専属専任媒介契約とはどんな人が選ぶべき?メリット・デメリットを解説

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専属専任媒介契約とはどんな人が選ぶべき?メリット・デメリットを解説

一般媒介契約より専属専任媒介契約を考えているのですが、
一般媒介契約で各社競わせたほうがいいのでしょうか?

ご相談ありがとうございます😄✨
専属専任媒介契約にすべきか、
一般媒介契約にすべきかのポイントは…

こちらは、スマホの不動産屋さんをご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。

お家の売却を不動産会社に依頼するときは、必ず媒介契約(ばいかいけいやく)を交わさなければなりません。

媒介契約とは、不動産会社に依頼する業務の内容や仲介手数料などをあらかじめ決めておくことで、トラブルを未然に防ぐためのものです。

媒介契約には、専属専任媒介契約専任媒介契約一般媒介契約の3種類があります。

こちらでは、専属専任媒介契約の特徴と専属専任媒介契約にすべきか判断する方法についてわかりやすく説明します。

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専属専任媒介契約の契約内容は?

専属専任媒介契約(せんぞくせんにんばいかいけいやく/専属専任媒介とも言います)では、1つの不動産会社のみに売却活動を依頼できます

つまり、媒介契約期間中は、依頼した不動産会社以外の他の不動産会社に売却活動を依頼することはできません。

媒介契約締結

また、専任媒介契約と違い、自分で買主を見つけて売買すること(自己発見取引)もできません。正確には、自ら買主を見つけた場合も、専属専任媒介契約を結んだ不動産会社を通して契約し、正規の仲介手数料を支払わなければなりません。

Point
自己発見取引ができる一般媒介契約専任媒介契約では、自ら買主を見つけた場合、契約も自分で行うのであれば仲介手数料を不動産会社に支払う必要はありません

自分で契約書を作成するという方もいれば、司法書士に契約書の作成を依頼する方もいます(費用は数万円)。

もちろん不動産会社に依頼することも可能で、自ら買主を見つけた分、仲介手数料の減額交渉できるのが通例です。

専属専任媒介契約の媒介契約期間は、3ヶ月以内と定められており、期間内に売れなかった場合は、そのまま契約を更新することも他の不動産会社に変更することもできます。

また、3ヶ月「以内」なので、1ヶ月としても問題はありません。

媒介契約期間中であっても契約の解除はできますが、それまでにかかった広告活動費用の実費を請求される可能性があるのでご注意ください。

媒介契約の解除方法については「媒介契約の解除は費用がかかるの?トラブルにならない方法!」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

また、専属専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社はその日から5日以内にレインズに登録し、登録証明書を売主に渡さなければなりません

それに加え、1週間に1回以上、売主に対して「文書または電子メールで営業活動の報告」を行うことが義務付けられています。

専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約

複数の不動産会社への依頼

できない できない できる

自分で買主を見つけること

できない できる できる
媒介契約期間 3ヶ月以内 3ヶ月以内 特に決まりはない

レインズへの登録義務

5日以内 7日以内 特に決まりはない

売主への報告義務

1週間に1回以上 2週間に1回以上 特に決まりはない

専属専任媒介契約と専任媒介契約はほとんど同じ内容ですが、売主と不動産会社、お互いに契約内容がより厳しくなっているのが専属専任媒介契約の特徴です。

それぞれの媒介契約については、「媒介契約とは?3つのうちどれを選ぶべきなのか解説!」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

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専属専任媒介契約のメリット

専属専任媒介を結ぶメリットとデメリットは、良くも悪くも、不動産会社1社にしか売却活動が依頼できないことです。

営業マン
まずはメリットから見ていきましょう!

①不動産会社のやる気が出る

専属専任媒介契約の最大のメリットは、任された不動産会社のやる気が出ることです。

不動産会社の収入源である仲介手数料は、成功報酬のため、お家を売買できなければ受け取ることができません。

1社にしか売却を依頼できないということは、任された不動産会社からすると売れれば必ず仲介手数料が受け取れるということです。

また、自社で買主を見つけることができれば、買主からも仲介手数料が受け取れるので、手数料を倍にするために、購入希望者へ熱心に営業活動を行います。

そのため、複数の不動産会社に売却を依頼できる一般媒介契約に比べて専属専任媒介契約のほうが、やる気が出て、かけてもらえる広告費も必然的に増えるというわけです。

②窓口を一本化できる

売却活動が始まると、不動産会社と頻繁にやり取りすることになりますので、それが1社だけだと窓口が一本化できます。

売却を依頼した不動産会社だけが、買主となるお客様を見つけるわけではありません。レインズに掲載されると、他の不動産会社も購入希望客を紹介してくれます。

他の不動産会社からの物件に関する問い合わせや見学の日程調整など、全てのやり取りに関して依頼した不動産会社が間に入り売主へと繋いでくれます

また、1週間に1回以上の報告義務があるため、どんな販売活動が行われていて、どういった反応があるのか随時知ることもできます

一般媒介契約であれば、それぞれの会社に個別で対応しなければならないうえ、報告義務もないため、今どういった状況なのか見えづらくなりがちです。

③各社のサービスが受けられる

専任(専属専任)媒介契約では、1社にしか売却を任せられない分、その特典として各社さまざまなサービスを独自で提供しています

例えば、野村不動産アーバンネットの売却サポートでは、専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結した方を対象に「ホームステージング」や「ハウスクリーニング」といった選べるサービスがあります。

また最近、多くの不動産会社が提供しているサービスに「買取保証」というものがあります。買取保証とは、一定期間お家が売れなければ、不動産会社がお家を買い取ってくれるというサービスです。

こちらのサービスも、専任(専属専任)媒介契約でなければ、利用できません

特に大手の不動産会社では、独自のサービスがたくさん用意されていますので、これらのサービスを生かし、さらに売却がしやすくサポートしてもらえることは大きなメリットです。

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専属専任媒介契約のデメリット

営業マン
デメリットも確認しておきましょう!

①積極性が失われる

不動産会社のやる気が出るというメリットと相反しますが、仲介手数料を確保できることを理由に、積極的に売却活動しない不動産会社もあります。

例えば、最初から

営業マン
専属専任媒介契約を結ぶと仲介手数料を半額にしますよ!

などと掲げている不動産会社の中には、インターネットやレインズに掲載するだけで、購入者への活動は他の不動産会社に委ねる会社もあります。

仲介手数料を半額にするということは、それほど経費をかけないということでもあるのです。

②囲い込まれる可能性がある

同じく、仲介手数料が確保できることを逆手にとり、物件の囲い込みをされる可能性もあります。

物件の囲い込みとは、売主から売却を依頼された物件を他の不動産会社が連れてきた買主には紹介や契約をさせないことです。

不動産会社の収入源である仲介手数料は、売主からだけではなく、買主も自社で見つけることができれば、双方から受け取ることができます。

そこで、別の不動産会社から物件に関する問い合わせがあっても「商談中のため案内できません」などと虚偽の情報を流し、あくまでも自力での売買契約成立(両手仲介)を目指そうとすることが囲い込みです。

これは、売主の利益を考えないで自社の利益のみを追求した悪質な手口です。

囲い込みが行われているか判断するのは、非常に難しいです。

ただ、レインズ登録後は、専用ページから自分の売却中物件のみ取引の状態が確認できるので、囲い込みが行われていないかのチェックが可能です。

MEMO

レインズ登録物件の取引の状態を表す項目は、以下の3種類です。

  1. 公開中」・・・他の不動産会社からの問い合わせを受け付けている状態
  2. 書面による購入申し込みあり」・・・不動産会社が書面による購入申込みを受けた状態
  3. 売主都合で一時紹介停止中」・・・売主の事情により一時的に物件を紹介できない状態

確認には、レインズの登録証明書に記載された個別のIDとパスワードが必要となります。必ず媒介契約を結んだ不動産会社から登録証明書を受け取り、内容を確認するようにしましょう。

(参考:公益財団法人東日本不動産流通機構

③信頼できる不動産会社かわからない

普段の生活において、頻繁に不動産会社を利用しているわけではないので、その不動産会社が信頼できるのか、売却に強い会社なのか判断しようがないはずです。

1社だけにしか依頼できないので、その会社の力量で売却の時期や金額が左右されてしまいます

不動産会社の選び方については「売却に強い不動産屋さんの正しい選び方で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

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専属専任媒介契約にすべきか判断する方法

専属専任媒介契約にすべきか判断に迷った場合は、

  • 都心部や人気エリアから外れている
  • 相場価格より高く売り出す

のどちらかもしくは両方に当てはまる場合は、専属専任媒介契約を選ぶべきです。

都心部や人気エリアの物件は、購入希望者が殺到するため、一般媒介契約で不動産会社同士を競わせて、より良い条件での売却を目指すことがおすすめです。

しかし、それ以外の地域や相場価格より高く売り出す場合は、購入希望者が殺到することはなかなか考えにくいため、専属専任媒介契約で手厚く売却活動してもらった方がより良い条件で売却できる可能性があるからです。

また、専任媒介契約と違い、自ら買主を見つけて売買すること(自己発見取引)ができないので、身内や近隣の方が購入してくれる可能性がない場合は、専属専任媒介契約を選ぶとよいでしょう。

不動産は1つとして同じものがないので、都心部や人気エリアの物件ではなくても、必ず売却できますし、

奥様
この立地のお家がほしかったの!
ご主人様
このマンションが売り出されるの待ってたんだ!

という方が見つかれば、少し高くても購入されることがあります。

不動産の売却は縁のものですので、一度売り出してみなければわからないのです。

媒介契約を結んだ後の流れについては「不動産売却の流れ:不動産屋選びからお家の引渡しまでで説明していますので、ぜひ読んでみてください。

どの媒介契約にすればいいのかわからない、相場価格をまず知りたいという方は「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。あなたの現在の状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

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利用者さん1利用者の声
無料にもかかわらず非常に有益な情報を提供して頂きました! おかげさまで非常に高額な金額でスムーズに自宅を売却することができました。
ありがとうございました!
利用者さん2利用者の声
初めはスマホやLINEで大丈夫なのかなとも思ったのですが申し分ありませんでした。
迅速で丁寧なご対応をいただきLINEであっても実に分かりやすくご教示くださいました。
LINEも自動応答などではなく最初から体温の感じられる対応をしていただけます。
なによりもしつこさや強引さがひとつもありません。
利用者さん3利用者の声
非常にイレギュラーな不動産売却だった為、 仮定の話では誰にもどこにも相談できず、ラインでのやり取りだったらと思い相談してみました。
結果、丁寧に査定価格を出してくださり、そのお陰で売却の手続きに思いきって踏み込むことが出来ました。
そして、短期間高額にて売却できました。
利用者さん4利用者の声
自宅売却にあたりイクラ不動産を目にし、東京と大阪で離れているし最初はスマホで相談なんて大丈夫かな…と思いましたが、 よくある不動産屋さんの査定よりよほど丁寧で親切で、的確なお話をして頂きました。
何より、消費者の立場に立った目線でお話頂けたので、その後の不動産会社選びに大いに参考になりました。

利用者、続々! 嬉しい口コミも多数いただいております

一生に一度あるかの家の売却…
相談したいけど、まだ売るか決まっていないのにいきなり不動産屋さんへ相談へ行くのはハードルが高いものです。
匿名でも大丈夫。

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