一般媒介契約とはどんな人が選ぶべき?メリット・デメリットを解説

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一般媒介契約とはどんな人が選ぶべき?メリット・デメリットを解説

お家を売り出そうと思っています。
広く売り出したいので、一般媒介契約かなと思っているのですが…
本当にその判断でいいのでしょうか?

ご相談ありがとうございます✨
どの媒介契約にすべきか悩みどころですよね😥💦
一般媒介契約にすべきかどうかは…

こちらは、スマホの不動産屋さんをご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。

お家の売却を不動産会社に依頼するときは、必ず媒介契約(ばいかいけいやく)を交わさなければなりません。

媒介契約とは、不動産会社に依頼する業務の内容や仲介手数料などをあらかじめ決めておくことで、トラブルを未然に防ぐためのものです。

媒介契約には、専属専任媒介契約専任媒介契約一般媒介契約の3種類があります。

こちらでは、一般媒介契約の特徴と一般媒介契約にすべきか判断する方法についてわかりやすく説明します。

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一般媒介契約の契約内容は?

一般媒介契約(いっぱんばいかいけいやく/一般媒介とも言います)の最大の特徴は、複数の不動産会社に売却活動を依頼できることです。

また、自ら買主を見つけて売買すること(自己発見取引)も可能です。

Point
自ら買主を見つけた場合、契約も自分で行うのであれば仲介手数料を不動産会社に支払う必要はありません

自分で契約書を作成するという方もいれば、司法書士に契約書の作成を依頼する方もいます(費用は数万円)。

もちろん不動産会社に依頼することも可能で、自ら買主を見つけた分、仲介手数料の減額交渉できるのが通例です。

専任媒介契約専属専任媒介契約と異なり、法律上、媒介契約期間の期限はありませんが、3ヶ月間と設定することが一般的です。また、売主の都合によって媒介契約の解除を申し入れても問題はありません。

媒介契約の解除方法については「媒介契約の解除は費用がかかるの?トラブルにならない方法!で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

また、一般媒介契約では、不動産会社はレインズに登録する義務はなく、売主に対して、定期的に売却活動の状況を報告する義務もありません

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約

複数の不動産会社への依頼

できる できない できない

自分で買主を見つけること

できる できる できない
媒介契約期間 特に決まりはない 3ヶ月以内 3ヶ月以内

レインズへの登録義務

特に決まりはない 7日以内 5日以内

売主への報告義務

特に決まりはない 2週間に1回以上 1週間に1回以上

それぞれの媒介契約については、「媒介契約とは?3つのうちどれを選ぶべきなのか解説!で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

明示型と非明示型がある

一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」の2種類があり、売主はどちらかを選択することができます。

明示型とは、他に依頼する不動産会社がいるのか、いる場合はどこの不動産会社に依頼しているのか伝えなければなりません。

反対に非明示型とは、特に何も伝える必要がありません。

非明示型では、不動産会社にとってどれだけライバルがいるのか把握できないうえに、売主から信用されていないととられる可能性もあるので明示型がおすすめです。

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一般媒介契約のメリット

一般媒介契約を選ぶメリットとデメリットは、良くも悪くも、複数の不動産会社に売却活動の依頼ができることです。

営業マン
まずはメリットから見ていきましょう!

①不動産会社同士を競わせることができる

一般媒介契約の最大のメリットは、複数の不動産会社に依頼することで、不動産会社同士を競わせることができることです。

仲介手数料は成功報酬のため、不動産会社としても売らないことには売主から手数料をいただくことができません。

各社競わせることで、結果として、早い期間で売れたり、相場より高い金額で売れることもあります

また、複数の不動産会社に依頼することができるので、不動産会社選びで失敗するリスクを抑えられます。

②物件の囲い込みを防ぐことができる

物件の囲い込みとは、売主から売却を依頼された物件を他の不動産会社が連れてきた買主には紹介や契約をさせないことです。

不動産会社の収入源である仲介手数料は、売主からだけではなく、買主も自社で見つけることができれば、双方から受け取ることができます。

そこで、別の不動産会社から物件に関する問い合わせがあっても「商談中のため案内できません」などと虚偽の情報を流し、あくまでも自力での売買契約成立(両手仲介)を目指そうとすることが囲い込みです。

一般媒介契約であれば、複数の不動産会社に依頼できるため、物件の囲い込みを防ぐことができます

③売却物件が公にならない

一般媒介契約の場合、レインズに登録するかどうかは任意です。

レインズに登録しないことを選択すれば、物件が売りに出されていることを公にしないまま売却活動を行うことが可能です。

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一般媒介契約のデメリット

営業マン
デメリットも確認しておきましょう!

①不動産会社のやる気が落ちる

不動産会社同士で競わせることができるというメリットと相反しますが、一般媒介契約では不動産会社のやる気が落ちるだけでなく、広告費を十分にかけてもらえない可能性があります

何度も言いますが、不動産会社の収入源は仲介手数料です。

一般媒介契約で複数の会社に売却を依頼されてしまうということは、自社でいくら広告費をかけて必死に宣伝しても、結局、他社で売れてしまえば手数料が1円も入ってこないばかりか、広告費をかけた分だけマイナスになります

営業マン
せっかくチラシをいっぱい撒いたのに…

それに比べて、専任媒介契約専属専任媒介契約では、1社にしか任せることができない分、不動産会社にとっては売れれば必ず手数料をもらうことができます。

そのため、一般媒介契約の場合、不動産会社のやる気が落ち、かけてもらえる広告費が少なくなる可能性があるのです。

ただし、売れ筋人気物件の場合は例外です。

②アテブツにされる可能性がある

最悪なケースは「アテブツ」にされることです。

アテブツとは、購入希望者にわざとイマイチな物件を見せてから、売りたい物件を見せるという方法で、購入希望者に

奥様
さっきのお家より良いな~

と感じさせる営業手法のことです。

営業マン
専任(専属専任)媒介契約のお家を売るのが優先!

と、専任(専属専任)媒介契約の物件を優先し、アテブツにされる可能性もあります。

③サービスが受けられないことも

一般媒介契約を結んでしまうと、不動産会社が独自で提供するサービスが受けられない可能性もあります

例えば、野村不動産アーバンネットの売却サポートでは「ホームステージング」や「ハウスクリーニング」といった選べるサービスがいくつかありますが、適用条件は、専任(専属専任)媒介契約を締結した方が対象です。

また最近、多くの不動産会社が提供しているサービスに「買取保証」というものがあります。買取保証とは、一定期間お家が売れなければ、不動産会社がお家を買い取ってくれるというサービスです。

こちらのサービスも、専任(専属専任)媒介契約でなければ、利用できなくなっています

特に大手の不動産会社では、独自のサービスがたくさん用意されていますので、これらのサービスが受けられない可能性があることは一般媒介契約のデメリットと言えます。

④販売状況が見えづらい

複数の不動産会社と個別に対応しなければならないのに加えて、売却活動の状況を報告する義務がないため、それぞれの不動産会社がどのような販売活動をしているのか見えづらくなりがちです。

⑤物件情報が広がらない

レインズに登録しない場合、他の不動産会社に物件の情報がなかなか広がらず、売却をスムーズに進められない可能性があります。

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一般媒介契約にすべきか判断する方法

一般媒介契約にすべきか判断に迷った場合は、

  • 都心部や人気エリアの物件である
  • 近所に知られたくない
のどちらかもしくは両方に当てはまる場合は、一般媒介契約を選ぶべきです。

都心部や人気エリアの物件は、すぐに売れる可能性が高いだけでなく、物件が売りに出るのを待っている購入希望者もいるため、一般媒介契約であっても不動産会社は積極的に売却活動を行います。

そのため、1社に任せてしまうよりも、1円でも高く売却できる可能性が上がるからです。

駅チカの物件、人気マンション、人気の学校区など地域によって、人気物件というのは必ず存在します。

もし、該当しなければ、専任(専属専任)媒介契約で、手厚く売却活動を行ってもらうほうがよいでしょう。

媒介契約を結んだ後の流れについては「不動産売却の流れ:不動産屋選びからお家の引渡しまでで説明していますので、ぜひ読んでみてください。

どの媒介契約にすればいいのかわからない、人気エリアの物件なのか判断きないという方はまず「スマホの不動産さん」でご相談ください。あなたの現在の状況をお伺いし、どのようにすべきかアドバイスがもらえます。

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ありがとうございました!
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LINEも自動応答などではなく最初から体温の感じられる対応をしていただけます。
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そして、短期間高額にて売却できました。
利用者さん4利用者の声
自宅売却にあたりイクラ不動産を目にし、東京と大阪で離れているし最初はスマホで相談なんて大丈夫かな…と思いましたが、 よくある不動産屋さんの査定よりよほど丁寧で親切で、的確なお話をして頂きました。
何より、消費者の立場に立った目線でお話頂けたので、その後の不動産会社選びに大いに参考になりました。

利用者、続々! 嬉しい口コミも多数いただいております

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