机上査定とは?机上査定してもらっても意味がない理由について

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机上査定とは?机上査定してもらっても意味がない理由について

不動産査定には「机上査定」と「訪問査定」があると聞いたのですが、なにが違うのでしょうか?

ご相談ありがとうございます😌
机上査定とは、お家の中を見ずに査定する方法で…

こちらはスマホの不動産屋さんをご利用いただいたお客様の実際のご相談内容になります。

不動産(マンション・一戸建て・土地)が、今の価値がいくらなのか知るためには、不動産会社に査定してもらいます。

不動産査定

不動産査定の方法として、「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

机上査定は、お家の中を見ずに査定する方法です。

机上査定は、

奥様
まだ、お家を売るかどうかわからないけど、いくらぐらいなのか知りたい

という方にピッタリな査定方法です。

ここでは、机上査定とはどのような査定方法かなぜ机上査定してもらっても意味がないのか机上査定はどのような人が対象かについてわかりやすく説明します。

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机上査定とは

家を売ろうと思ったときに、最初に知りたいのが不動産の価値=査定金額です。不動産会社にあなたのお住まいが「いくらで売れるか」をプロの目で判断してもらわなければなりません。そのため、不動産会社に査定を依頼することが、不動産売却の第一歩になります。

第一歩の続き、お家売却の全体の流れについては、「不動産売却の手順と流れ」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

机上査定(きじょうさてい)とは、漢字そのままの意味で、あなたのお家の中を見ずに査定する方法です。

机上査定に対して、不動産会社が訪問の上、あなたのお家を隅々まで確認して査定する方法を訪問査定(実査定)といいます。

机上査定と訪問査定

机上査定はメール査定とも呼ばれます。査定に必要な登記簿謄本や図面を取得したうえで、次のデータをもとに、おおよその査定価格を出す方法です。

  1. 過去、実際に売れた成約価格
  2. 現在、販売中の物件
  3. 路線価固定資産税評価額などの公的な価格
  4. 景気の動向

①過去の成約価格

成約価格とは、実際に売れた価格(売買契約金額)のことです。売主と買主との間で売買契約が成立したことを成約といいます。不動産の価格は成約価格をもとに出しています

次の条件に該当すれば、より正確な価格が出せます。

  • 過去の成約事例と売却不動産の条件(所在地・面積・築年数など)が近い
  • 過去の成約事例が多い
  • 過去の成約事例の成約年月日が新しい

例えば、戸数の多い大規模マンションの場合は、上記の条件に該当する可能性が高く、より正確な価格が出せます。詳しく知りたい方は、「マンションの査定方法」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

このように、過去の成約価格は、あなたのお家を査定する上で非常に重要です

注意

売出価格と成約価格は全く違う

売出価格とは、不動産売却をスタートした時点での販売価格をいいます。確かに、「最初にいくらでスタートしたのか」ということも判断材料の一つにもなりますが、「結局最後はいくらで売れたのか」の方が相場価格を知る上で最も重要です。価格の変更や売買時における値引き交渉で、売出価格から値下げて成約価格に至ることが非常に多いからです。

最近、「不動産相場がわかります」や「マンション取引価格がわかります」というサイトの多くが、売出価格や販売価格を掲載しています。それは、売出価格の方が成約価格より一般的に高いため、消費者に「これほど高く売れるのか」と引きつけるためです。売買価格とごまかしているサイトもあります。それに対して成約価格を掲載しているサイトはほとんどありません(※)。◯◯価格の違いをよく理解しておいた方が良いでしょう。

相場価格・査定価格・売出価格・販売価格・成約価格

相場価格…現時点で市場に出して「実際に売れるであろう金額」のこと。「市場価格」ともいう。
査定価格…「おおむね3か月以内に売れると想定した金額」のことを指すが、ほぼ相場価格と同じだが、実際は不動産会社が売主の様子を見ながら提案することも多い。
売出価格…売却スタート時点の販売価格。
販売価格…現在売出し中の価格。販売途中で価格改定することがある。
成約価格…「実際に売れた金額」のこと。「取引価格」ともいう。

イクラ不動産で成約価格を調べることが可能です。

土地や一戸建ては、マンションと異なり、形状や高低差などが異なるため、同じ町域(丁目以下)で、過去に成約した近隣の似たような物件(類似物件)を参考にするしかありません。そのため、価格のブレが大きくなりがちです。

マンションでも、同じマンション内で過去の成約事例がない場合には、新築価格や類似物件を判断材料として価格を出します。

②現在販売中の物件

同じ町域(丁目以下)にある土地や一戸建て、また同じマンション内で、現在販売中の物件がある場合は、非常に重要です。

現在販売中の物件は「まだ売れていない=その価格では売れない」ということから参考になるからです。

なぜかというと、同じような物件であれば、その価格が上限価格と推測できるからです。

同じ町域に、新築戸建や新築マンションがある場合は、特に価格に影響が出てきます。

買い手は、全く同じ条件の物件があれば、中古でなく新築を選びます。そのため、中古物件の場合は、新築物件と比較して安いという価格優位性が必要になります。

③公的な価格

一戸建ての場合、土地と建物部分に分けて計算する必要がありますが、価格の大きな要素を占めるのは土地です。

土地は消耗しないため、景気や環境の変化などで、地価が変動するからです。建物自体はどこに建てても同じであり、また消耗品でもあるため、その後時間が経つにつれて価値が減っていきます。

そのときに、路線価や固定資産税評価額など公的な価格で計算することも可能です。路線価は、相続税評価に使われる指標で、路線価を1.25倍するとおよその相場価格がわかります。

固定資産税評価額は、公示地価の60〜70%を目安にしていますので、1.42〜1.66倍することでおよその土地価格が推定できます。路線価対象外の地域の場合は、こちらを利用します。

詳しく知りたい方は、「土地の査定方法」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

マンションの場合は、一般的にマンションの敷地を戸数(専有面積)で割った割合が所有している土地になるため、土地の割合は少ないです。管理だけでなく管理費や修繕費、駐車場代なども価格の要素に加味されるため、過去の成約価格を元に計算するのが一般的です。

④景気の動向

不動産の価格は、実際の景気動向に遅れ上下します。景気が良くなり、企業の利益が増えて働く消費者の給料が増えると、お家などの高額商品の売買が盛んになります。

また、不動産というのは、今日売り始めて今日売れることなんてことはほぼ皆無です(不動産買取は除きます)。一般的に、3ヶ月以内で契約できれば早いです。

そのため、成約価格から価格がわかるといっても、現在の相場を全て反映しているわけではありません。3ヶ月前にその金額で売れていても、その後に天災地変が起きると大きく変化もします。

ですから、将来を占う上で現在の景気の動向も価格の判断材料の一つになります。

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なぜ机上査定してもらっても意味がないのか

インターネットから査定依頼すると、必ず次の項目が出てきます。

査定方法で机上査定を選択

依頼する人の70%は「机上査定(メールでの査定)」を選びます。査定方法には「机上査定はおおまかな数字なため、訪問査定をお選びください」と記載されているにも関わらず、机上査定を選びます。

これには、まだ、どれぐらいで売れるのか価格を知りたいだけなのに、訪問査定を選んで不動産会社に家まで来てもらうと、強引に営業されるのではないかいう消費者心理が働くからです

それでなくても、普段の生活において不動産会社を頻繁に利用することなどありません。初めての経験ということもあり、不安になるのは仕方ありません。

奥様
いろんな不動産会社に机上査定してもらって、一番高い査定してもらうわ

特に、一括査定を利用して、複数の不動産会社に机上査定を依頼し、高い査定価格を出してもらうことは買取でない限り、全く意味がありません。

「お家を売る」と決断しているなら、不動産会社に会って訪問査定してもらい、話す中で有益な情報を手に入れた方が絶対良いです。理由は2つあります。

理由1:相場価格よりわざと高めに査定する不動産会社がいるから

営業マン

お客様の物件は欲しいと言っている方がいるため、相場より数百万円高く売れます

という不動産会社があります。

実は、どの不動産会社が査定しても、ほとんど同じ机上査定価格が出てきます。なぜなら、価格の根拠となる成約価格のデータの多くは、レインズのデータを利用しているからです。レインズとは、不動産会社しか利用することができないサイトです。

また、その地域をよく知っている不動産会社であれば、別に実物の不動産を見なくても、住所さえわかれば「経験上この不動産は、この金額なら売れる」という相場観を持っています。その相場観は、相場価格と一致しています。

しかし、それだと、消費者に関心を持ってもらえません。他の不動産会社と比べて関心持ってもらうために、相場価格よりわざと数百万円も高めに査定する不動産会社が出てきます。

ヒグチ(宅地建物取引士)
不動産の場合、査定金額を出した会社が買ってくれるわけではありません。購入するのは一般の消費者です。

一番高い査定金額を出してもらっても意味がない理由については「不動産を高く売るには一括査定なの?」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

理由2:時間がかかるので早めに不動産会社に相談すべき

お家を売るのに、人気物件でも売り出し始めてから早くて約3ヶ月かかります。査定など準備期間を含めるとさらに長くなります。

不動産売買の手数料は売却完了してから支払う成功報酬です。ですから、何回、最初に相談しても無料です。

また、机上査定価格によって、だいたいの価格はわかりますが、査定価格は売出価格ではありません。あなたが不動産を売却する理由によって、売出価格は変わるからです

売却理由は人によってそれぞれ異なります。例えば、住宅ローンの支払いが厳しいからという人もいれば、他にも、離婚や転勤、相続、買替えなど様々な理由があります。その理由によって、「今すぐ売れなくてもいいので、相場価格より高めに売り出して挑戦したい」という人もいれば、「住宅ローンが厳しいので、相場価格でも良いから一刻も早く売って欲しい」という人もいます。

売主の希望や条件によって、不動産会社の売却方法の提案が変わるのです。どれだけ嫌でも、最後は不動産会社の営業マンと直接会って、売主の希望や条件を伝えなければならないのです。机上査定だけでは有益な情報は手に入りません。

奥様
不動産会社のイメージがよくないのよ…

もう、時代は大きく変わってきています。売りたくないのに不動産会社が無理やり売ろうとしたら、都道府県庁の「住宅まちづくり部」や「建築振興課」、「宅建業指導グループ」で相談すると、不動産会社も不動産業の免許停止になって困ることをよく知っています。

ですから、不動産会社に訪問査定してもらい、価格や売却提案を受けた結果、「売却することを辞めた」と伝えれば、不動産会社はしつこく営業しません。

訪問査定については、「訪問査定とは?売却をお任せすべき不動産会社か簡単に見極める方法」で説明していますので、ぜひ読んでみてください。

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机上査定がおすすめの人は?

現時点で訪問査定が難しい、もしくは物理的に訪問査定が不可能な方は机上査定を利用すべきです。次の条件に当てはまる方は、机上査定(メール査定)の対象です。

  • まだ売るかどうか決まっていなく、だいたいどれぐらいの金額か教えて欲しい
  • 現在、査定物件から遠方に住んでいる
  • 査定物件の所有者ではなく、お住まいされていない代理人(夫婦は除きます。弁護士など)
  • 査定物件に現在居住中だが、金銭や離婚問題などの理由で、内密に相談したい(お家に来てもらっては困る方)
  • 査定物件が投資用(収益)物件のため、お家を見ることができない

このような方で、「自分の家がいくらなのか、とりあえず価格が知りたい」という方は「スマホの不動産屋さん」をご利用ください。スマホの不動産屋さんは不動産会社ではなく、無料&匿名で第三者的に不動産の意見が聞けるサービスです。

不動産会社ではないからこそ、実際に売れる価格がいくらなのか、価格を盛らずに客観的にお伝えします。

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利用者さん1利用者の声
無料にもかかわらず非常に有益な情報を提供して頂きました! おかげさまで非常に高額な金額でスムーズに自宅を売却することができました。
ありがとうございました!
利用者さん2利用者の声
初めはスマホやLINEで大丈夫なのかなとも思ったのですが申し分ありませんでした。
迅速で丁寧なご対応をいただきLINEであっても実に分かりやすくご教示くださいました。
LINEも自動応答などではなく最初から体温の感じられる対応をしていただけます。
なによりもしつこさや強引さがひとつもありません。
利用者さん3利用者の声
非常にイレギュラーな不動産売却だった為、 仮定の話では誰にもどこにも相談できず、ラインでのやり取りだったらと思い相談してみました。
結果、丁寧に査定価格を出してくださり、そのお陰で売却の手続きに思いきって踏み込むことが出来ました。
そして、短期間高額にて売却できました。
利用者さん4利用者の声
自宅売却にあたりイクラ不動産を目にし、東京と大阪で離れているし最初はスマホで相談なんて大丈夫かな…と思いましたが、 よくある不動産屋さんの査定よりよほど丁寧で親切で、的確なお話をして頂きました。
何より、消費者の立場に立った目線でお話頂けたので、その後の不動産会社選びに大いに参考になりました。

利用者、続々! 嬉しい口コミも多数いただいております

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相談したいけど、まだ売るか決まっていないのにいきなり不動産屋さんへ相談へ行くのはハードルが高いものです。
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