへ相談へ行くのはハードルが高いものです。
匿名でも大丈夫。

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