家やマンションを売却するとなったとき、査定額が高ければ高いほど「高く売れる」と考えてしまいがちですが、必ずしも「家の査定額＝家が売れる額」になるとは限りません。
こちらでは、不動産査定のポイントや売却で失敗しない不動産会社の選び方などについてわかりやすく解説します。
具体的にわかるのは、次のようなことです。
この記事で具体的にわかる3つのポイント
- 査定額は、一定期間内に「売れるだろう」と思われる額なので、売り出し価格や成約額とは違う
- 不動産会社が高すぎる査定額を出しても、その額で売れるわけではないので意味がない
- 査定額の高さではなく、売却理由に合った査定額や売り出し方を提案してくれる不動産会社を選ぶべき
- この記事はこんな人におすすめ！
- 家やマンションなどの売却予定があり、査定を依頼しようと考えている人
- 査定額は高い方が良いのでは？と思っている人
- 売却理由に応じて、本当に信頼できる不動産会社を探したい人
1.そもそも査定額とはどのような価格なのか？
まず、そもそも「査定額」とは何かについて説明します。
1-1.「査定額」とは、売りに出したときに「売れるだろう」と思われる価格のこと
査定額とは、家やマンションなどの不動産を売りに出した場合、おおむね3ヵ月程度で売れるだとろうと思われる額のことです。
不動産の価格は景気や社会情勢などによって変化するため、同じ物件であっても査定額がいつも同じであるとは限りません。
また、あくまでも「売れると思われる」額なので、必ずその額で売れるわけではない点にも注意が必要です。
1-2.「査定額」は「売り出し価格」や「成約価格」とは違う
「査定額」は、あくまでも「売れるであろう」と考えられる価格のことなので、値引きを考慮した「売出価格」や実際に売れた「成約価格」とは別物になります。
不動産売却における価格の違いをまとめました。それぞれの価格の違いをよく理解しておきましょう。
- 相場価格…現時点で市場に出して「実際に売れるであろう金額」のこと。「市場価格」ともいう
- 査定価格…「おおむね3ヵ月以内に売れると想定した金額」のことを指す。ほぼ相場価格と同じだが、実際は不動産会社が売主の様子を見ながら提案することも多い
- 売出価格…売却スタート時点の販売価格
- 販売価格…現在売出し中の価格
- 成約価格…「実際に売れた金額」のこと。「取引価格」ともいう
2.査定額が高くても意味がない理由
次に、査定額が高くても意味がないのはなぜなのか、その理由について説明します。
2-1.契約を得るために高い査定額を出す不動産会社があるから
先にも述べたように、不動産会社が査定額を出すときは、おおよそ3ヵ月以内に売却できるだろうと考えられる額を提示します。
しかし、不動産会社の中には、売却依頼を取りたいがために、査定額を高く提示してくるところがあるのも事実です。
そのため、高い査定額を出してくれたからという理由だけで不動産会社を選んでしまうと、高すぎる売出価格で売却をスタートすることになってしまいます。
当然、高すぎる売出価格だと買い手が現れないため値下げせざるを得なくなり、結果として安い値段で売却することになってしまう恐れもあるのです。
2-2.査定額は実際に売れる価格ではないから
売出価格とは、不動産売却をスタートした時点での販売価格をいい、通常、査定額をもとに設定されます。
相場価格を知るためには、売出価格よりも成約価格（結局最後はいくらで売れたのか）の方が相場価格を知るうえで重要になります。
なぜなら、価格の変更や売買時における値引き交渉で、売出価格より成約価格の方が安くなることが非常に多いからです。
「不動産相場がわかります」や「マンション売却額一発判定」といったサイトの多くが、売出価格や販売価格を掲載しています。しかし、これは成約価格ではありません。
一般的に売出価格の方が成約価格よりも高いため、消費者に「これほど高く売れるのか」と思わせて引きつけるためです。中には、売買価格とごまかしているサイトもあります。
一方で、成約価格を掲載しているサイトはほとんどありません。
2-3.根拠がある査定額はそれほど高くならないから
不動産会社に査定額を出してもらったら、なぜその査定額になったのかという根拠を説明してもらうことをおすすめします。
なぜなら、きちんとした査定額を出してくれたかどうかの判断基準にできるからです。
査定根拠の説明をごまかしたり、必要以上にむずかしい専門用語を使って説明をしたりする不動産会社は、不当に高い査定額を出しているかもしれません。
成約価格を調べたい場合や、しっかりと査定をしてくれる不動産会社を探したい場合は、ぜひイクラ不動産にご相談ください。
イクラ不動産なら、売却したい不動産がある地域にある不動産会社の売却実績や成約価格がひと目でわかるため、本当に売却に強い信頼できる不動産会社を選ぶことができます。
また、イクラ不動産独自の価格シミュレーターを使えば、無料で簡単に素早く相場価格を知ることが可能です。
さらに、売却でわからないことがあれば、イクラ不動産の専門スタッフに無料でいつでも相談できるため、安心して売却を進めることができます。ぜひご利用ください。
3.不動産を査定する3つの方法
家の査定をしてもらって不動産会社の担当者から説明を受けるうえで、どのような査定方法があるかを知っておくことは大切です。
ここでは、3つの不動産の査定方法を解説します。
3-1.取引事例比較法
取引事例比較法とは、売却する不動産と条件が近い不動産の過去の成約事例を参考にする査定方法です。
同じような条件の物件の成約事例をいくつか選んで平均坪単価（または平米単価）を算出し、算出された単価に査定したい物件の広さを乗じます。
その金額をベースに、間取り・方角・現状・角部屋などの要因や経済状況を考慮の上、査定価格を出す方法です。居住用不動産で、マンションや土地の査定方法として多く利用されます。
過去に売れた価格である成約事例については、「レインズ」という不動産会社だけが利用できる情報システムで調べることができます。レインズに掲載している成約事例については、不動産会社であればどの不動産会社でも閲覧可能です。
よって、取引事例比較法を使った査定価格は、どの不動産会社が査定してもだいたい同じ価格が出てくるということになります。
【取引事例比較法のポイント】
- 過去の成約事例が多ければ多いほどより正確に出せる
- 過去の成約事例が新しければ新しいほどより正確に出せる
- 過去の成約事例と売却不動産の条件が近ければ近いほどより正確に出せる
取引事例比較方については、「マンションの査定方法である「取引事例比較法」をわかりやすく解説！」で、レインズについては、「レインズとはなにかわかりやすくまとめた」で説明しているので、あわせてご覧ください。
3-2.収益還元法
収益還元法とは、その不動産が将来どれぐらいの利益を稼ぎ出せるのかといった収益力に基づいて不動産の価格を求める査定方法です。
その物件の収益力が高ければ査定価格も高くなり、収益力が低ければ査定価格も安くなります。
収益還元法は、アパートや賃貸マンションなど投資用不動産（収益物件）の査定方法として利用されることが多いです。
収益還元法について詳しく知りたい方は、「収益還元法とは？投資用不動産の査定方法についてまとめた」もあわせてご覧ください。
また、投資用物件の査定価格については、「なぜ投資用不動産のオーナーチェンジ物件は居住用の物件より安いのか」で説明しています。
3-3.原価法
原価法とは、今すでに建っている建物を取り壊したと仮定して、同じ建物をもう一度建てたらいくら費用がかかるのかを計算（これを再調達価格という）し、その価格から建物の設備が老朽化している分だけ差し引く（これを減価修正という）ことで査定価格を出す方法です。
原価法は、居住用不動産で、一戸建ての建物部分の査定方法として多く利用されています。
しかし、査定が少し複雑なこともあり、たいていの不動産営業はこの方法を採用していません。取引事例比較法なども利用しつつ、感覚的なおよその相場価格を出してから、辻褄（つじつま）を合わせる形で原価法を利用することも多いです。
原価法については、「原価法とは？一戸建て（一軒家）の査定方法をわかりやすく解説！」で説明していますので、あわせてご覧ください。
3-4.机上査定と訪問査定について
不動産会社の担当者が実際に家の査定をする場合は、机上査定（きじょうさてい）と訪問査定（ほうもんさてい）の2つの方法を使い分けます。
3-4-1.机上査定とは
机上査定（きじょうさてい）とは、家や土地の情報だけで査定をするもので、実際に家や土地を見ることはありません。
メール査定や簡易査定とも呼ばれ、不動産の一括査定サイトで依頼する査定はこのタイプが多くなります。
情報を送るだけで査定をしてもらえるので、気軽に依頼することが可能です。ただし、正確な査定額を出すことはむずかしくなります。
机上査定については、「机上査定とは？不動産会社に机上査定してもらっても意味がない理由について」もあわせてご覧ください。
3-4-2.訪問査定とは
机上査定に対して、実際に売却する物件を訪問して査定するものを訪問査定（実査定）といい、不動産の実際の状態を見てから家の価格を算出するため、より正確な査定額を出すことができます。
家を売る場合は、まず机上査定を複数の不動産会社に依頼して、次にその中から選んだ不動産会社に訪問査定をしてもらうことがほとんどです。
訪問査定については、「訪問査定とは？訪問査定で不動産売却の成功が決まる理由について」もあわせてご覧ください。
4.売却理由によって査定や売り方は変わってくる
査定をしてもらうときは、売却理由を説明することがほとんどです。
家を売る理由として、大きく分けると「資金難」「離婚」「転勤」「相続」「買替え」「同居」の6つがあげられます。
ここでは、売却理由によってどのように査定や売却活動を依頼すべきかを説明します。
4-1.資金難の場合
「資金難」でお金が急ぎで必要な場合は、売却スピードだけでなく、少しでも高く売ることが必要です。査定の際は、少しでも早く、高く売りたいことを伝えると良いでしょう。
資金難の場合の売り方については、「お金が必要なので少しでも高く家を売る方法（マンション・戸建て・土地）」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。
4-2.離婚の場合
「離婚」の場合、家の売却方法だけでなく、離婚によって家をどのような形で財産分与するかも決なければなりません。また、ローンが残っているかどうかも考慮することが必要です。
離婚で売却した家の代金をどのようにするか決めてから不動産会社の担当者に伝えたうえで、売却方法を決めると良いでしょう。
離婚の場合の売り方については、「離婚が原因で家を売却する時の5つのポイント（マンション・一戸建て・土地編）」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。
4-3.転勤の場合
「転勤」の場合は、引っ越しをする期限が決まっているため、それまでに売却を完了させることが大切です。特に遠方に転勤する場合は、何度も足を運ぶことができないため、できるだけ早めに売ることを目指した査定をしてもらうのがおすすめです。
離婚の場合の売り方については、「転勤で持ち家をどうする？判断基準と高く売るためのポイントを解説！」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。
4-4.相続の場合
「相続」した不動産を売却する場合は、売却前に名義の書き換えが必要です。また、一定の条件を満たせば節税できる場合があるので、期限内に売却できるように査定してもらうがおすすめです。
相続の場合の売り方については、「相続した家の売却方法（マンション・戸建て・土地編）」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
4-5.買い替えの場合
「買替え」の場合は、売却のタイミングと新しい住居の購入のタイミングとを合わせると効率よく買い替えすることができます。できれば売却と購入を依頼する不動産会社を一つにまとめると、スムーズに買い替えを進められるのでおすすめです。
買い替えの場合の売り方については、「買い替えでお家を売る方法（マンション・戸建て編）」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。
4-6.同居の場合
「同居」が理由で売却をする場合、引っ越しのスケジュールを合わせるだけではなく、できるだけ高く売却することを目標にすることがおすすめです。
同居の場合の売り方については、「同居が理由での家の売却方法（マンション・戸建て・土地編）」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。
まとめ
この記事のポイントをまとめました。
- 査定額は、一定期間内に「売れるだろう」と思われる額なので、売り出し価格や成約額とは違うことを理解しておくことが大切
- 不動産会社が出す査定額がいくら高くても、その額で売れるわけではないので意味がないことを知っておく
- 不動産の査定方法は、取引事例比較法、収益還元法、原価法の3つ。物件に応じて使い分けることが多い
- 査定額の高さではなく、売却理由に合った査定額や売り出し方を提案してくれる不動産会社を選ぶべき
ここまでで述べたとおり、複数の不動産会社が査定を行ってもレインズを参考にしている以上、似たような査定額になるはずです。
そのような中で、飛び抜けて高い査定額を提示してくる不動産会社があれば、むしろ警戒する方が良いでしょう。
しかし、査定額がほとんど変わらないからと言って、どの不動産会社に売却を依頼しても売却結果が変わらないわけではありません。
売却を成功させるためには、売却したい物件の売却実績がある不動産会社に依頼することが大切です。
売却実績がある不動産会社に売却を依頼すれば、売却を成功させるノウハウを持っているだけでなく、売却に欠かせない次のような情報も教えてくれるでしょう。
- 売却活動を開始してから実際に売れた期間はどれくらいなのか
- 価格交渉があったのか
- どのような方がどのような理由で購入したのか
- 売れた物件はほかにない特徴があったのか
- 売主はどのような理由で売却したのか
- チラシやインターネットなど、どのような広告を利用したのか
査定価格を出してもらっても必ずしもその価格で売れるわけではないため、不動産会社にどのようにして売るつもりなのかを説明してもらうことが大切です。
家は高額で大切な資産です。大切な資産を少しでも有利に売却できるよう、よく考えて計画的に売却することをおすすめします。
家の売却で失敗したくないけれど、具体的にどうしたらよいのかわからない場合は、まず「イクラ不動産」にご相談ください。
イクラ不動産独自の価格シミュレーターを使えば、無料＆秘密厳守で、簡単に素早くお家の査定価格を知ることができます。
さらに、あなたの状況にピッタリ合った売却に強い不動産会社を選ぶことができます。
イクラ不動産については、「イクラ不動産とは」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。
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