レインズとはなにか分かりやすくまとめた

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レインズとはなにか分かりやすくまとめた

不動産屋さんで話を聞いていたら、「レインズ」という言葉が出てきたんですけど、直接聞きにくくて…。
「レインズ」ってどういうものなんですか?

お問い合わせありがとうございます😌
対面だと、かえって聞きにくいってことってありますよね💦
「レインズ」というのは…

こちらは、スマホの不動産屋さんをご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。

お家(マンション・一戸建て・土地)を売ろうとしたとき、不動産会社から必ず「レインズ」という不動産用語を聞くはずです。

レインズとは、簡単にいうと不動産会社だけが利用できるサイトのことです。レインズにあなたのお家の情報を掲載することで、他の不動産会社が抱えている購入希望者を紹介してもらうことができます。

あなたのお家を買いたいというお客様を集客する手段のひとつでもあります。

不動産集客方法

不動産会社はこのイラストのような方法で購入希望のお客様を集めています。

お家を売却しようとするなら、レインズの仕組みは必ず知っておかなければなりません。知らなければ損をしてしまうといっても過言ではありません。

それではレインズとはどういうものなのか、見ていきましょう。

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レインズとは

近畿レインズ

「レインズ(REINS)」とは、「Real Estate Information Network System」の略で直訳すると「不動産情報ネットワークシステム」です。国土交通省から指定を受けた不動産流通機構が運営している、コンピューターネットワークシステムのことです。

わかりやすくいうと、不動産会社しか利用できない「HOME’S」「SUUMO」のようなサイトです。次の3つのポイントがあります。

  1. 不動産会社しか利用できない
  2. 現在市場に出ている販売中の物件を見ることができる
  3. 過去にいくらで売れたのか成約価格がわかる

ひとつずつ説明していきます。

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①不動産会社しか利用できない

レインズは不動産会社のみ利用できるサイトです。そもそも、一般消費者が利用することを目的につくられたサイトではありません。

かつて不動産情報は、不動産会社間でほとんど共有されていませんでした。消費者は不動産会社に行ってみないと、希望する物件があるのかどうかわかりませんでした。さらに、他の物件を知りたい場合は、違う不動産会社に行かなければわからなかったのです。

そこで、各不動産会社が持っている情報をひとつに集め、検索できるようにしました。消費者がわざわざ違う不動産会社に足を運ばなくても、他の不動産会社が持っている物件を紹介することができるようになったのです。

このようにして不動産会社間をつなぐためにつくられたサイトがレインズなのです。

レインズとは

レインズが一般に公開されていないのは、個人情報を取り扱っているという理由もあります。「家と人」は切っても切り離せないものだからです。

不動産会社間で多くの情報の交換が行われますが、あくまでもお互いに「守秘義務」を前提としています。問題が生じたとき、責任の所在を明確にするためにも、免許を受けた不動産会社(宅地建物取引業者)でなければ利用できないとしています。

ちなみに毎月のレインズ使用料は数千円程度です。

MEMO

レインズは4つある

レインズを運営しているのは、不動産流通機構です。不動産流通機構は国土交通大臣に指定されており、不動産取引の適正化と円滑化を目的としています

全国に4組織あり、地域によって管轄がそれぞれ東日本不動産流通機構(東日本レインズ)中部圏不動産流通機構(中部圏レインズ)近畿圏不動産流通機構(近畿圏レインズ)西日本不動産流通機構(西日本レインズ)にわかれています。

東日本不動産流通機構

東日本不動産流通機構は、通称「東日本レインズ」と呼ばれ、北海道、東北(青森県、岩手県、宮城県、秋田県、山形県、福島県)、関東(東京都、埼玉県、神奈川県、千葉県、栃木県、茨城県、群馬県)、新潟県、山梨県、長野県の不動産業者が登録している公益財団法人です。

中部圏不動産流通機構

中部圏不動産流通機構は、通称「中部レインズ」と呼ばれ、東海(岐阜県、静岡県、愛知県、三重県)、北陸(富山県、石川県、福井県)の不動産業者が登録している公益財団法人です。

近畿圏不動産流通機構

近畿圏不動産流通機構は、通称「近畿レインズ」と呼ばれ、近畿(滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県、和歌山県)の不動産業者が登録している公益財団法人です。

西日本不動産流通機構

西日本不動産流通機構は、通称「西日本レインズ」と呼ばれ、中国(広島県、岡山県、鳥取県、島根県、山口県)、四国(愛媛県、高知県、徳島県、香川県)、九州(福岡県、佐賀県、長崎県、大分県、宮崎県、鹿児島県)、沖縄県の不動産業者が登録している公益財団法人です。

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②現在市場に出ている販売中の物件を見ることができる

お家を売るとき、売却活動を不動産会社に依頼しますが、このとき不動産会社と結ぶ契約を媒介契約(ばいかいけいやく)といいます。媒介契約には、専属専任媒介契約専任媒介契約一般媒介契約の3種類があり、どれかを選ばなければなりません。

このうち、専属専任媒介契約と専任媒介契約のどちらかを結んだ場合は、売主の不動産をレインズへ登録することが義務付けられています

専属専任媒介 専任媒介 一般媒介
レインズへの登録義務 5日以内 7日以内 特に決まりはない

レインズに登録していないときは、売却をお願いしている不動産会社が抱えている購入希望者にしかあなたの物件を紹介できません。レインズ登録前および登録後に、あなたが売却をお願いしている不動産会社がお客様を見つけてきて売買が成立することを『両手仲介』と言います
レインズに登録すると、他の不動産会社が抱えている購入希望者にもあなたの物件を紹介することができます。あなたが売却をお願いしている不動産会社以外がお客様を見つけてきて売買が成立することを『片手仲介』と言います

両手仲介・片手仲介

不動産会社からすると、レインズによって現在市場に出ている多くの販売中の物件を見ることができます。購入希望のお客様を抱えている場合は、レインズに出ている物件を紹介することもできます。

レインズの実際の画面

(実際のレインズ画面:不動産会社提供)

一般媒介契約の場合、専属専任媒介契約・専任媒介契約と異なりレインズへの登録は自由ですが、不動産会社はレインズにすぐに登録してくれます

専属専任媒介契約や専任媒介契約と違い、売却活動する不動産会社は1社ではなく、売主から確実に手数料をもらえるわけではないので、片手仲介でも確実に手数料が取れる可能性が高い方法を優先するのが実情です。

物件の『囲い込み』とは?

不動産会社は、売主と媒介契約を結ぶと売却活動を開始します。不動産会社が最初に考えることは、媒介契約を結んだ物件を買いたいというお客様を直接見つけることです。もし、買主を見つけて契約できた場合、不動産会社は売主からの手数料と買主からの手数料の両方をもらうことができます(いわゆる『両手仲介』です)。

一方、レインズに登録して、他の不動産会社が紹介したお客様が買いたいと言った場合、売主からしか手数料をもらうことができません。買主は、紹介してくれた不動産会社に手数料を支払います(これが『片手仲介』です)。

不動産会社は、できるだけ両手仲介をしたいというのが本音なため、レインズにギリギリまで登録しません。専属専任媒介だと5日間、専任媒介だと7日間の間、両手仲介を狙ってチラシを撒くなど、積極的に集客活動を行います。

注意

レインズへの登録は義務である!

不動産会社の中には、専属専任媒介・専任媒介を結んでいるのに、両手仲介を取ろうとして期間を過ぎてもレインズに登録しない悪質な不動産会社が存在します

このように宅地建物取引業法を守らない不動産会社を排除するために、最近では売主がレインズに登録されているかや取引の現状を知ることができるようになっています。

専属専任媒介・専任媒介を結んだらレインズの登録証明書を受け取り、登録状況を確認しましょう

・東日本レインズ売却依頼主用 物件確認

・中部レインズ売却依頼主用 物件確認

・近畿レインズ売却依頼主用 物件確認

・西日本レインズ登録内容確認画面

また、レインズに登録していたとしても、不動産会社が両手仲介を取ろうとして、他の不動産会社からの問い合わせに「すでに商談中です」「購入申し込みが入っています」などといって断って契約させないことを『囲い込み』といいます。

囲い込みは、売主にとっては『売却機会の損失』でしかありません。

レインズに載っていない物件は良い物件?

たまに「レインズに載っていない物件を紹介してください」という方がいます。理由をきくと「本当に良い物件はレインズに載っていない」「レインズ載っている物件は売れていない物件だから」と答えます。

そのため、売主の中にはレインズへの登録を拒否する方がいます。

しかし、これは間違っています。

不動産業界でいう「レインズに載っていない物件」というのは、わざと載せていないわけではなく、それほど良い(相場より安い)物件ならば、レインズに載せる前(媒介契約を結ぶ前)に不動産会社が直接購入(買取)しているという意味です。

不動産会社もその道のプロなため、このような物件を一般のお客様に紹介するということは残念ながらあり得ません。

売主にとっては、レインズに登録した方が売却できる確率は上がります。特に相場より高い価格で売却したい場合は、1人でも多くの購入希望者の目に留まるようレインズへの登録をするべきでしょう。

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③過去にいくらで売れたのか成約価格がわかる

レインズへ登録している物件が売れた場合、その価格(成約価格)をレインズに登録しなければなりません(専属専任媒介か専任媒介契約の場合です)。登録することによって、いつ、いくらで売れたのか相場の事例が積み上がります。

例えば、次のようなマンションの成約事例があったとします。

801号室 307号室
成約日(契約した日) 2018年◯月◯日 2017年◯月◯日
成約価格 4,000万円 3,000万円
広さ 80㎡ 75㎡
1㎡単価 1㎡あたり50万円 1㎡あたり40万円
売却仲介した不動産会社 A不動産 Bハウジング
間取り 3LDK 3LDK
方角 南向き 西向き

もし、同じマンションの603号室(77㎡/南向き/3LDK)の売却を考えている場合、1㎡あたり50万円で計算すると、50万円×77㎡で3,850万円になります。また、1㎡あたり40万円で計算すると、40万円×77㎡で3,080万円ということになります。2つの事例の間をとって平均を出すと3,465万円となり、このようにして算出したのが相場価格です。

このような不動産の鑑定評価を取引事例比較法といって、マンション土地の査定方法として一般的に利用されます。また、家の中を見なくてもおよその相場価格がわかるため、このような査定方法を机上査定といいます。

レインズでは、自社が成約した事例だけでなく、他社が成約した事例も全て見ることができます。つまり、複数の不動産会社が査定をおこなっても、レインズに載っている同じ事例を参考にするため、ほとんど査定価格は変わりません

なお、複数の不動産会社で査定をしてもらうと査定価格が異なることがあります。これは不動産会社によって得意分野が違ったり、買い手を見つける見込みが異なったり、売却を任せてもらおうと売主に対してアピールする価格であったりするためです。

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まとめ

レインズは不動産会社のみ利用できるサイトです

専属専任媒介契約と専任媒介契約のいずれかを結んだ場合は、売主の不動産をレインズへ登録することが義務付けられています

不動産会社はレインズの情報をもとにして相場価格を算出しています

お家を売却するときレインズに掲載してもらえば、多くの購入希望者の目に触れることになり、それだけ売れやすくなります。

スマホ一つで、もっと気軽に家を売る相談をしましょう

利用者さん1利用者の声
無料にもかかわらず非常に有益な情報を提供して頂きました! おかげさまで非常に高額な金額でスムーズに自宅を売却することができました。
ありがとうございました!
利用者さん2利用者の声
初めはスマホやLINEで大丈夫なのかなとも思ったのですが申し分ありませんでした。
迅速で丁寧なご対応をいただきLINEであっても実に分かりやすくご教示くださいました。
LINEも自動応答などではなく最初から体温の感じられる対応をしていただけます。
なによりもしつこさや強引さがひとつもありません。
利用者さん3利用者の声
非常にイレギュラーな不動産売却だった為、 仮定の話では誰にもどこにも相談できず、ラインでのやり取りだったらと思い相談してみました。
結果、丁寧に査定価格を出してくださり、そのお陰で売却の手続きに思いきって踏み込むことが出来ました。
そして、短期間高額にて売却できました。
利用者さん4利用者の声
自宅売却にあたりイクラ不動産を目にし、東京と大阪で離れているし最初はスマホで相談なんて大丈夫かな…と思いましたが、 よくある不動産屋さんの査定よりよほど丁寧で親切で、的確なお話をして頂きました。
何より、消費者の立場に立った目線でお話頂けたので、その後の不動産会社選びに大いに参考になりました。

利用者、続々! 嬉しい口コミも多数いただいております

一生に一度あるかの家の売却…
相談したいけど、まだ売るか決まっていないのにいきなり不動産屋さんへ相談へ行くのはハードルが高いものです。
匿名でも大丈夫。

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