家を売るときの仲介手数料はいくら?高い?なぜかかるの?

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家を売るときの仲介手数料はいくら?高い?なぜかかるの?

あなたがお家(マンション・一戸建て・土地)を売るには、どこかの不動産会社に相談すればよいというのはなんとなく想像がつくことでしょう。

まず、自宅がいくらぐらいなのか知りたいので、査定をしてもらわなければなりません。そして、不動産会社に売却活動をお願いする必要があります。

お家を売るとき、不動産会社に支払う手数料は「売却価格×3%+6万円」で、売れた場合に支払う成功報酬です。

こちらでは、不動産を売却するときにかかる仲介手数料についてわかりやすく説明します。

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手数料の上限は売却価格×3%+6万円

不動産を売りたい人(売主)と買いたい人(買主)を結ぶのが仲介(ちゅうかい)で、両者を結びつけるのが不動産会社です。

不動産会社は、チラシを撒いたり、サイトに掲載するなどして、買主を探します。

そして、お家が売れたとき、売主と買主との間で売買契約が結ばれますが、その手数料として不動産会社に仲介手数料(ちゅうかいてすうりょう)を支払わなければなりません。

仲介手数料には、不動産会社への相談料も査定料も広告料も含まれています仲介手数料は、成功報酬(成約報酬)のため、売れなければ支払う必要はありません

不動産売買の仲介手数料は、国土交通省が定めた「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」(昭和45年建設省告示第1552号)によって上限の額が決まっています。

売主の上限手数料 売買価格(税抜) 買主の上限手数料
18万円 200万円以下 5%
201万円〜400万円以下 4%+2万円
売却価格×3%+6万円 401万円以上 3%+6万円

仲介手数料には、別途消費税がかかりますので、例えば、売買代金が3,000万円の場合は、3000万円×3%+6万円×1.10で105万6000円ということになります。

仲介手数料は、上限を超えない範囲内で、不動産会社が自由に決められることになっています。が、上限いっぱいに設定するのが慣習であり、一般的です。

仲介手数料を定めた「昭和45年建設省告示第1552号」が改正されたこともあり、400万円以下の不動産を売却する場合、2018年1月1日より上限の仲介手数料が18万円と高くなりました。

理由は「空き家」、特に「地方の空き家」が原因です。改正された「昭和45年建設省告示第1552号」にも「低廉な空き家等」とされています。

総務省によると、2018年時点で空き家の数は約850万戸に上り、この20年間で約1.5倍に増えました。この内、賃貸や売却中の空き家を除く、活用されていない空き家は約350万戸に上ります。

国としては、空き家の活用を掲げていますが、地方の空き家などは物件価格が低く、遠方になると通常より調査費がかかって、不動産会社が赤字になることもあり、不動産会社側が売却を断るなど、不動産取引自体を敬遠するケースも見受けられたためです。

そこで、手数料とは別に現状調査に必要な費用を盛り込めるようにし、宅地・建物の物件価格が400万円以下の場合は「低廉な空き家等」として、売主の手数料は、調査費込みで最大18万円となりました。

ただし、不動産会社は、媒介契約を結ぶ際に、現地調査などにかかる費用を含めた報酬額について、あらかじめ売主に対して説明し、両者間で合意する必要があります。

低廉な空き家等の売買・交換の媒介等に際し、通常の売買の媒介等と比較して現地調査等の費用を要するものについては、現行の報酬上限額に加えて、当該現地調査等に要する費用相当額を合計した金額18万円(消費税相当額を含まない。)を上限に受領できるとされております。なお、当該現地調査等に要する費用相当額は、媒介契約の締結に際し、予め報酬額について空き家等の売主等である依頼者に対して説明し、両者間で合意する必要があるとされております。

全日本不動産協会東京都本部HPより参照)

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3%+6万円の「6万円」とは

401万円以上の売買価格の場合、手数料が売却価格×3%+6万円というのはわかりました。

でも、この「6万円」って中途半端って思われませんか。初めて聞く方の中には、不動産会社が手数料を少しでも多く取るために請求していると感じる方もいるようです。

この6万円には根拠があります。仲介手数料の計算は、厳密にいうとこのようになっています。

売主の上限手数料 売買価格(税込)
売却価格×5% 200万円以下の部分
売却価格×4% 201万円〜400万円以下の部分
売却価格×3% 401万円以上の部分

例えば、売買代金が1,000万円の場合でみてみましょう。

3%+6万円の根拠

  1. (200万円まで5%)200万円×5%=10万円
  2. (201万円〜400万円まで4%)200万円×4%=8万円
  3. (401万円以上は3%)600万円×3%=18万円

こちらを全て合計すると、10万円+8万円+18万円で36万円になります。

単純に1,000万円に3%をかけると30万円になってしまいます。そこに「6万円」を加えると36万円になります。これが3%+6万円の「6万円」の根拠です。

3%+6万円は、200万円以下は5%…とひとつずつ計算すると面倒な計算方法を簡略化したもので、速算式と呼ばれています

このように、足されている「6万円」は正規の仲介手数料の一部であり、少し手数料を多めにとっているわけではありません。

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手数料はいつ支払うの?

不動産会社が仲介手数料の支払いを求める権利は、売買契約が成立した時点で発生します。この時点で全額請求されたとしても違法ではありませんが、一般的には、売買契約時に半額、残代金決済・引渡し時に半額を支払います。

しかし、売買契約時または残代金決済・引渡し時に全額とするケースもあるので、必ずしも半額ずつとは決まっていません。不動産会社に必ず確認しましょう。

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仲介手数料は高い?なぜかかるの?

売買代金が3,000万円の場合の仲介手数料は「3%+6万円」で、105万6000円ですが、高く感じませんか?

そんなことはないと思います。

まず、大前提としてお家や車など、購入頻度が低い高級商品は、手数料(利益)が低いと商売として成り立たないので、普通の商品より高くなりがちです。

なおかつ、新築や新車は、価格に手数料なども含まれているので「手数料が高い」と感じることはないのでしょう。

例えば、トヨタの手数料率(営業利益率)は約8%ぐらいで、1台売れれば約25万円ぐらい利益が出ます。この利益から社員の給料などを支払い成り立っています。

新築マンション手数料率(粗利率)は約10%ぐらいなので、4000万円なら約400万円になります。この利益から、社員の給料だけでなく、広告費なども支払って成り立っています。何十億円もする土地を仕入れて、数年かけて何億円もの新築建物を仕入れて、それから販売するというのはリスクも伴うものです。

また、積水ハウスなどのハウスメーカーで、新築戸建を建てた場合の手数料率(粗利率)は、約30%程度ぐらいなので、2000万円なら約600万円になります。

それに比べて、お家を売るときの手数料率(粗利率)は、「3%+6万円」です。この利益から、社員の給料だけでなく、広告費なども支払って成り立っています。

あなたのお家をできるだけ「はやく・高く」売るには、1人でも多くの、今お家の購入を検討しているというお客様の目に止まることが必要です。

不動産会社は、物件サイトや自社HP、チラシ、電話・メール、来店したお客様への紹介、オープンハウス(家を開放して自由にみてもらうという販売方法です。)、レインズなどを駆使して、あなたのお家を宣伝してくれます。

家を売るとき、不動産会社はどうやって買いたい人を集客しているの?

物件サイトといっても、SUUMOだけでなく、HOME’Sやat homeなど1つでも多くのサイトに掲載してもらう方が、見てくれる人も増えます。

支払う仲介手数料には、上記の広告費が含まれています。また、先に支払うわけではなく、売れてから支払う成功報酬でもありますので、決して高くないと思います。

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仲介手数料についてよくある質問

こちらでは、不動産を売却するときにかかる仲介手数料についてよくある質問をまとめました。

別途、広告の料金を請求された場合は

不動産会社から、特別に広告した分として、仲介手数料とは別に広告の料金を請求される場合があります。

しかし、不動産会社は売主に対し、別途広告の料金を請求することは許されていません宅建業法違反です。

仲介手数料を定めた「昭和45年建設省告示第1552号」の第6には、報酬(仲介手数料)の上限額の定めに続けて、次のような内容があり、不動産会社はこの条項を根拠にします

依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額、及び当該代理または媒介に係る消費税額、及び当該消費税額を課税標準として課されるべき地方消費税額に相当する額については、この限りでない。

所定の報酬とは別に広告の料金を請求ができるのは、東京高裁昭和57年9月28日判決(判時1058号70頁)の判決例に示された、次の内容を満たす場合に限られます。

  • 通常必要とされる程度の広告宣伝費用は、営業経費として不動産会社の報酬(仲介手数料)の範囲に含まれている
  • 広告の料金に相当する額とは、大手新聞への広告掲載料等、報酬(仲介手数料)の範囲内で賄うことが相当でない多額の費用を要する特別の広告の料金を意味する
  • 不動産会社が売主の依頼を受けていないのに、一方的に多額の費用を要する広告宣伝を行い、その費用の負担を売主に強要することは違反
  • 売主から広告の依頼があり、その費用の負担について事前に売主の承諾があった場合に限る
  • 事後で、上記と同視することのできる場合は、売主が広告を行ったこと、その費用の負担につき全く異議なくこれを承諾した場合に限る

不動産会社の多くが、広告料金のルールを誤解して、売主の了解されあれば、仲介手数料の他に広告料金をもらってもよいと考えています。その結果、宅建業法違反の広告料の授受が行われているケースが見受けられます。

売主の了解ではなく、売主からの依頼です

「了解」とは、理解すること、のみこむことの意味であり、「依頼」は、他人に要件を頼むことの意味であり、全く意味が異なります。

もちろん、売主であるあなたが、自ら不動産会社に特別な広告を依頼した場合は、広告料金を支払う必要があります。

契約が解除になった場合は

契約が解除になるにはさまざまなケースがありますが、住宅ローンが承認されなかったり、火災や地震等の自然災害によって不動産が消滅してしまった場合は、不動産会社は報酬の請求権を失うので、支払った仲介手数料がある場合は返還されます。

売主または買主の都合により手付解除になった場合は、仲介手数料を全額請求される場合があります。手付解除とは、売主、買主共に合意により定めた手付解除期日までであれば、理由を問わず買主は手付金の放棄、売主は手付倍返し(手付金を返した上で、手付金と同額の金員を支払うこと)をすることによって不動産売買契約を解除することができるというものです。

しかし、不動産会社の考えによっては減額されるケースや手数料を支払わなくていいケースもありますので、契約前に万が一のことも考えて、確認しておくべきです。

参考 売買契約解除時の仲介手数料について(一社)大阪府宅地建物取引業協会

手数料が安い会社がいいの?

最近では、仲介手数料ゼロや半額にする不動産会社も増えてきています。両手仲介(不動産会社が自社内で売主・買主を見つけること。)の場合、売主または買主の一方から手数料を受け取ったり、両方から半額だけ受け取っても利益が出ますし、仲介手数料を値引くことで集客力が伸びるからです。

仲介手数料は、あくまでも法律で上限金額を決められているだけなので、仲介手数料を半額にしたり、ゼロにしたりすることは違法ではありません。

しかし、仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ぶのはおすすめできません。手数料が安く済むのは嬉しく感じますが、広告費用が少なくなるため、売れにくい原因にもなりますので、要注意です。

仲介手数料を値引くよりも、たとえ上限いっぱいの仲介手数料を支払ってでも、できるだけお家を高く売ってくれる不動産会社に頼むほうが最終的に効果が高いためです。

消費者がわからない、知らないことをいいことに、悪い会社が存在しているのも事実です。

売却を依頼する場合は、優良な不動産会社を見つけて依頼すべきといえるでしょう。

優良な不動産会社を探している方は「スマホの不動産屋さん」で、複数のおすすめの不動産会社を紹介してもらうことができます。手数料についても相談できますので、ぜひ利用してみてください。

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利用者さん1利用者の声
無料にもかかわらず非常に有益な情報を提供して頂きました! おかげさまで非常に高額な金額でスムーズに自宅を売却することができました。
ありがとうございました!
利用者さん2利用者の声
初めはスマホやLINEで大丈夫なのかなとも思ったのですが申し分ありませんでした。
迅速で丁寧なご対応をいただきLINEであっても実に分かりやすくご教示くださいました。
LINEも自動応答などではなく最初から体温の感じられる対応をしていただけます。
なによりもしつこさや強引さがひとつもありません。
利用者さん3利用者の声
非常にイレギュラーな不動産売却だった為、 仮定の話では誰にもどこにも相談できず、ラインでのやり取りだったらと思い相談してみました。
結果、丁寧に査定価格を出してくださり、そのお陰で売却の手続きに思いきって踏み込むことが出来ました。
そして、短期間高額にて売却できました。
利用者さん4利用者の声
自宅売却にあたりイクラ不動産を目にし、東京と大阪で離れているし最初はスマホで相談なんて大丈夫かな…と思いましたが、 よくある不動産屋さんの査定よりよほど丁寧で親切で、的確なお話をして頂きました。
何より、消費者の立場に立った目線でお話頂けたので、その後の不動産会社選びに大いに参考になりました。

利用者、続々! 嬉しい口コミも多数いただいております

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相談したいけど、まだ売るか決まっていないのにいきなり不動産屋さんへ相談へ行くのはハードルが高いものです。
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