専任媒介契約とはどんな人が選ぶべき？メリット・デメリットを解説

どの媒介契約にするか決めかねています…
専任媒介契約にした方が親身になってもらえると思うのですが、必ずしも1社に絞らなくてもいいのですか？

ご相談ありがとうございます😄
売却を任せる不動産会社を必ずしも1社に絞る必要はありません✨ただし…

こちらは、スマホの不動産屋さんをご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。

お家の売却を不動産会社に依頼するときは、必ず媒介契約（ばいかいけいやく）を交わさなければなりません。

媒介契約とは、不動産会社に依頼する業務の内容や仲介手数料などをあらかじめ決めておくことで、トラブルを未然に防ぐためのものです。

媒介契約には、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があります。

こちらでは、専任媒介契約の特徴と専任媒介契約にすべきか判断する方法についてわかりやすく説明します。

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専任媒介契約の契約内容は？

専任媒介契約（せんにんばいかいけいやく／専任媒介とも言います）では、1つの不動産会社のみに売却活動を依頼できます。

つまり、媒介契約期間中は、依頼した不動産会社以外の他の不動産会社に売却活動を依頼することはできません。

ただし、自ら買主を見つけて売買すること（自己発見取引）は可能です。

専任媒介契約の媒介契約期間は、3ヶ月以内と定められており、期間内に売れなかった場合は、そのまま契約を更新することも他の不動産会社に変更することもできます。

また、3ヶ月「以内」なので、1ヶ月としても問題はありません。

媒介契約期間中であっても契約の解除はできますが、それまでにかかった広告活動費用の実費を請求される可能性があるのでご注意ください。

媒介契約の解除方法については「媒介契約の解除は費用がかかるの？トラブルにならない方法！」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

また、専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社はその日から7日以内にレインズに登録し、登録証明書を売主に渡さなければなりません。

それに加え、2週間に1回以上、売主に対して「文書または電子メールで営業活動の報告」を行うことが義務付けられています。

それぞれの媒介契約については、「媒介契約とは？3つのうちどれを選ぶべきなのか解説！」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約を結ぶメリットとデメリットは、良くも悪くも、不動産会社1社にしか売却活動が依頼できないことです。

まずはメリットから見ていきましょう！

①不動産会社のやる気が出る

専任媒介契約の最大のメリットは、任された不動産会社のやる気が出ることです。

不動産会社の収入源である仲介手数料は、成功報酬のため、お家を売買できなければ受け取ることができません。

1社にしか売却を依頼できないということは、任された不動産会社からすると売れれば必ず仲介手数料が受け取れるということです。

また、自社で買主を見つけることができれば、買主からも仲介手数料が受け取れるので、手数料を倍にするために、購入希望者へ熱心に営業活動を行います。

そのため、複数の不動産会社に売却を依頼できる一般媒介契約に比べて専任媒介契約のほうが、やる気が出て、かけてもらえる広告費も必然的に増えるというわけです。

②窓口を一本化できる

売却活動が始まると、不動産会社と頻繁にやり取りすることになりますので、それが1社だけだと窓口が一本化できます。

売却を依頼した不動産会社だけが、買主となるお客様を見つけるわけではありません。レインズに掲載されると、他の不動産会社も購入希望客を紹介してくれます。

他の不動産会社からの物件に関する問い合わせや見学の日程調整など、全てのやり取りに関して依頼した不動産会社が間に入り売主へと繋いでくれます。

また、2週間に1回以上の報告義務があるため、どんな販売活動が行われていて、どういった反応があるのか随時知ることもできます。

一般媒介契約であれば、それぞれの会社に個別で対応しなければならないうえ、報告義務もないため、今どういった状況なのか見えづらくなりがちです。

③各社のサービスが受けられる

専任（専属専任）媒介契約では、1社にしか売却を任せられない分、その特典として各社さまざまなサービスを独自で提供しています。

例えば、野村不動産アーバンネットの売却サポートでは、専任媒介契約や専属専任媒介契約を締結した方を対象に「ホームステージング」や「ハウスクリーニング」といった選べるサービスがあります。

また最近、多くの不動産会社が提供しているサービスに「買取保証」というものがあります。買取保証とは、一定期間お家が売れなければ、不動産会社がお家を買い取ってくれるというサービスです。

こちらのサービスも、専任（専属専任）媒介契約でなければ、利用できません。

特に大手の不動産会社では、独自のサービスがたくさん用意されていますので、これらのサービスを生かし、さらに売却がしやすくサポートしてもらえることは大きなメリットです。

専任媒介契約のデメリット

デメリットも確認しておきましょう！

①積極性が失われる

不動産会社のやる気が出るというメリットと相反しますが、仲介手数料を確保できることを理由に、積極的に売却活動しない不動産会社もあります。

例えば、最初から

専任媒介契約を結ぶと仲介手数料を半額にしますよ！

などと掲げている不動産会社の中には、インターネットやレインズに掲載するだけで、購入者への活動は他の不動産会社に委ねる会社もあります。

仲介手数料を半額にするということは、それほど経費をかけないということでもあるのです。

②囲い込まれる可能性がある

同じく、仲介手数料が確保できることを逆手にとり、物件の囲い込みをされる可能性もあります。

物件の囲い込みとは、売主から売却を依頼された物件を他の不動産会社が連れてきた買主には紹介や契約をさせないことです。

不動産会社の収入源である仲介手数料は、売主からだけではなく、買主も自社で見つけることができれば、双方から受け取ることができます。

そこで、別の不動産会社から物件に関する問い合わせがあっても「商談中のため案内できません」などと虚偽の情報を流し、あくまでも自力での売買契約成立（両手仲介）を目指そうとすることが囲い込みです。

これは、売主の利益を考えないで自社の利益のみを追求した悪質な手口です。

囲い込みが行われているか判断するのは、非常に難しいです。

ただ、レインズ登録後は、専用ページから自分の売却中物件のみ取引の状態が確認できるので、囲い込みが行われていないかのチェックが可能です。

確認には、レインズの登録証明書に記載された個別のIDとパスワードが必要となります。必ず媒介契約を結んだ不動産会社から登録証明書を受け取り、内容を確認するようにしましょう。

（参考：公益財団法人東日本不動産流通機構）

③信頼できる不動産会社かわからない

普段の生活において、頻繁に不動産会社を利用しているわけではないので、その不動産会社が信頼できるのか、売却に強い会社なのか判断しようがないはずです。

1社だけにしか依頼できないので、その会社の力量で売却の時期や金額が左右されてしまいます。

不動産会社の選び方については「売却に強い不動産屋さんの正しい選び方」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

専任媒介契約にすべきか判断する方法

専任媒介契約にすべきか判断に迷った場合は、それぞれの違いを把握して、選ぶようにしましょう。

専任媒介契約と一般媒介契約の違い

専任媒介契約と一般媒介契約の大きな違いは前述した通り、複数の不動産会社に売却を依頼できるかどうかです。

そのため、まずは

で判断しましょう。

都市部や人気エリアの物件、または相場価格よりも少し安く売り出す場合は、購入希望者が殺到するため、一般媒介契約で不動産会社同士を競わせて、より良い条件での売却を目指すことがおすすめです。

しかし、それ以外の地域や相場価格より高く売り出す場合は、購入希望者が殺到することはなかなか考えにくいため、専任媒介契約で手厚く売却活動してもらった方がより良い条件で売却できる可能性があります。

専任媒介契約と専属専任媒介契約の違い

1社にだけ売却を依頼しようと思ったときに、迷われるのが専任媒介契約にするのか専属専任媒介契約にするのか、ではないでしょうか。

契約内容にそれほど違いのないように思われるこの2種類の媒介契約ですが、

どちらがいいのでしょうか…？

と問われると、専任媒介契約のほうがおすすめです。なぜなら、前述した通り、専任媒介契約は、自ら買主を見つけて売買すること（自己発見取引）ができるからです。

専属専任媒介契約と専任媒介契約の大きな違いは、この自己発見取引ができるかできないかです。

万が一、不動産会社に売却を依頼し、売れなかった場合、買取会社を自分で見つけて売買契約することができます。

買取とは、不動産会社に直接お家を買い取ってもらう方法で、専任媒介契約を締結していても、自己発見した場合、その買取会社と売買契約を直接結べば、仲介手数料はかかりません。

一方、専属専任媒介契約を締結していた場合、自分で買取会社を見つけたとしても必ず売却を依頼した不動産会社を通して売買契約し、正規の仲介手数料を支払わなければならないのです。

そのため、専任媒介契約でも専属専任媒介契約でも不動産会社のサービス内容に違いがないのであれば、専任媒介契約を選ぶべきです。

まとめ

不動産は1つとして同じものがないので、都心部や人気エリアの物件ではなくても、必ず売却できますし、

この立地のお家がほしかったの！

このマンションが売り出されるの待ってたんだ！

という方が見つかれば、少し高くても購入されることがあります。

不動産の売却は縁のものですので、一度売り出してみなければ売れるか売れないかは誰にもわからないのです。

媒介契約を結んだ後の流れについては「不動産売却の流れをイラスト解説！」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

どの媒介契約にすればいいのかわからない、相場価格をまず知りたいという方は「スマホの不動産屋さん」でご相談ください。あなたの現在の状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。